Просмотр исходного текста страницы По учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства


'''по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства'''<br />
('''МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ''')<br />
<br />
<br />
'''1.''' Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).<br />
<br />
'''2.''' По формуле <math> C_{OKC} = C_{EOH}-C_{ZY}</math>,стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ZY), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН).<br>
<br>
'''3.''' Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами :
* «на входе» – цена каждого ЕОН-аналога уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ;
* «на выходе» – стоимость используемого в расчете ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС (ЕОН ОО), уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ.<br>
<br>
'''4.''' Пояснения по методу очищения «на выходе»:

'''4.1.''' Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ:
<br />
[[Файл:111111.png|по центру]]
<br />
<br />
'''4.2.''' Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО.<br>
<br>
'''5.''' Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога:

'''5.1.''' Оферта по соответствующему ЕОН-аналогу;

'''5.2.''' Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности;

'''5.3.''' Электронные сервисы Росреестра (косвенно).<br>
<br>
'''6.''' При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом:

'''6.1.''' В ряде случаев отсутствием этой информации можно пренебречь, поскольку: цена ЕОН-аналогов содержит право собственности на ЗУ либо право долгосрочной аренды (их производные, например, право долевой собственности)  разница в полезности этих прав незначительна (возможность эксплуатации соответствующего ОКС и т.д.)  разница в стоимости этих прав незначительна  величина возможного искажения стоимости несущественна по причине малой доли стоимости прав на ЗУ в стоимости ЕОН, использования в расчетах нескольких объектов-аналогов, применения нескольких подходов к оценке.

'''6.2.''' При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.


[3] https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request При отсутствии данных о кадастровом номере ЗУ он может быть установлен по Публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru.
Например, продажа коммерческой структурой ЕОН, для ЗУ в составе которого указано «собственность публично-правовых образований», свидетельствует о том, что ЗУ передается не на праве собственности.


Реквизиты документа 
<br />
МР–6/18 от 03.11.2018. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"

Документ в формате [https://srosovet.ru/content/editor/Metod/14082020/6-18-RazM-vid-prava-ZU-pri-vydelenii-OKS-iz-EON-vtoraya-redakciya.pdf PDF]



<br />
[[Category:методические разъяснения ЭС]]