Оценка Движимого имущества

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск

В данном разделе приведен глоссарий в тех же формулировках, что и на сайте Минэка.

Содержание

Аддитивная модель внесения относительных корректировок

Модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок.
Нажмите на картинку для увеличения

Corr add.jpg


Аддитивная модель расчета совокупного износа

Модель, предполагающая расчет коэффициента совокупного износа как суммы коэффициентов физического износа, функционального и экономического устареваний.
Согласно аддитивной модели, износ и устаревания действуют независимо и снижают полную стоимость на соответствующий процент.
Ксов. = Кфиз. + Кфун. + Кэк., где Ксов. - коэффициент совокупного износа, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. - коэффициент функционального устаревания, Кэк. - коэффициент экономического устаревания.

Аналог классификационный

Оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный

Оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Безрисковая ставка

Ставка безрисковой доходности.
Процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

Внешнее устаревание

Экономическое устаревание.
Уменьшение стоимости в результате воздействия неблагоприятных внешних факторов, таких как низкий сравнительный спрос на продукцию, отраслевая переориентация, сложности с транспортировкой, чрезмерное государственное регулирование и т.п.

Денежная корректировка

Абсолютная корректировка.
Денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как к цене объекта-аналога в целом, так и к единице сравнения.

Действительный валовый доход

ДВД.
Потенциальный валовый доход с учетом потерь от недозагрузки, от неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Дисконтирование на конец периода

Нажмите на картинку для увеличения

DiscE.jpg


Дисконтирование на начало периода

Нажмите на картинку для увеличения

DiscB.jpg


Дисконтирование на середину периода

Нажмите на картинку для увеличения

DiscM.jpg


Дисконтированная (текущая) стоимость реверсии =

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Term.jpg


Дисконтный множитель

Фактор (коэффициент) дисконтирования.
Коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость.

Долгоживущие элементы

Конструктивные элементы, нормативный срок службы которых сопоставим с нормативным сроком службы самих объектов машин и оборудования.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства.
Затраты на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний)

Полная стоимость замещения, стоимость замещения Определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства, с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Индексация

Приведение стоимостного показателя к дате оценки при помощи ценовых индексов.

Индекс изменения цен

Отношение цены товара(услуги) в конце периода к его цене в начале периода.
Нажмите на картинку для увеличения

Index.jpg


Индекс Росстата

Публикуемые Федеральной службой государственной статистики (Росстатом) корректирующие индексы по видам/группам оборудования.

Коммерческие корректировки

Предназначены для перевода цены аналога к условиям обычной продажи (корректировка по фактору времени, устранение нетипичных условий продажи и т.п.).

Короткоживущие элементы

Конструктивные элементы, нормативный (полный) срок службы которых меньше нормативного (полного) срока службы самих объектов, составными частями которых они являются.

Коэффициент капитализации

Ставка капитализации.
Выраженное в процентах отношение годового чистого операционного дохода от использования объекта к его рыночной стоимости.

Коэффициент торможения

Показатель степени, характеризующий силу влияния главного параметра на стоимость объекта.
Нажмите на картинку для увеличения

CT.jpg


Линейный метод начисления износа

Данный метод подразумевает равномерное (линейное) увеличение величины физического износа в течение полного срока службы объекта.
По достижении полного срока службы физический износ принимает значение не более 100%.
Kфи = t / T , где Кфи – коэффициент физического износа, t – эффективный или хронологический возраст, T – полный (нормативный) срок службы объекта.

Метод дисконтированных денежных потоков

Метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате оценки.
Стоимость в рамках применения метода дисконтированных денежных потоков определяется по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

DDP t.jpg


Метод Инвуда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал.
Нажмите на картинку для увеличения

Inv.jpg


Метод индексации (трендов) с помощью ценовых индексов затратного типа

Метод, основанный на приведении ретроспективных ценовых данных к дате оценке при помощи ценовых индексов (трендов).

Метод кумулятивного построения для расчета ставки дисконтирования

Метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.
Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" ставки, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.

Метод логистической кривой расчета износа

Опирается на применение логистической функции для описания зависимости износа от хронологического возраста объекта:
Нажмите на картинку для увеличения

Logcurve.jpg


Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта

При данном методе считается справедливым допущение, согласно которому нормативная стоимость капитального ремонта равна стоимости устранимого износа.

