wiki по квалификационному экзамену Оценщиков - Вклад участника [ru]

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-12-01T08:03:10Z

Артем:

== '''6.1. Метод выделения''' ==

'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
: СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
: СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.

'''6.1.2.''' Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

'''6.1.3.''' Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

== '''6.2. Метод капитализации земельной ренты''' ==

'''6.2.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = \frac{Renta}R,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
: Рента – земельная рента, ден. ед./год;
: R – cтавка капитализации, доли ед./год.

'''6.2.2.''' Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-11-30T14:40:32Z

Артем: /* 6.2. Метод капитализации земельной ренты */

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-11-30T14:35:48Z

Артем: /* 6.2. Метод капитализации земельной ренты */

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-11-30T14:27:07Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-11-30T14:26:27Z

Артем:

'''6.1. Метод выделения'''

'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
: СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
: СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.

'''6.1.2.''' Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

'''6.1.3.''' Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

'''6.2. Метод капитализации земельной ренты'''

'''6.2.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-11-30T14:24:57Z

Артем:

'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
: СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
: СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-11-30T14:24:20Z

Артем:

'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr zu} = C_{\tiny \cyr eon} - C_{\tiny \cyr ul,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
: СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
: СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

2017-11-30T14:23:57Z

Артем: Новая страница: «'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоим…»

'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr zu} = C_{\tiny \cyr eon} - C_{\tiny \cyr ul,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
* СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
* СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T09:34:49Z

Артем:

==5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)==

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

<tex> \cyr C\;=\;PVD\;\times\;VRM, </tex>

где: С – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

: ПВД – потенциальный валовый доход, ден. ед.;

: ВРМ – валовый рентный мультипликатор, ед.

==5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)==

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T08:46:54Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T08:45:23Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T08:14:14Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T08:13:55Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T08:12:53Z

Артем: /* 5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора) */

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T08:12:41Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

2017-11-30T08:07:42Z

Артем: Новая страница: «==5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)== Валовый рентный множитель (ва…»

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-30T07:41:03Z

Артем: /* 2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон */

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения==

'''2.5.1.''' Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/6f2cb9b003973c532cb954a99e9f28e4a08d6eca/ ст. 77 ЗК РФ]).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в т.ч. прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

''Вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения посвящен профильный [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ Федеральный закон]. Далее приводится выжимка из указанного источника:''

''Действие Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в т.ч. индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ЗК РФ].''

'''2.5.2.''' Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/b3526d5f41881dd65e8adb2caa52413096736584/ ст. 1]):
:* сохранение целевого использования земельных участков;
:* установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
:* преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
:* преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
:* установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

'''2.5.3.''' Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/53d6886e6a0e3e25c09210246e80092ee379a32b/ ст. 3]).

'''2.5.4.''' Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае:
:* если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством РФ. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
:* если в течение 3 и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ устанавливаются Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/2b2c4472c2ae9d05ef211d956c6810af49989f79/ ст. 6]).

'''2.5.5.''' Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/59a2ef022bd19494b0bc0e33c6414cbc3207a5ba/ ст. 8]).
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

==2.6. Классификация объектов недвижимости==

Общепринятая, законодательно закрепленная классификация объектов недвижимости отсутствует.
Наиболее распространенными вариантами классификации являются:

{| class="wikitable"
|-
! № '''п/п''' !! '''Принцип классификации''' !! '''Комментарий'''
|-
| 1 || По функциональному назначению || 1. Жилые:
:* индивидуальное жилищное строительство;
:* многоэтажное жилищное строительство.
2. Нежилые:
:* административные (офисные);
:* торговые;
:* производственные;
:* складские;
:* прочие (объекты социального, бытового, развлекательного, образовательного назначения и т.д.).

|-
| 2 || По классу качества || А, В, С и т.д.
Возможны промежуточные значения B+, B2.

|-
| 3 || По группе капитальности || I – наивысшая группа с самым долгим нормативным сроком службы, II, III и т.д.
|-
| 4 || Виды согласно [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ кадастру недвижимости] ||
:* земельный участок;
:* здание;
:* сооружение;
:* помещение;
:* машино-место;
:* объект незавершенного строительства;
:* единый недвижимый комплекс;
:* предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

|}

==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон==

'''2.8.1.''' Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/4c65ff0f232195d8dccc08535d2c3923d5b67f1c/ ст. 65 ВК РФ]).

'''2.8.2.''' В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

'''2.8.3.''' За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы – от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

'''2.8.4.''' Ширина водоохранной зоны обычно устанавливается в диапазоне 50 – 500 м в зависимости от вида водного объекта ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/4c65ff0f232195d8dccc08535d2c3923d5b67f1c/ ст. 65]).

'''2.8.5.''' Ширина прибрежной защитной полосы обычно устанавливается в диапазоне 30 – 200 метров в зависимости от вида водного объекта и уклона берега ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/4c65ff0f232195d8dccc08535d2c3923d5b67f1c/ ст. 65]).

'''2.8.6.''' В границах водоохранных зон запрещаются:
:* использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
:* размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
:* осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
:* движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
:* размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водного кодекса РФ]), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
:* размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
:* сброс сточных, в т.ч. дренажных, вод;
:* разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством РФ о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со ст. 19.1 [19]).

'''2.8.7.''' В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:
:* централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
:* сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
:* локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и Водного кодекса РФ;
:* сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.
В отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам [указанным выше] допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

'''2.8.8.''' В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными п. 2.8.6 запрещаются:
:* распашка земель;
:* размещение отвалов размываемых грунтов;
:* выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
'''2.8.9.''' Установление на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в т.ч. посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ.

==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-30T07:04:26Z

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения==

'''2.5.1.''' Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/6f2cb9b003973c532cb954a99e9f28e4a08d6eca/ ст. 77 ЗК РФ]).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в т.ч. прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

''Вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения посвящен профильный [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ Федеральный закон]. Далее приводится выжимка из указанного источника:''

''Действие Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в т.ч. индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ЗК РФ].''

'''2.5.2.''' Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/b3526d5f41881dd65e8adb2caa52413096736584/ ст. 1]):
:* сохранение целевого использования земельных участков;
:* установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
:* преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
:* преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
:* установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

'''2.5.3.''' Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/53d6886e6a0e3e25c09210246e80092ee379a32b/ ст. 3]).

'''2.5.4.''' Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае:
:* если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством РФ. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
:* если в течение 3 и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ устанавливаются Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/2b2c4472c2ae9d05ef211d956c6810af49989f79/ ст. 6]).

'''2.5.5.''' Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/59a2ef022bd19494b0bc0e33c6414cbc3207a5ba/ ст. 8]).
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

==2.6. Классификация объектов недвижимости==

Общепринятая, законодательно закрепленная классификация объектов недвижимости отсутствует.
Наиболее распространенными вариантами классификации являются:

{| class="wikitable"
|-
! № '''п/п''' !! '''Принцип классификации''' !! '''Комментарий'''
|-
| 1 || По функциональному назначению || 1. Жилые:
:* индивидуальное жилищное строительство;
:* многоэтажное жилищное строительство.
2. Нежилые:
:* административные (офисные);
:* торговые;
:* производственные;
:* складские;
:* прочие (объекты социального, бытового, развлекательного, образовательного назначения и т.д.).

|-
| 2 || По классу качества || А, В, С и т.д.
Возможны промежуточные значения B+, B2.

|-
| 3 || По группе капитальности || I – наивысшая группа с самым долгим нормативным сроком службы, II, III и т.д.
|-
| 4 || Виды согласно [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ кадастру недвижимости] ||
:* земельный участок;
:* здание;
:* сооружение;
:* помещение;
:* машино-место;
:* объект незавершенного строительства;
:* единый недвижимый комплекс;
:* предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

|}

==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон==

'''2.8.1.''' Водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира (ст. 65 ВК РФ [13]).

'''2.8.2.''' В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

'''2.8.3.''' За пределами территорий городов и других населенных пунктов ширина водоохранной зоны рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и ширина их прибрежной защитной полосы устанавливаются от местоположения соответствующей береговой линии (границы водного объекта), а ширина водоохранной зоны морей и ширина их прибрежной защитной полосы – от линии максимального прилива. При наличии централизованных ливневых систем водоотведения и набережных границы прибрежных защитных полос этих водных объектов совпадают с парапетами набережных, ширина водоохранной зоны на таких территориях устанавливается от парапета набережной.

'''2.8.4.''' Ширина водоохранной зоны обычно устанавливается в диапазоне 50 – 500 м в зависимости от вида водного объекта (ст. 65 [13]).

