По учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск

по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)


1. Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).

2. По формуле ,стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ZY), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН).

3. Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами :

  • «на входе» – цена каждого ЕОН-аналога уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ;
  • «на выходе» – стоимость используемого в расчете ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС (ЕОН ОО), уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ.


4. Пояснения по методу очищения «на выходе»:

4.1. Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ:
по центру

4.2. Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО.

5. Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога:

5.1. Оферта по соответствующему ЕОН-аналогу;

5.2. Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности;

5.3. Электронные сервисы Росреестра (косвенно).

6. При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом:

6.1. В ряде случаев отсутствием этой информации можно пренебречь, поскольку: цена ЕОН-аналогов содержит право собственности на ЗУ либо право долгосрочной аренды (их производные, например, право долевой собственности)  разница в полезности этих прав незначительна (возможность эксплуатации соответствующего ОКС и т.д.)  разница в стоимости этих прав незначительна  величина возможного искажения стоимости несущественна по причине малой доли стоимости прав на ЗУ в стоимости ЕОН, использования в расчетах нескольких объектов-аналогов, применения нескольких подходов к оценке.

6.2. При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.


[3] https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request При отсутствии данных о кадастровом номере ЗУ он может быть установлен по Публичной кадастровой карте https://pkk5.rosreestr.ru. Например, продажа коммерческой структурой ЕОН, для ЗУ в составе которого указано «собственность публично-правовых образований», свидетельствует о том, что ЗУ передается не на праве собственности.


Реквизиты документа
МР–6/18 от 03.11.2018. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"

Документ в формате PDF