Метод прямого сравнения с объектом-аналогом

Основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

Метод равноэффективного функционального аналога

Метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода:
Нажмите на картинку для увеличения

Method eff.jpg


Метод разбивки на компоненты

Метод расчета стоимости объекта как суммы стоимостей его отдельных компонентов.

Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа

Используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров.
Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.

Метод Ринга

Метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами.
Норма возврата капитала = 1/n, где n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод рыночной экстракции

Метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию.

Метод сравнения продаж

Определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Метод предполагает: определение элементов сравнения, определение по каждому из них степени отличия аналогов от объекта оценки, а затем корректировку цен аналогов по каждому элементу сравнения и расчет рыночной стоимости объекта оценки путем обоснованного обобщения полученных скорректированных цен аналогов.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 пог. м, 1 куб. м и др.) аналогичного объекта.
Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.

Метод ухудшения диагностического параметра расчета износа

Исходит из того, что физический износ наиболее отчетливо проявляется в ухудшении какого-либо одного или двух эксплуатационных параметром машины - производительности, точности обработки, мощности, расхода топлива и т.п.

Метод Хоскольда

Метод расчета нормы возврата капитала.
Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Нажмите на картинку для увеличения

Hos.jpg


Метод эффективного возраста расчета износа

Метод экономического возраста.
Метод предполагает определение физического износа объекта на основе значения эффективного возраста, а не хронологического.

Метод экспертных оценок физического состояния

Заключается в том, что эксперты назначают экспертные оценки физического состояния на основе результатов обследования объекта оценки.

Метод экспоненциальной кривой расчета износа

Предполагает, что максимальный рост износа происходит в начале эксплуатации машины, а затем темп нарастания износа постепенно снижается и к концу срока службы минимален.

Метод, опирающийся на расчет себестоимости изготовления

Расчет величины затрат на замещение на основании данных о себестоимости производства однородного объекта.

Мультипликативная модель внесения корректировок

Нажмите на картинку для увеличения

Mult.jpg


Мультипликативная модель расчета совокупного износа и устареваний

Модель расчета совокупного износа и устареваний.
Ксов = 1 - (1 - Кфиз.)(1 - Кфун.)(1 - Кэк.), где Ксов. - коэффициент совокупного износа и устареваний, Кфиз.- коэффициент физического износа, Кфун. - коэффициент функционального устаревания, Кэк. - коэффициент экономического устаревания.

Неоперационные активы

Активы предприятия, не принимающие непосредственного участия в его основной деятельности.

Неспециализированный актив

Актив, который может быть продан на рынке отдельно от всего бизнеса, частью которого он является.

Неустранимый износ (устаревание)

Износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

Норма возврата капитала

Норма возврата.
Величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Нормативный срок службы

Нормативный срок эксплуатации.
Срок службы, установленный при технико-экономическом обосновании проекта исходя из наиболее рационального режима работы и соблюдения правил эксплуатации и записанный в технической документации (паспорте, стандарте, технических условиях, инструкции по эксплуатации и т.д.)
Может как совпадать со сроком жизни и сроком службы, так и отличаться от них.

Объект-аналог

Аналог.
Объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Операционные активы

Активы предприятия, непосредственно задействованные в его основной деятельности и формирующие доходы от основной деятельности.

Операционные расходы

Операционные затраты.
Операционные (производственные) затраты, связанные с владением и эксплуатацией объекта (без амортизационных отчислений), в том числе расходы на страхование, управление, электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

Остаточная балансовая стоимость

Остаточная стоимость.
Разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

Остаточный срок службы

Оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы.
Временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.

Первоначальная балансовая стоимость

Первоначальная стоимость.
Сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Постпрогнозный период

Период времени, наступающий после прогнозного периода.

Потенциальный валовый доход

ПВД.
Доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме.

Премия за низкую ликвидность

Премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций.
В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле[1]:
Нажмите на картинку для увеличения

Likv.jpg


Прогнозный период

Период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта.
В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов.