'''2.8.5.''' Ширина прибрежной защитной полосы обычно устанавливается в диапазоне 30 – 200 метров в зависимости от вида водного объекта и уклона берега (ст. 65 [13]).

'''2.8.6.''' В границах водоохранных зон запрещаются:
:* использование сточных вод в целях регулирования плодородия почв;
:* размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов;
:* осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами;
:* движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие;
:* размещение автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, судостроительных и судоремонтных организаций, инфраструктуры внутренних водных путей при условии соблюдения требований законодательства в области охраны окружающей среды и [13]), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств;
:* размещение специализированных хранилищ пестицидов и агрохимикатов, применение пестицидов и агрохимикатов;
:* сброс сточных, в т.ч. дренажных, вод;
:* разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством РФ о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со ст. 19.1 [19]).

'''2.8.7.''' В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды. Выбор типа сооружения, обеспечивающего охрану водного объекта от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, осуществляется с учетом необходимости соблюдения установленных в соответствии с законодательством в области охраны окружающей среды нормативов допустимых сбросов загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов. В целях настоящей статьи под сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, понимаются:
:* централизованные системы водоотведения (канализации), централизованные ливневые системы водоотведения;
:* сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод в централизованные системы водоотведения (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), если они предназначены для приема таких вод;
:* локальные очистные сооружения для очистки сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод), обеспечивающие их очистку исходя из нормативов, установленных в соответствии с требованиями законодательства в области охраны окружающей среды и [13];
:* сооружения для сбора отходов производства и потребления, а также сооружения и системы для отведения (сброса) сточных вод (в том числе дождевых, талых, инфильтрационных, поливомоечных и дренажных вод) в приемники, изготовленные из водонепроницаемых материалов.
В отношении территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, размещенных в границах водоохранных зон и не оборудованных сооружениями для очистки сточных вод, до момента их оборудования такими сооружениями и (или) подключения к системам [указанным выше] допускается применение приемников, изготовленных из водонепроницаемых материалов, предотвращающих поступление загрязняющих веществ, иных веществ и микроорганизмов в окружающую среду.

'''2.8.8.''' В границах прибрежных защитных полос наряду с установленными п. 2.8.6 запрещаются:
:* распашка земель;
:* размещение отвалов размываемых грунтов;
:* выпас сельскохозяйственных животных и организация для них летних лагерей, ванн.
'''2.8.9.''' Установление на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов, в т.ч. посредством специальных информационных знаков, осуществляется в порядке, установленном Правительством РФ.

==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-30T07:00:54Z

Артем:

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения==

'''2.5.1.''' Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/6f2cb9b003973c532cb954a99e9f28e4a08d6eca/ ст. 77 ЗК РФ]).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в т.ч. прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

''Вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения посвящен профильный [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ Федеральный закон]. Далее приводится выжимка из указанного источника:''

''Действие Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в т.ч. индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ЗК РФ].''

'''2.5.2.''' Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/b3526d5f41881dd65e8adb2caa52413096736584/ ст. 1]):
:* сохранение целевого использования земельных участков;
:* установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
:* преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
:* преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
:* установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

'''2.5.3.''' Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/53d6886e6a0e3e25c09210246e80092ee379a32b/ ст. 3]).

'''2.5.4.''' Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае:
:* если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством РФ. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
:* если в течение 3 и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ устанавливаются Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/2b2c4472c2ae9d05ef211d956c6810af49989f79/ ст. 6]).

'''2.5.5.''' Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/59a2ef022bd19494b0bc0e33c6414cbc3207a5ba/ ст. 8]).
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

==2.6. Классификация объектов недвижимости==

Общепринятая, законодательно закрепленная классификация объектов недвижимости отсутствует.
Наиболее распространенными вариантами классификации являются:

{| class="wikitable"
|-
! № '''п/п''' !! '''Принцип классификации''' !! '''Комментарий'''
|-
| 1 || По функциональному назначению || 1. Жилые:
:* индивидуальное жилищное строительство;
:* многоэтажное жилищное строительство.
2. Нежилые:
:* административные (офисные);
:* торговые;
:* производственные;
:* складские;
:* прочие (объекты социального, бытового, развлекательного, образовательного назначения и т.д.).

|-
| 2 || По классу качества || А, В, С и т.д.
Возможны промежуточные значения B+, B2.

|-
| 3 || По группе капитальности || I – наивысшая группа с самым долгим нормативным сроком службы, II, III и т.д.
|-
| 4 || Виды согласно [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ кадастру недвижимости] ||
:* земельный участок;
:* здание;
:* сооружение;
:* помещение;
:* машино-место;
:* объект незавершенного строительства;
:* единый недвижимый комплекс;
:* предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

|}

==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон==

==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T13:40:31Z

Артем: /* 2.6. Классификация объектов недвижимости */

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения==

'''2.5.1.''' Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/6f2cb9b003973c532cb954a99e9f28e4a08d6eca/ ст. 77 ЗК РФ]).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в т.ч. прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

''Вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения посвящен профильный [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ Федеральный закон]. Далее приводится выжимка из указанного источника:''

''Действие Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в т.ч. индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ЗК РФ].''

'''2.5.2.''' Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/b3526d5f41881dd65e8adb2caa52413096736584/ ст. 1]):
:* сохранение целевого использования земельных участков;
:* установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
:* преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
:* преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
:* установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

'''2.5.3.''' Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/53d6886e6a0e3e25c09210246e80092ee379a32b/ ст. 3]).

'''2.5.4.''' Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае:
:* если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством РФ. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
:* если в течение 3 и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ устанавливаются Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/2b2c4472c2ae9d05ef211d956c6810af49989f79/ ст. 6]).

'''2.5.5.''' Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/59a2ef022bd19494b0bc0e33c6414cbc3207a5ba/ ст. 8]).
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

==2.6. Классификация объектов недвижимости==

Общепринятая, законодательно закрепленная классификация объектов недвижимости отсутствует.
Наиболее распространенными вариантами классификации являются:

{| class="wikitable"
|-
! № '''п/п''' !! '''Принцип классификации''' !! '''Комментарий'''
|-
| 1 || По функциональному назначению || 1. Жилые:
:* индивидуальное жилищное строительство;
:* многоэтажное жилищное строительство.
2. Нежилые:
:* административные (офисные);
:* торговые;
:* производственные;
:* складские;
:* прочие (объекты социального, бытового, развлекательного, образовательного назначения и т.д.).

|-
| 2 || По классу качества || А, В, С и т.д.
Возможны промежуточные значения B+, B2.

|-
| 3 || По группе капитальности || I – наивысшая группа с самым долгим нормативным сроком службы, II, III и т.д.
|-
| 4 || Виды согласно [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ кадастру недвижимости] ||
:* земельный участок;
:* здание;
:* сооружение;
:* помещение;
:* машино-место;
:* объект незавершенного строительства;
:* единый недвижимый комплекс;
:* предприятие как имущественный комплекс или иной вид.

|}

==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T13:21:19Z

Артем:

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения==

'''2.5.1.''' Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/6f2cb9b003973c532cb954a99e9f28e4a08d6eca/ ст. 77 ЗК РФ]).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в т.ч. прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

''Вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения посвящен профильный [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ Федеральный закон]. Далее приводится выжимка из указанного источника:''

''Действие Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в т.ч. индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ЗК РФ].''

'''2.5.2.''' Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/b3526d5f41881dd65e8adb2caa52413096736584/ ст. 1]):
:* сохранение целевого использования земельных участков;
:* установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
:* преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
:* преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
:* установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

'''2.5.3.''' Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/53d6886e6a0e3e25c09210246e80092ee379a32b/ ст. 3]).

'''2.5.4.''' Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае:
:* если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством РФ. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
:* если в течение 3 и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ устанавливаются Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/2b2c4472c2ae9d05ef211d956c6810af49989f79/ ст. 6]).

'''2.5.5.''' Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/59a2ef022bd19494b0bc0e33c6414cbc3207a5ba/ ст. 8]).
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

==2.6. Классификация объектов недвижимости==

==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T13:17:49Z

Артем: /* 2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения */

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения==

'''2.5.1.''' Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/6f2cb9b003973c532cb954a99e9f28e4a08d6eca/ ст. 77 ЗК РФ]).
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в т.ч. прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

''Вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения посвящен профильный [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/ Федеральный закон]. Далее приводится выжимка из указанного источника:''

''Действие Федерального закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные, дачные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в т.ч. индивидуального гаражного строительства), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества. Оборот указанных земельных участков регулируется [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ЗК РФ].''

'''2.5.2.''' Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_37816/b3526d5f41881dd65e8adb2caa52413096736584/ ст. 1]):
:* сохранение целевого использования земельных участков;
:* установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
:* преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
:* преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
:* установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

'''2.5.3.''' Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/53d6886e6a0e3e25c09210246e80092ee379a32b/ ст. 3]).

'''2.5.4.''' Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, а также земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае:
:* если земельный участок используется с нарушением требований, установленных законодательством РФ, повлекшим за собой существенное снижение плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения или причинение вреда окружающей среде. Критерии существенного снижения плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения устанавливаются Правительством РФ. Определение размера причиненного вреда окружающей среде осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 10.01.2002 г. № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды».
:* если в течение 3 и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства РФ с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах РФ устанавливаются Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/2b2c4472c2ae9d05ef211d956c6810af49989f79/ ст. 6]).

'''2.5.5.''' Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_37816/59a2ef022bd19494b0bc0e33c6414cbc3207a5ba/ ст. 8]).
При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T13:00:50Z

Артем:

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения==

==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T12:53:54Z

Артем: /* 2.3. Правовое регулирование земельных отношений */

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/de716b33284cd356e3f6dcd32284df506a2883f7/ п. 4 ст. 35 ЗК РФ]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/fb3b9f6c5786727ec9ea99d18258678dcbe363ef/ ст. 27];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/a6731a600477e47bcc4b0eeff36d4fb6646a518b/ ст. 37 ЗК РФ]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==[[2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения]]==
==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T12:51:21Z

Артем: /* 2.3. Правовое регулирование земельных отношений */

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_64299/ Лесной кодекс РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_60683/ Водный кодекс РФ]), ряд Федеральных законов (например, Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_343/ Закон РФ "О недрах"]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений (п. 4 ст. 35 ЗК РФ [10]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 [10];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ [10]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==[[2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения]]==
==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T12:44:04Z

Артем: /* 2.3. Правовое регулирование земельных отношений */

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/1efbc1b5ebdab46ae63fe9219156c319914287b3/ 9], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/521d00a99406a75eb913f7336d02b6ff378f3e7a/ 36], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28399/c6e42f15d1b028b04b556f3f9ca32433ae2cc969/ 72]).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы [9, 11 – 13], ряд Федеральных законов (например, [21, 22]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений (п. 4 ст. 35 ЗК РФ [10]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 [10];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ [10]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==[[2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения]]==
==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T12:37:18Z

Артем: /* 2.3. Правовое регулирование земельных отношений */

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
''Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.''

'''2.3.1.''' Правовая основа регулирования земельных отношений включает документы четырех уровней:

2.3.1.1. Конституция РФ (ст. 9, 36, 72).

2.3.1.2. Федеральное земельное законодательство – например, [10], [20], [23], а также ряд смежных документов – базовые Кодексы [9, 11 – 13], ряд Федеральных законов (например, [21, 22]) и пр.

2.3.1.3. Федеральные подзаконные акты – в основном представлены постановлениями Правительства РФ, которыми регулируются такие процедуры, как мониторинг, государственный земельный контроль.

2.3.1.4. Региональное законодательство.

'''2.3.2.''' Про раздельное отчуждение земельного участка и расположенных на нем улучшений (п. 4 ст. 35 ЗК РФ [10]).

2.3.2.1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
:* отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
:* отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 [10];
:* отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

2.3.2.2. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

2.3.2.3. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

2.3.2.4. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

'''2.3.3.''' Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК РФ [10]).

'''2.3.4.''' На что обратит внимание в практической деятельности:

2.3.4.1. Региональное законодательство может содержать нормативные правые акты, оказывающие существенное влияние на стоимость недвижимости, расположенной в соответствующем регионе. Например, регулирование земельных отношений в г. Москве и Санкт-Петербурге значительно отличается от федерального.

2.3.4.2. Судебная практика расходится с положениями ЗК РФ, указанными в п. 2.3.7 – см. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.12.2008 № А33-908/08-Ф02-6210/08, Постановление ФАС Московского округа от 18.02.2009 № КГ-А41/12649-08, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.11.2010 № А32-55236/2009.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==[[2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения]]==
==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-29T12:33:29Z

Артем:

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки==

''Формулировка темы имеет общий характер – к ней относится совокупность федеральных стандартов оценки № [http://base.garant.ru/71034730/ 1], [http://base.garant.ru/71034722/ 2], [http://base.garant.ru/71034698/ 3], [http://base.garant.ru/70754170/ 7], [http://base.garant.ru/71074986/ 9], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451474/?_utl_t=fb 12], [http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71451476/ 13]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников с учетом того, какие вопросы уже встречались на ''квалификационном экзамене.''

'''2.1.1.''' Положения ФСО №1

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №1'''
| '''Содержание'''
|-
| 8
| Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки
|
|-
| 21
| Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки;
д) вид стоимости;
е) дату оценки;
ж) допущения, на которых должна основываться оценка;
з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.
|
|-
|25
| В случае использования нескольких подходов к оценке, а также использования в рамках какого-либо из подходов к оценке нескольких методов оценки выполняется предварительное согласование их результатов с целью получения промежуточного результата оценки объекта оценки данным подходом. При согласовании существенно отличающихся промежуточных результатов оценки, полученных различными подходами или методами, в отчете необходимо отразить проведенный анализ и установленную причину расхождений. Существенным признается такое отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного Оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (методов) (при наличии).
|}

'''2.1.2.''' Результатом оценки является итоговая величина стоимости объекта оценки (п. 4 ФСО №2).

'''2.1.3.''' Положения ФСО №3:

{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №3'''
| '''Содержание'''
|-
|12
|Документы, предоставленные заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии.
|
|-
|14
|Итоговая величина стоимости может быть представлена в виде конкретного числа с округлением по математическим правилам округления либо в виде интервала значений, если такое представление предусмотрено законодательством РФ или заданием на оценку.
|}

'''2.1.4.''' Положения ФСО №7:
{| class="wikitable"
|+Таблица 3
|-
| '''Пункт ФСО №7'''
| '''Содержание'''
|-
|5
|При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости Оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра Оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
|-
|6
|Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
|-
|29
|При недостаточности рыночных данных, необходимых для реализации какого-либо из подходов к оценке недвижимости в соответствии с требованиями ФСО № 7 и ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, в рамках выбранного подхода на основе имеющихся данных рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости
|-
|30
|После проведения процедуры согласования Оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость, если в задании на оценку не указано иное.
|}

'''2.1.5.''' При определении ликвидационной стоимости задание на оценку объекта оценки должно содержать следующую дополнительно к указанной в ФСО № 1, информацию (п. 7 ФСО 12):
:* срок экспозиции объекта оценки;
:* условия продажи и предполагаемая организация проведения торгов (в случае наличия данной информации).
В задании на оценку также могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
:* ориентировочный размер затрат, необходимый для реализации объекта оценки при его вынужденной продаже;
:* суммарный объем выплат, осуществленных ранее и предусмотренных в дальнейшем в рамках заключенных предварительных договоров купли-продажи объектов оценки, являющихся предметом ипотеки, или договоров лизинга, между сторонами договора, в том числе их правопреемниками.
'''2.1.6.''' При определении инвестиционной стоимости объектов оценки рассчитывается величина денежных средств, отражающая полезность объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность объекта оценки удовлетворять потребности конкретного лица или группы лиц) при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки (п. 3 ФСО №13).
: Для целей ФСО №13 под инвестиционными целями использования объекта оценки понимаются цели конкретного лица или группы лиц, направленные на достижение определенного полезного эффекта от использования объекта оценки, и обусловленные свойствами этого объекта, и (или) условиями для конкретного лица (группы лиц), связанными с использованием объекта оценки, специфическими условиями возможной сделки с объектом оценки (например, объект не выставляется на открытый рынок, стороны сделки являются аффилированными лицами), либо наличием определенных правоустанавливающих документов или законодательных актов, действительных исключительно для конкретного лица (группы лиц) во взаимоотношении с объектом оценки.
: Полезный эффект от использования объекта оценки может быть выражен в получении различных экономических выгод (например, прибыли, дополнительном увеличении дохода, прироста стоимости имущества и иное).
: Применение понятия «инвестиционная стоимость», используемого для ФСО №13, не следует отождествлять с понятием инвестиционной деятельности.
: ''Вопросы оценки недвижимости для целей залога см. в п. 1.2 и 2.9.''
: ''Про наиболее эффективное использование см. в п. 2.13.''

==2.2. Права на недвижимость==
''Формулировка темы имеет общий характер – напрямую к ней относится ряд статей [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости»]; косвенно – значительная совокупность нормативных правовых актов различного уровня. Далее в данном разделе приводится выжимка из двух указанных источников.''