Процентная корректировка

Относительная корректировка.
Корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Прямые расходы

Прямые затраты.
Все затраты, непосредственно связанные с приобретением и вводом объекта в эксплуатацию (включая затраты на упаковку, доставку, таможню, монтаж и шеф-монтаж, пуско-наладку и прочие).
Данные затраты, за исключением нетипичных затрат (таких как ускоренная доставка, срочное оформление документации и других), включаются в затраты на замещение.
Прямые расходы необходимо отделять и учитывать отдельно от косвенных расходов, которые нельзя однозначно отнести к конкретному объекту (проектирование производственной площадки, инжиниринг, финансирование и др.), поскольку они обычно относятся к целому имущественному комплексу, а не к отдельным объектам.

Скидка на торг

Корректировка, учитывающая разницу между ценой предложения и фактической ценой сделки.

Совокупный износ

Общий износ, накопленный совокупный износ.
Уменьшение величины затрат на воспроизводство или замещение объектов, которое может происходить в результате их физического разрушения, функционального и внешнего (экономического) устаревания, или комбинации этих источников, по состоянию на дату оценки.

Специализированные машины и оборудование

Совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.

Средневзвешенная величина

Рассчитывается по формуле:
Нажмите на картинку для увеличения

Weght.jpg


Среднее арифметическое

Величина, полученная путем деления суммы членов числового ряда и на их количество.

Срок жизни

Полный срок жизни.
Календарная продолжительность эксплуатации машины от момента ее изготовления (ввода в эксплуатацию) до наступления предельного состояния, когда дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной в первую очередь по техническим причинам.

Срок службы

Экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни.
Временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным.
Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

Срок экспозиции объекта на открытом рынке

Срок экспозиции.
Период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

Ставка дисконтирования

Процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки.

Стоимость с учетом таможенных платежей

С =(1+НДС) * (ТС+П+А), где: НДС – ставка НДС; ТС – таможенная стоимость; П - величина пошлины (в деньгах).
Если пошлина считается как процент от ТС, П = П%*ТС; А - акциз (в деньгах).

Таможенная стоимость

Денежная стоимость товара, на основе величины которой начисляются таможенные пошлины, сборы и платежи на ввозимый в страну товар; определяется декларантом согласно правилам и методам таможенной оценки.

Текущая (восстановительная) стоимость

Сумма денежных средств, которая должна быть уплачена организацией на дату проведения переоценки в случае необходимости замены какого-либо объекта.

Темп роста

Темп изменения.
Относительное изменение значения динамического показателя за период времени, выраженное в процентах.

Терминальная стоимость

Стоимость реверсии.
Стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта.

Устранимый износ

Устранимое устаревание
Износ (устаревание), устранение которого технически возможно и экономически целесообразно, т.е. экономическая выгода от устранения износа больше или равна производимым затратам.

Утилизационная стоимость

Скраповая стоимость.
Выраженная в денежных единицах стоимость выработавших свой ресурс и списываемых объектов, эксплуатация которых невозможна или нецелесообразна.
Для таких объектов наиболее эффективным использованием признается реализация на вторичные материалы (в первую очередь, металлолом).

Факторы стоимости

Элементы сравнения.
Качественные и количественные характеристики объекта, изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Физический износ

Уменьшение стоимости или полезности оцениваемого объекта вследствие использования или истечения его срока полезной службы, вызванного изнашиванием, порчей и воздействием физического напряжения и иных факторов.

Функциональное устаревание

Уменьшение стоимости объекта из-за его несоответствия современным рыночным требованиям, которое выражается в повышении капитальных затрат и операционных издержек.

Хронологический возраст

Фактический возраст.
Временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

Цепной помесячный ценовой индекс

Отношение цены в данном месяце к цене в предыдущем месяце для одного и того же объекта.

Чистый операционный доход

ЧОД.
Действительный валовый доход от приносящих доход объектов за вычетом операционных расходов.

Эффективный возраст

Возраст, соответствующий физическому состоянию машины, отражающий фактическую наработку машины по состоянию на дату оценки (или текущую дату) и учитывающий условия ее эксплуатации.

Разница между полным сроком экономической жизни (сроком службы) объекта и его оставшимся сроком экономической жизни (оставшимся сроком службы)

Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость

Может отличаться от хронологического возраста.
  1. Обратите внимание на формулу премии за низкую ликвидность! В ряде задач верный ответ получается, если использовать безрисковую ставку вместо ставки дисконтирования в этой формуле.