'''2.2.1.''' Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/4d3465fa550f2cfb0c08a1d0dd2b680c222abcd3/ ст. 131]):
:* право собственности,
:* право хозяйственного ведения,
:* право оперативного управления,
:* право пожизненного наследуемого владения,
:* право постоянного пользования,
:* ипотека,
:* сервитуты,
:* а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

'''2.2.2.''' Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/9c316deef8fe09d58678bc378da819323acb6700/ (ст. 7)]:
:* реестра объектов недвижимости (кадастр недвижимости);
:* реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость);
:* реестра сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий, территориальных зон, территорий объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий, особых экономических зон, охотничьих угодий, территорий опережающего социально-экономического развития, зон территориального развития в РФ, игорных зон, лесничеств, лесопарков, о Государственной границе РФ, границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о береговых линиях (границах водных объектов), а также сведений о проектах межевания территорий (реестр границ);
:* реестровых дел;
:* кадастровых карт;
:* книг учета документов.
Реестры Единого государственного реестра недвижимости, кадастровые карты и книги учета документов ведутся в электронной форме. Реестровые дела хранятся в электронной форме и (или) на бумажном носителе.

'''2.2.3.''' В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости [http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_182661/bc326ae3c1b555e686e6baaea1f061af46fad306/ (ст. 8)]:
:* 27 основных сведений – вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид), кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место; основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение и пр.;
:* 24 дополнительных сведений – сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения и пр.

'''2.2.4.''' Право собственности и другие вещные права на землю ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/84a17d50fd2c9f6afe54cd78177c4f9609f9a950/ глава 17 ГК РФ]).
: 2.2.4.1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
: 2.2.4.2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения.
: 2.2.4.3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
: 2.2.4.4. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
: 2.2.4.5. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
: 2.2.4.6. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

'''2.2.5.''' Сервитут (ст.274-276 [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ ГК РФ]) – см. п. 1.6.6.
Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

'''2.2.6.''' Право собственности и другие вещные права на жилые помещения ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/cb3e0d0e902b4116dddfadebdbdf6ff825d4fedf/ гл. 18 ГК РФ]).
: 2.2.6.1. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
: 2.2.6.2. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора.
: 2.2.6.3. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается.
Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
: 2.2.6.4. Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.
Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.
: 2.2.6.5. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
: 2.2.6.6. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.
: 2.2.6.7. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

'''2.2.7.''' Общая собственность ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/a7ec8d9868bdae6c501b54f357d1c1b832f447e9/ гл. 16 ГК РФ]) – см. п. 1.6.7.
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

==2.3. Правовое регулирование земельных отношений==
Формулировка темы имеет общий характер. Далее в данном разделе приводятся ссылки на основные нормативные правовые акты, регулирующие земельные отношения, показывается взаимосвязь между ними.

==2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам перевода земельных участков из одной категории в другую относится целый ряд нормативных правовых актов, прежде всего: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс РФ] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]. Далее в данном разделе приводятся выжимка из указанных источников.''

'''2.4.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/52762dd188f6d9b89a42c95c37e154d76380ff80/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.
Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором], утвержденным Минэкономразвития России.

'''2.4.2.''' Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]):
:* земель, находящихся в федеральной собственности, – Правительством РФ;
:* земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов РФ;
:* земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
:* земель, находящихся в частной собственности:
::* земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов РФ;
::* земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном ЗК РФ и законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

'''2.4.3.''' Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.
В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются: … обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/0708755158b57274cc0f2ed2489c8e14bd3ed9da/ ст. 2]).

'''2.4.4.''' По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/f09b0af02153fff6f94edd975bfe953f251dcd06/ ст. 3]):
:* в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами РФ, – Правительством РФ;
:* в течение 2 месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

'''2.4.5.''' Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суд.

'''2.4.6.''' Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/ec0fa7db4fc6d301ad19f3df8d257eae03913ef6/ ст.4]):
:* установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
:* наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
:* установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

'''2.4.7.''' Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности ([http://www.consultant.ru/document/Cons_doc_LAW_64299/ec0eac51ce047cbfa8e73b3ccb07e34e00104db4/ ст. 8 ЛК РФ]). Решение об их переводе в другую категорию принимается Правительством РФ ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/3e32bcb760268d90611985d195afa96d4feaabe0/ ст. 8]).

'''2.4.8.''' Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_50874/fb8838f617f64f813b15c9784b1fb4d4c6da8f0b/ ст.7 Федерального закона от 21.12.2004 г. №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»]): с консервацией земель; с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения; с установлением или изменением черты населенных пунктов и т.д.

'''2.4.9.''' На что обратить внимание в практической деятельности: нормативные правовые акты субъектового уровня могут вносить значительную специфику в порядок и стоимость перевода земельных участков из одной категории в другую, изменение варианта их разрешенного использования.

==[[2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения]]==
==2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования==
''Формулировка темы имеет общий характер. К вопросам градостроительной деятельности и территориального планирования относятся следующие основные документы: [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ Земельный кодекс Российской Федерации] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/ Градостроительный кодекс Российской Федерации]. В данном разделе приводится выжимка из указанных источников.''

'''2.7.1.''' Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/368cb949273de5fecbcf2586fbf84ef05bd1a781/ ст. 7]):
:* земли сельскохозяйственного назначения;
:* земли населенных пунктов;
:* земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
:* земли особо охраняемых территорий и объектов;
:* земли лесного фонда;
:* земли водного фонда;
:* земли запаса.

Земли сельскохозяйственного назначения используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с [https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70636874/ классификатором].

'''2.7.2.''' Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/f7052f9061efeaf017bdf41e1ca1bb10cc0f572e/ ст. 85]).
: 2.7.2.1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

{| class="wikitable"
|-
! № п/п !! Территориальная зона !! Комментарий
|-
| 1 || Жилая || Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.
|-
| 2 || Общественно-деловая || Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 3 || Производственная || Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.
|-
| 4 || Инженерных и транспортных инфраструктур || Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.
|-
| 5 || Рекреационная || Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.
|-
| 6 || Сельскохозяйственного использования || Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах - земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, - используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.
|-
| 7 || Специального назначения ||
|-
| 8 || Военных объектов ||
|-
| 9 || Иная ||
|}

: 2.7.2.2. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.
Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).
Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.
: 2.7.2.3. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
: 2.7.2.4. Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:
:* виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;
:* их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.
Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.
В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.
Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.
: 2.7.2.5. В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение.
Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ ст. 94 – 100].
Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.
: 2.7.2.6. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
'''2.7.3.''' Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/13379792896b38e59ec4b5832f1b7ce8338a1d00/ ст. 2]):
:* обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории;
:* обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
:* обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
:* осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
:* участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
:* ответственность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
:* осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
:* единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений;
:* ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
:* возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.

'''2.7.4.''' Выделяют документы территориального планирования трех уровней:
:* Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7e225e104a252dcae179960a6e56b8aa4c17bdf4/ ст. 10];
:* субъектов Российской Федерации – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/0db7ce5c15e33f6bd9f884c5dcb5a7f60ba019c0/ ст. 14];
:* муниципальных образований – [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/7c8c059348e924abae02207c9bb5afc513f2b59f/ ст. 18].
'''2.7.5.''' На что обратить внимание в практической деятельности: с 01.07.2017 года вводятся в действие СП 42.13330.2016 «СНиП 2.07.01-89* Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»

==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)==
''Вопросам ипотеки (залога) недвижимости посвящен [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»]. В данном разделе приводится выжимка из указанного источника.''

'''2.9.1.''' Право отдавать имущество в залог по договору об ипотеке.
Ипотека может быть установлена на указанное в [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/52d1c3e7e7bfb3765425991de0ba95082c036d09/ ст. 5] имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.
Не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.
Если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.
Решения о залоге недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и не закрепленного на праве хозяйственного ведения, принимаются Правительством РФ или правительством (администрацией) субъекта РФ.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В случаях, предусмотренных [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/6c9806513efd7fe1af7ed7137faa52abdf43f06a/ п. 3 ст. 335 ГК РФ], необходимо также согласие собственника арендованного имущества или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения.
Залог недвижимого имущества не является основанием для освобождения лица, выступившего залогодателем по договору об ипотеке, от выполнения им условий, на которых оно участвовало в инвестиционном (коммерческом) конкурсе, аукционе или иным образом в процессе приватизации имущества, являющегося предметом данного залога.
Ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/ Гражданским Кодексом Российской Федерации].

'''2.9.2.''' По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/d836e1193354d4edf46e84d116702bb4b87b0c2e/ ст. 1]).

'''2.9.3.''' Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в т.ч. обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

'''2.9.4.''' Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/ Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)"] и [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости»].

'''2.9.5.''' Отчуждение заложенного имущества (ст. [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/58727f4b5725ff172ce0a099a3b71078ca75ef96/ 37], [http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/2aebf7149e3c752aa5be60f99511517e20bffd45/ 38]).
: 2.9.5.1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
: 2.9.5.2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
: 2.9.5.3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
: 2.9.5.4. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в т.ч. в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

'''2.9.6.''' Ипотека предприятий, зданий или сооружений с земельным участком, на котором они находятся ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/78328d864685048bdfdc09ec31ecbf6e7e051a3b/ ст. 69]).
При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается право аренды земельного участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).

'''2.9.7.''' Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете ([http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/068690c8914585a1e60c40395f58fa6b226dc156/ ст. 2]).

==[[Движимое_имущество:Раздел 2. Базовые понятия#2.14. Функции сложного процента | 2.10. Функции сложного процента]]==
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.3. Метод дисконтирования денежных потоков | 2.11. Дисконтирование]]==
==2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости==

''В нормативных правовых актах, регулирующих оценочную деятельность, отсутствует понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» – вероятно, в формулировке темы вопросов допущена опечатка. Раздел [http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html VI ФСО №7] содержит упоминание наиболее эффективного использования (далее – НЭИ), о котором и пойдет речь.''

'''2.13.1.''' НЭИ недвижимости – использование, которое максимизирует продуктивность недвижимости (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 13]).
Обычно алгоритм анализа НЭИ включает следующие основные этапы:
:* определение физически возможных вариантов использования объекта недвижимости (определяются физическими параметрами объекта недвижимости – например, месторасположением, площадью, формой земельного участка, характеристиками грунтов; техническим состоянием и объемно-планировочными решениями улучшений);
:* выбор тех физически возможных вариантов, реализация которых юридически разрешена (не запрещена). Осуществляется на основе анализа документов, определяющего возможные варианты использования объекта оценки и его составных частей, например, акта о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, выписки из ЕГРН и пр.);
:* выбор тех юридически разрешенных вариантов, реализация которых финансово оправдана (доходы от объекта превышают расходы);
:* выбор того финансово оправданного варианта, которому соответствует наибольшая стоимость объекта.

'''2.13.2.''' НЭИ объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например, ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 14]).

'''2.13.3.''' Анализ НЭИ позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости Оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 15]).

'''2.13.4.''' Анализ НЭИ объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, НЭИ определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 16]).

'''2.13.5.''' Анализ НЭИ частей объекта недвижимости, например, встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 17]).
Фактическое использование объекта недвижимости (текущее использование объекта недвижимости) – фактически сложившееся использование объекта недвижимости на определенную дату, как правило, на дату оценки.

'''2.13.6.''' Анализ НЭИ части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом НЭИ всего реконструируемого объекта недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 18]).

'''2.13.7.''' НЭИ объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его НЭИ в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 19]).

'''2.13.8.''' Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 20]).

'''2.13.9.''' Анализ НЭИ объекта недвижимости для сдачи в аренду выполняется с учетом условий использования этого объекта, устанавливаемых договором аренды или проектом такого договора ([http://www.ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html п. 21]).

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T12:30:40Z

Артем: /* Теоретическая часть */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата.

 '''5.1.31.''' Что произойдет с характеристиками насоса при замене одной из его частей на идентичную новую?
:* Изменится величина функционального устаревания.
:* Уменьшится величина физического износа.
:* Уменьшится срок службы.
:* Ничего не изменится.


 '''5.1.32.''' Анализируемый объект смонтирован, затраты на монтаж существенны. Его оценка предполагается при условии перемещения. Как соотносится стоимость данного объекта со стоимостью несмонтированного?
:* Всегда меньше стоимости несмонтированного объекта и затрат на монтаж с учетом износа и затрат на демонтаж.
:* Равна стоимости несмонтированного объекта.
:* Равна стоимости несмонтированного объекта, если затраты на демонтаж несет покупатель.
:* Равна стоимости несмонтированного объекта, если затраты на демонтаж несет продавец.


== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 

 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 

 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.

 

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.

 

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.24.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.25.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.26.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.27.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.28.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.29.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.30.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.31.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.32.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.33. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.34.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.35.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

 '''5.2.37.''' Стоимость ножовочного станка с характеристиками диаметр 250 мм, мощность 2,2кВт описывается регрессионно-корреляционной зависимостью у=1,888*х1^0.4*x2^0.7*Кв. дано х1- диаметр, х2 – мощность, Кв – какой-то коэффициент, величина которого определяется по таблице в зависимости от типа оцениваемого оборудования.
 

'''5.2.38.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.39.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.40.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T11:47:51Z

Артем: /* Доходный подход к оценке */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата. 
 
 

== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 

 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 

 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.

 

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.

 

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.24.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.25.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.26.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.27.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.28.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.29.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.30.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.31.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.32.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.33. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.34.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.35.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

 '''5.2.37.''' Стоимость ножовочного станка с характеристиками диаметр 250 мм, мощность 2,2кВт описывается регрессионно-корреляционной зависимостью у=1,888*х1^0.4*x2^0.7*Кв. дано х1- диаметр, х2 – мощность, Кв – какой-то коэффициент, величина которого определяется по таблице в зависимости от типа оцениваемого оборудования.
 

'''5.2.38.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.39.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.40.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T11:47:15Z

Артем: /* Сравнительный подход к оценке */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата. 
 
 

== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 

 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 

 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.

 

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.

 

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.24.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.25.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.26.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.27.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.28.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.29.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.30.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.31.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.32.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.33. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.31.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.32.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.33.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

 '''5.2.34.''' Стоимость ножовочного станка с характеристиками диаметр 250 мм, мощность 2,2кВт описывается регрессионно-корреляционной зависимостью у=1,888*х1^0.4*x2^0.7*Кв. дано х1- диаметр, х2 – мощность, Кв – какой-то коэффициент, величина которого определяется по таблице в зависимости от типа оцениваемого оборудования.
 

'''5.2.34.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.35.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T11:45:25Z

Артем: /* Доходный подход к оценке */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата. 
 
 

== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 

 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 

 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.

 

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.

 

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.21.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.22.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.23.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.24.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.25.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.26.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.27.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.28.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.29.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.30. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.31.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.32.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.33.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

 '''5.2.34.''' Стоимость ножовочного станка с характеристиками диаметр 250 мм, мощность 2,2кВт описывается регрессионно-корреляционной зависимостью у=1,888*х1^0.4*x2^0.7*Кв. дано х1- диаметр, х2 – мощность, Кв – какой-то коэффициент, величина которого определяется по таблице в зависимости от типа оцениваемого оборудования.
 

'''5.2.34.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.35.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T11:39:54Z

Артем: /* Затратный подход к оценке */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата. 
 
 

== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 

 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 

 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.

 

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.

 

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.21.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.22.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.23.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.24.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.25.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.26.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.27.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.28.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.29.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.30. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.31.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.32.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.33.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

'''5.2.34.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.35.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T11:39:01Z

Артем: /* Затратный подход к оценке */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата. 
 
 

== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 

 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 

 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.

 

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.

 

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.21.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.22.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.23.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.24.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.25.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.26.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.27.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.28.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.29.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.30. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.31.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.32.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.33.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

'''5.2.34.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.35.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T11:33:53Z

Артем: /* Затратный подход к оценке */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата. 
 
 

== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 
 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 
 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.
 

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.
 

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.21.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.22.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.23.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.24.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.25.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.26.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.27.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.28.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.29.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.30. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.31.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.32.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.33.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

'''5.2.34.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.35.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Направление "Движимое имущество"

2017-11-28T11:31:07Z

Артем: /* Сравнительный подход к оценке */

== Теоретическая часть ==

'''5.1.1.''' В каких сегментах для оценки стоимости машин и оборудования оценщик исследует рынок?

'''5.1.2.''' Может ли оцениваться нематериальный актив в рамках оценки машин и оборудования по ФСО №10.

'''5.1.3.''' Могут ли оцениваться воздушные и морские суда по ФСО №10?

'''5.1.4.''' Распространяется ли ФСО №10 на оценку художественных ценностей?

'''5.1.5.''' Что относится к движимому имуществу?

'''5.1.6.''' Лизингополучатель получил оборудование по договору сублизинга. Какие у него отношения с продавцом оборудования?

'''5.1.7.''' Укажите правильную формулу по учету затрат на монтаж / демонтаж.

'''5.1.8.''' Индексация первоначальной стоимости это затраты на замещение или затраты на воспроизводство?

'''5.1.9.''' Как называется срок службы, установленный заводом изготовителем (указанный в техническом паспорте)?

'''5.1.10.''' Что такое точная копия(аналог) объекта оценки согласно ФСО №10?

'''5.1.11.''' Какие методы оценки могут быть использованы при оценке множества машин и оборудования?
* методы индивидуальной оценки;
* методы выборочной оценки;
* методы массовой оценки.

'''5.1.12.''' Кто платит за ремонт и техобслуживание предмета лизинга?

'''5.1.13.''' Можно ли отдать в залог оборудование, которое вскоре будет получено по договору лизинга?

'''5.1.14.''' Возможно ли обращение взыскания третьих лиц на предмет лизинга по обязательствам лизингополучателя?

'''5.1.15.''' Определение финансового лизинга.

'''5.1.16.''' В каком случае стоимость демонтированного оборудования равна стоимости аналогичного оборудования на рынке?
* никогда;
* если затраты на демонтаж оплачиваются покупателем;
* если затраты на демонтаж оплачиваются продавцом;
* всегда ниже стоимости аналогичного оборудования на рынке.

'''5.1.17. '''Чем в соответствии с ФСО №10 устанавливается степень детализации работ по осмотру машин и оборудования при проведении оценки?
* Стандартами и правилами СРОО.
* Заданием на оценку.
* Федеральным законом.
* Федеральным стандартом оценки.

'''5.1.18. '''Что должно совпасть, чтобы объект в соответствии с положениями ФСО №10 мог называться точной копией?

'''5.1.19.''' Какая информация не влияет на расчет доходным подходом речного буксира?
* Остаточная балансовая стоимость.
* Информация об изменении цен на аналогичные объекты на рынке.
* Величина затрат на капитальный ремонт.
* Хронологический возраст.

'''5.1.20.''' Исходя из какого предположения в соответствии с ФСО №10 проводится оценка в отсутствие документально подтвержденных обременений в отношении объекта оценки?
* Всегда из предположения об отсутствии таких обременений.
* Из предположения об отсутствии таких обременений, если в задании на оценку не указано иное;
* Из предположения о возможности установления таких обременений;
* Из предположения о наличии обременений, обусловленных требованиями закона.

'''5.1.21.''' На какие параметры следует опираться при расчете износа в рамках затратного подхода?
* Физическое устаревание аналогов.
* Действительный валовый доход от использования аналогов.
* Чистый операционный доход от использования аналогов.
* Физический износ оцениваемого оборудования.

'''5.1.22.''' Стоимость установленного оборудования, требующего значительных затрат на монтаж (Зм), оцениваемого при допущении о продолжении его использования по текущему местоположению, и наличии информации о стоимости неустановленного оборудования (Сан) и затратах на демонтаж (Здм) определяется по формуле:
* С = Сан – Зм;
* С = Сан + Зм + Здм;
* С = Сан + Зм – Здм;
* С = Сан + Зм;
* С = Сан + Здм.

'''5.1.23.''' Указать формулу расчета коэффициента торможения.

'''5.1.24.''' Какие из данных объектов являются неспециализированными?
* Персональный компьютер главного бухгалтера ООО “Водоприбор".
* Стол для переговоров в кабинете директора по развитию ООО "Мечта".
* Прогулочный теплоход "Питер".
* Буксир ледового класса АО "Очень северный флот».

'''5.1.25.''' Какие из приведенных факторов не оказывают влияния на рыночную стоимость вагона-платформы в рамках применения доходного подхода к объекту на индивидуальной основе?
* Остаточная балансовая стоимость объекта по данным бухгалтерского учета.
* Возраст вагона-платформы.
* Стоимость капитального ремонта.
* Изменение стоимости объекта у завода-изготовителя.

'''5.1.26.''' Указать формулу, по которой производится расчет стоимости смонтированного оборудования, затраты на монтаж которого существенные, если:
* стоимость аналогичного оборудования на складе составляет Х;
* затраты на демонтаж У;
* затраты на транспортировку Z.
Затраты на демонтаж несет покупатель. В задании на оценку указано, что оборудование оценивается при условии его перемещения.

'''5.1.27.''' Известна рыночная стоимость оборудования (РС), совокупный износ (ИС). По какой формуле можно определить затраты на замещение (ЗЗ) нового оборудования?

'''5.1.28.''' В чем отличие эффективного возраста токарного станка от хронологического?

'''5.1.29.''' В каких методах расчета физического износа учитывается хронологический возраст объекта?
* Метод экспоненциальной кривой.
* Метод логистической кривой.
* Метод эффективного возраста.
* Метод линейной зависимости износа от хронологического возраста.
* Метод ухудшения диагностического параметра.
* Метод экспертных оценок физического состояния.
* Метод определения устранимого износа по нормативной стоимости капитального ремонта.

'''5.1.30.''' Каково соотношение ставки капитализации и ставки дисконтирования при условии, что оборудование сломано, а темпы роста стоимости на такое оборудование отсутствуют?
* СК = СД + возврат по Рингу;
* СК = СД + возврат по Хоскольду;
* СК = СД + возврат по Инвуду;
* СК = СД + норма возврата;
* СК = СД - норма возврата;
* СД = СК + норма возврата. 
 
 

== Практическая часть ==
 
=== Затратный подход к оценке ===
'''5.2.1.''' Американский автомобиль, пробег 30 000 км, срок службы 2 года. Аналог – американский автомобиль, пробег 25 000 км, срок службы 2 года. Определить поправку на износ (расчет по формуле с омегой). 
 

'''5.2.2.''' Затраты на воспроизводство промышленного конвейера составляют 5 000 000 рублей без НДС. Рассчитайте накопленный износ конвейера в рублях, если известно, что его физический износ - 20%, функциональное устаревание - 10%, экономическое устаревание - 30%. Совокупный износ определяется по мультипликативной модели. 
* 2 000 000;
* 2 480 000;
* 2 520 000;
* 3 000 000. 
 

'''5.2.3.''' Затраты на воспроизводство – 400 000 рублей. Эффективный возраст – 7 лет, Остаточный срок службы-5 лет. Функциональное устаревание- 30%. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.4.''' Необходимо определить рыночную стоимость четырехдвигательного самолета. Исходные данные для оценки: 
* стоимость аналога составляет 25 млн. руб.;
* скидка на торг составляет 10%;
* аналог имеет наработку двигателей равную половине требуемых межремонтных ресурсов;
* двигатели объекта оценки имеют налет 14 000 часов;
* межремонтный налет часов до капитального ремонта составляет 18 000 часов;
* стоимость ремонта двигателя – 2,5 млн. руб.
* по остальным характеристикам и наработке ресурсов объект оценки и аналог идентичны. 
 

'''5.2.5.''' Определить физический износ, если известны следующие данные. Возраст 12 лет. Нормативный срок службы 15 лет. 3 года назад износ определили в 30%. Износ начисляется линейно. 
 

'''5.2.6.''' Определить рыночную стоимость линии. Оценщик методом индексации первоначальной стоимости определил затраты на воспроизводство без учета износов в размере 20 млн.руб. Нормативный срок службы линии 20 лет. Хронологический возраст 6 лет. Эффективный возраст 8 лет. 
В ходе анализа Оценщик выявил, что новые аналогичные линии сейчас продаются по 19 000 000 руб., кроме того, они выполнены по новым технологиям из-за чего их производительность на 5% выше. 
В рамках доходного подхода к оценке рыночная стоимость всех операционных активов предприятия определена в размере 2 млрд.руб. По затратному подходу к оценке рыночная стоимость всех специализированных операционных активов составляет 2,5 млрд.руб. Рыночная стоимость неспециализированных операционных активов составляет 150 млн.руб. Рыночная стоимость неоперационных активов 50 млн.руб. 
 

'''5.2.7.''' Определить оставшийся срок службы горнопроходческой линии. Начало эксплуатации - апрель 2012, дата определения оставшегося срока службы – январь 2015. Годовая норма выработки 1 045 000 тн. Оставшийся объем запасов 3,4 млн.тн. Линия смонтирована под данную выработку, по истечению добычи ее демонтируют. 
 

'''5.2.8.''' Определить рыночную стоимость станка в г. Самаре с учетом НДС. Станок был приобретен в Германии за 350 000 евро. Индекс цен на аналогичное оборудование в еврозоне за период с 01.01.1999 по 10.02.2004 составил 1,54, а в период с 10.01.1999 по 15.10.2016 – 2,12. Поставка произведена на условиях DDP (включает таможенное оформление, доставку и монтаж). Дата поставки – 10.02.2004. Дата оценки – 15.10.2016. Таможенная пошлина составляет 10%. Затраты на доставку и монтаж составляют 20%. Курс евро на 10.02.2004 составлял 35,10 руб./евро, а на 15.10.2016 – 70,18 руб./евро. 
 

'''5.2.9.''' Оборудование произведено в России и вывезено за границу. Там оно стоит 140 000 долл. США с учетом вывозной пошлины. Потом его опять ввезли в Россию. Вывозная пошлина 18%, ввозная 12%. НДС не облагается. Какова стоимость в условиях России. 
 

'''5.2.10.''' Оборудование куплено в 2012 г. за 25000$ со склада. Договор поставки включает в себя расходы на пошлину и ускоренную доставку 10 и 5 % соответственно. Курс на дату приобретения 40 руб./$. Коэффициент роста цен в долларах 1.03. Курс на дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключал договор поставки аналогичного оборудования за 200 000 руб. Цена этого договора на дату оценки не изменилась. Определить рыночную стоимость. 
 

'''5.2.11.''' Определить физический износ фанерного завода по состоянию на 2016 год. Срок службы – 25 лет. Оборудование вводилось: в 2000 году – 2000 т. р.; В 2005 году – 3000 т. р.; в 2010 году – 4000 т. р. 
 

'''5.2.12.''' Рассчитать функциональный износ, если расходы на электроэнергию нашего оборудования 100 000 руб., а объекта-аналога – 60 000 руб. Оборудование будет существовать три года. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование проводится на середину периода. 
 

'''5.2.13.''' Стоимость нового объекта (не помню какой точно) - 2 млн. (с учетом монтажа). Он может работать только на 70% мощности из-за того, что его газовые горелки не соответствуют трубам подачи газа на предприятии. Можно устранить это модернизацией горелок, что обойдется в 400 тыс. руб. Объект имеет физический износ 50%. Далее что-то про НЭИ, которое соответствует текущему использованию, производственным возможностям завода и т.п. Определить рыночную стоимость. Коэффициент торможения по мощности принять равным 1. 
 

'''5.2.14.''' Определить затраты на воспроизводство станка «JWC 2378-С» (без учета износа и устаревания, без учета НДС) на основании данных контракта на его точную копию. Оценка производится по состоянию на 2016 год. Все данные приведены без учета НДС и других косвенных налогов. Данные из контракта: 
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! значение
|-
| Модель || JWC 2378-С
|-
| Вес || 27 тонн
|-
| Страна-производитель || Никарагуа
|-
| Год производства || 2016
|-
| Цена оборудования || 450 000 NIO
|-
| Затраты на монтаж || 158 000 руб.
|-
| Затраты на пуско-наладочные работы || 84 000 руб.
|-
| Увеличение срока действия гарантии || 48 000 руб.
|-
| Величина таможенной пошлины || 3 000 руб.
|-
| Стоимость доставки || 120 000 руб.
|-
| Надбавка за ускоренную доставку || 26 000 руб.
|-
| Курс никарагуанской кордобы по состоянию на дату оценки || 1 NIO = 2 руб.
|}
* 1 265 000;
* 1 262 000;
* 1 339 000;
* 1 130 000. 
 

'''5.2.15.''' Компания приобрела станок производительностью 100 деталей в час в январе 2007 года за 250 000 рублей. Нормативный срок полезного использования подобных станков 25 лет. Вследствие неправильной эксплуатации станок получил неустранимый ущерб, что повлияло на его производительность, которая составила 80 деталей в час. Определить затраты на воспроизводство с учетом всех видов износа и устареваний по состоянию на январь 2017 года, если известно, что цены на подобные станки с даты приобретения выросли на 60%, а коэффициент торможения по производительности составляет 0,7064. 
* 192 000;
* 240 000;
* 169 536;
* 205 000. 
 

'''5.2.16.''' Определить рыночную стоимость оборудования. Полная стоимость замещения 10 000 000 руб.. Физический износ 90% и внешний износ 95%. Известно, что масса оборудования 20 т, стоимость металлолома на условиях самовывоза — 9 000 руб./т. 
* 50 000;
* 1 000 000;
* 180 000;
* 500 000. 
 

'''5.2.17.''' Определить функциональный износ линии, если известно, что для обслуживания оцениваемой линии требуется два человека, для обслуживания современной аналогичной линии — 1 человек. Известно, что оставшийся срок жизни линии — 3 года. Ставка дисконтирования 20%. Зарплата — 20 000 руб./чел. в месяц. Прочие расходы не учитывать (расчеты вести на середину периода). Коэффициент торможения для аналогичного оборудования — 0,8. 
 

'''5.2.18.''' Из-за неисправности горелки производительность оборудования снизилась до 55% от паспортной производительности. Стоимость нового оборудования 1 млн. руб. Ремонт горелки обойдется в 300 тыс. руб. Каков вид износа и его величина? 
* неустранимый функциональный, 450 тыс.руб.;
* устранимый функциональный 300 тыс.руб.;
* неустранимый физический 450 тыс.руб.;
* устранимый физический, 300 тыс.руб. 
 

'''5.2.19.''' Стоимость нового оборудования (Цон) составляет 100 ден. ед. У объекта оценки оставшийся срок жизни 10 лет. Нормативный срок жизни 15 лет. Стоимость оборудования в зависимости от износа описывается формулой Цоо = Цон* (1-exp-0,4*ХВ). Определить рыночную стоимость объекта оценки (Цоо). 
 

'''5.2.20.''' Закупили оборудование в 2012 г. за 14 000 $ со склада на условиях EXW (франко завод). Заключен договор поставки, который включает в себя расходы на таможенную пошлину и ускоренное оформление 10 и 5% соответственно. Курс на дату приобретения 30 руб./$. Коэффициент роста цен в США в $ 0,95. Курс дату оценки 60 руб./$. Покупатель параллельно заключил договор поставки аналогичного оборудования за 100 000 руб. Цена этого договора не изменилась на дату оценки. Найти рыночную стоимость. 
 
 

'''5.2.21.''' Полная восстановительная стоимость турбины на 2017г. 900 млн.руб. Турбина введена в эксплуатацию в 1985году. Срок службы 40 лет.
В 2008 году колесо генератора (основной элемент турбины) было заменено на новое стоимостью 550 млн.руб. с учетом демонтажа в размере 50 млн.руб. (в уровне цен 2008 года). К 2017 стоимость колеса выросла на 50%.
Определить рыночную стоимость турбины по состоянию на 2017 год.

'''5.2.22.''' Восстановительная стоимость оборудования X ед. Оставшийся срок службы короткоживущих элементов оборудования - 8 лет, долгоживущих элементов - 16 лет. В результате кап. ремонта износ короткоживущих элементов снизился на 25%, а долгоживущих - на 50%. Физический износ и экономическое устаревание не выявлены. Определить РС, если доля короткоживущих элементов Y, а долгоживущих – Z.

'''5.2.23.''' Предприятием в 2007 году поставлено на баланс оборудование, произведенное в Германии. Первоначальная балансовая стоимость 5 000 000 руб. Затраты на монтаж осуществлены российской компанией и составляют 30% от стоимости оборудования. Рассчитать стоимость затрат на воспроизводство на 2010 г., если стоимость СМР в России за это время выросли на 20%. Курс Евро на 2007 г. - 32 руб., на 2010 года - 72 руб. рост цен на аналогичное оборудование в Еврозоне на аналогичное оборудование 1,3 за указанный период.

=== Сравнительный подход к оценке ===

'''5.2.21.''' Рассчитать стоимость объекта оценки. Иф аналога 60%, Иф об.оценки 40%, стоимость аналога 100 т.р. 
 

'''5.2.22.''' Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе. 
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Встречается вариант задачи, когда зависимость стоимости от массы описывается через коэффициент торможения.
Найденные предложения на рынке
{| class="wikitable"
|-
! показатель !! аналог 1 !! аналог 2
|-
| Дата предложения || июнь 2016 || июнь 2016
|-
| Наименование || Емкостное оборудование || Емкостное оборудование
|-
| Цена, руб. || 350 000 || 2 000 000
|-
| Учет НДС в цене || с НДС || с НДС
|-
| Год производства || 2000 || 2003
|-
| Состояние || хорошее || хорошее
|-
| Материал || углеродистая сталь || нержавеющая сталь
|-
| Масса, т || 5 || 12
|-
| Страна-производитель || Россия || Евросоюз
|}

Корректировка на регион производства
{| class="wikitable"
|-
! регион !! корректировка по отношению к региону "Россия"
|-
| Россия || 1
|-
| Азия || 0,8
|-
| Евросоюз || 1,3
|}
Корректировка на состояние
{| class="wikitable"
|-
! состояние !! корректировка по отношению к состоянию "хорошее"
|-
| Удовлетворительное || -25%
|-
| Хорошее || 0%
|-
| Отличное || 20%
|}
Используется для расчета корректировки на период выпуска (средняя стоимость реакторов, отличающихся только годом выпуска, для различных периодов выпуска [прочие параметры принять идентичными])
{| class="wikitable"
|-
! период выпуска!! значение, тыс.руб.
|-
| 1989-1993 || 250
|-
| 1994-1998 || 300
|-
| 1999-2003 || 315
|-
| 2004-2008 || 330
|}

Корректировка на материал
{| class="wikitable"
|-
! материал !! поправочный коэффициент
|-
| Нержавеющая стать || 3,5
|-
| Углеродистая сталь || 1
|}
 

'''5.2.23.''' Определить сравнительным подходом рыночную стоимость буксира, мощностью Р 1500. Износ у объекта оценки 70%, стоимость нового- 30 000 000 рублей. Оценщик анализом рынка со всеми корректировками на отличие определил, что 1 квт стоит 5 000 рублей. 
 

'''5.2.24.''' Компания А оказывает услуги по монтажу оборудования компании Б. Так как компания А является дочерней компании Б, она получает обычно скидку 15%. В данном случае скидка составила 20%. Какую скидку на торг следует использовать при оценке оборудования в части расходов на монтаж? 
 

'''5.2.25.''' Рыночная стоимость аналога с износом 40% составляет 100000 руб. Определить поправочный коэффициент для объекта оценки с износом 60%. 
 

'''5.2.26.''' Определить рыночную стоимость токарного станка мощностью 30 кВт, если аналог при мощности 35 кВт стоит 100 000 руб. 
Известны величины коэффициентов торможения: 
* для металлорежущих станков по размерам заготовки – 0,7;
* для металлорежущих станков по мощности – 0,8;
* для общепромышленного оборудования – 0,6. 
 

'''5.2.27.''' Рассчитайте среднерыночную скидку на торг. Цена предложения объекта 1- 300 тыс. рублей, цена сделки -260 000 рублей. Цена предложения объекта 2- 500 тыс. рублей, цена сделки -440 000 рублей. Цена предложения объекта 3- 400 тыс. рублей, цена сделки -350 000 рублей. 
* 0,125;
* 0,133;
* 0,126;
* 0,378;
* 0,144;
* 0,12. 
 

'''5.2.28.''' Объект оценки – седельный тягач Mercedes Actros, 2010 год выпуска, пробег 495 045 км. Дата оценки 31.12.2016 г. Выбрать из таблицы наиболее подходящие аналоги, при различии значений пробегов на 10% корректировка на пробег не вносится. Среднерыночная скидка на торг 10%.
{| class="wikitable"
|-
! параметр !! аналог 1 !! аналог 2 !! аналог 3 !! аналог 4 !! аналог 5
|-
| Марка и модель || Mercedes Actros || Mercedes Actros || Камаз 6520 || Mercedes Actros || Mercedes Actros
|-
| Год выпуска || 2008 || 2010 || 2009 || 2010 || 2015
|-
| Пробег, км || 830 000 || 515 000 || 600 000 || 470 000 || 90 000
|-
| Цена предложения с НДС, руб. || 2 500 000 || 1 900 000 || 900 000 || 2 000 000 || 5 000 000
|-
| Дата предложения || 01.11.2017 || 15.12.2016 || 01.11.2016 || 04.12.2016 || 09.02.2017
|}
 

'''5.2.29.''' Объект приобретен в 2007 году. Прямые расходы 200. Доставка и монтаж 30 %. Рост цен 1.2 к дате оценки. Дано 5 аналогов (различия в годах выпуска, дате сделки и еще что-то), надо выбрать ближайшие (получаются три со средней ценой 100 т.р.). Надо определить чистые поступления денег продавцу сравнительным подходом если объекты аналоги уже подготовлены к продаже, затраты на демонтаж 50 % от затрат на доставку и монтаж, а расходы типа организатору торгов 5 %. 

'''5.2.30. '''Дана зависимость С = 800 - 2 х R где R это грузоподъемность тельфера. Данная зависимость определена при анализе грузоподъемности от 1 до 5 тонн. Определить рыночную стоимость тельфера грузоподъемностью 90 тонн. 
В ответах: несколько числовых вариантов и вариант «не хватает данных» 
 
 

=== Доходный подход к оценке ===
'''5.2.31.''' Определить рыночную стоимость производственной линии методом капитализации дохода при линейном возврате капитала. ПВД = 100.000, Среднегодовая загрузка 80%. ОР = 15% от ПВД. Ставка дисконтирования 20%. Нормативный срок жизни 35 лет, хронологический 10 лет, по мнению специалистов, остаточный срок службы объекта 20 лет. 
 

'''5.2.32.''' Определите рыночную стоимость производственной линии методом прямой капитализации. Оцениваемая линия способа приносить годовой потенциальный валовой доход в размере 2 000 000 руб. Недозагрузка составляет 5%. Эксплуатационные и прочие расходы при существующей загрузке составляют 1 200 000руб. Ставка дисконтирования -14%, норма возврата капитала – 8%. 
* 3 636 000;
* 3 182 000;
* 11 667 000;
* 5 000 000. 
 

'''5.2.33.''' Оборудование может приносить прибыль 1 500 000. Расходы на обслуживание 15% вне зависимости от загруженности, недозагруженность 10%. Расходы (не помню какие, скорее всего, переменные) 800 000, ставка капитализации 15 %. Норма возврата 10 %. Рассчитать стоимость. 
 

'''5.2.34.''' Определите стоимость технологической линии методом прямой капитализации исходя при линейном возврате капитала. Оцениваемая линия может приносить потенциальный валовый доход в 160 000 руб. Среднегодовая загрузка линии составляет 85%. Операционные расходы составляют 15% от потенциального валового дохода. Ставка дисконтирования составляет 20%. Нормативный срок службы составляет 25 лет, хронологический возраст линии составляет 10 лет, при этом оставшийся срок службы по оценке технических экспертов составляет 20 лет. К концу срока экономической жизни линия может быть продана по стоимости равной действительному валовому доходу в первый период. Наиболее эффективное использование-продолжение эксплуатации линии в соответствии с функциональным назначением. Результат округлить до тысяч. 
* 470 000;
* 750 000;
* 488 000;
* 452 000. 
 

'''5.2.35.''' Определить ставку дисконтирования, если известно, что ставка капитализации составляет 30%, а норма возврата капитала 0,12. 
 

'''5.2.36.''' Оборудование может приносить прибыль 10 млн руб. Расходы на оборудование составляют 3 млн в год. На дату оценки оборудование находится в нерабочем состоянии (требует ремонта). Стоимость ремонта составит 200 тыс. руб. и будет оплачиваться равномерно на протяжении года. После ремонта оборудование сможет проработать еще три года с недозагрузкой 10% и полностью обесценится. Темпы роста цен 5% в год. Определить рыночную стоимость оборудования. Ставка дисконтирования 20%. Дисконтирование на середину периода. Ставка капитализации 14%.

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-27T11:12:37Z

Артем:

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==[[2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки]]==
==[[2.2. Права на недвижимость]]==
==[[2.3. Правовое регулирование земельных отношений]]==
==[[2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую]]==
==[[2.5. Особенности оборота земель сельскохозяйственного назначения]]==
==[[2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования]]==
==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==[[2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)]]==
==[[2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости]]==

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-27T10:08:57Z

Артем:

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==[[2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки]]==
==[[2.2. Права на недвижимость]]==
==[[2.3. Правовое регулирование земельных отношений]]==
==[[2.4. Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую]]==
==[[2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования]]==
==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==[[2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)]]==
==[[2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости]]==

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-24T13:12:36Z

Артем:

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==[[2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки]]==
==[[2.2. Права на недвижимость]]==
==[[2.3. Правовое регулирование земельных отношений]]==
==[[2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования]]==
==[[2.8. Требования к использованию и охране земельных участков и иных объектов недвижимости, расположенных в границах водоохранных зон]]==
==[[2.9. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости)]]==
==[[2.13. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости]]==

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-23T11:12:58Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-23T10:54:08Z

Артем:

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-23T07:43:51Z

Артем:

==[[2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки]]==
==[[2.2. Права на недвижимость]]==
==[[2.3. Правовое регулирование земельных отношений]]==
==[[2.7. Правовые основы территориального планирования и градостроительного зонирования]]==

Недвижимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия

2017-11-20T08:11:55Z

Артем:

==[[2.1 Требования к проведению оценки недвижимости, установленные федеральными стандартами оценки]]==
==[[2.2. Права на недвижимость]]==