wiki по квалификационному экзамену Оценщиков - Вклад участника [ru]

Обсуждение:Направление "Недвижимость"

2021-03-21T10:58:47Z

Михаил: /* ставка капитализации для ЗУ - 18% (в условиях задачи этого нет) */ новая тема

'''Обсуждение вопросов направление "Недвижимость"'''

Правила обсуждения: 
# Новые сообщения располагаются ВЫШЕ старых. 
# Представляемся (нам же скрывать нечего). 
# Указываем номер вопроса/задачи и копируем его условие. 
# Все обсуждения одного вопроса делаем в едином блоке (новые мнения дописываем сверху от существующих, но под номером вопросы/условием задачи). 
# Если не согласны с решением задачи - приводите максимально подробное свое. Лучше - ссылку на эксель с решением (и описанием!) 
Для добавления текста в этот раздел нужно: зарегистрироваться / войти + нажать "править" сверху справа этой страницы. 
 
 

Здравствуйте! 
Вот простой вопрос в базе 
3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу: 
I. Метод сравнения продаж 
II. Метод прямой капитализации 
III. Метод дисконтированных денежных потоков 
IV. Метод валового рентного мультипликатора 
V. Метод сравнительной единицы 
Правильный ответ 1 и 4 
Однако в глоссарии указан Метод сравнительной единицы 
В ФСО-3 п.22 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. 
Т.е. в ФСО-3 методы вообще не совпадают по крайней мере по словосочетанию с указанными в вопросе 
Так где правда, брат? 
'''Добрый день!''' 
'''Метод сравнительной единицы относится к ЗАТРАТНОМУ подходу, по крайней мере согласно формулировке из [http://%D0%9E%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0_%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8#.D0.9C.D0.B5.D1.82.D0.BE.D0.B4_.D1.81.D1.80.D0.B0.D0.B2.D0.BD.D0.B8.D1.82.D0.B5.D0.BB.D1.8C.D0.BD.D0.BE.D0.B9_.D0.B5.D0.B4.D0.B8.D0.BD.D0.B8.D1.86.D1.8B глоссария]: "Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем)".''' 
'''Применяемый в сравнительном подходе способ расчета, когда сначала считается удельный показатель, а потом стоимость всего объекта, не является самостоятельным методом оценки, т.е. противоречия с п. 24 [http://kvalexam.ru/index.php/ФСО-1 ФСО №1] не возникает''' 
'''Также заметим, что чем меньше номер вопроса (порядковый номер в базе), тем более ранним (по времени занесения в базу) является такой вопрос. На момент создания такой ответ был "засчитываемым". Сегодня такого ответа может и не быть, или, что более вероятно, вопрос и ответ будут более корректны. В любой ситуации надо ориентироваться на первоисточники - ФСО, 135-ФЗ, рекомендованные учебники и глоссарий (помните, что в глоссарии есть ошибки, о чем написано в соответствующих разделах нашего сайта''' [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Недвижимости Глоссарий Недвижимость], [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Движимого_имущества Глоссарий Движимость], [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Бизнеса Глоссарий Бизнес] 
'''Если на экзамене вы недобрали баллов, то обязательно надо идти на [[Рекомендации_по_апелляции | апелляцию]]''' 
'''Удачи! Команда #оценщикивместе''' 

----

'''Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить задачу.'''
Рассчитайте стоимость собственного капитала: По условиям ипотечного кредита в 300 000 ежегодные платежи должны составлять 30 000. Годовой чистый операционный доход равен 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %. Должен получится ответ 10 000. 
'''Добрый день!''' 
'''1. Таких задач на реальном квалэкзамене нет. См. Народную базу.''' 
'''2. В указанном Вами условии где-то вкралась ошибка. Стоимость собственного капитала имеет размерность % или доли единицы. 10.000 получиться не может.'''

----
 
Помогите с решением задачи: 3.2.3.22. 
115000 вообще не учитывать что ли? (В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади). 
 
'''Добрый день! Общая логика разобрана на 43 слайде [http://xn----itbbajdapxcfei0a6fwa3a0exc.xn--p1ai/images/on0602.pdf тут].''' 
'''На экзамене встречается несколько вариантов задачи. Например:'''
* '''на указанном слайде разобран вариант, где нужна капитализация (бесконечно долгая аренда);'''
* '''А в задаче, про которую Вы спрашиваете, моделируется продажа в конце прогнозного периода - не через капитализацию, а именно через продажу по той самой величина 115 тыс.руб./кв.м.''' 
'''Максим''' 
 

<gallery>

</gallery>
== Помогите разобраться ==

Задача: Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв.м. Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 25% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м). 
В задаче Зумберга ответ 3500000. В других задачах правильный ответ 3500000 при 20% в условиях задачи. Какой же правильный алгоритм решения? В тестах всегда решала такие задачи )))
я решаю так эту задачу: 1.50000*(1-0,25)=37500 2.37500-5000=32500 3.32500*100=3250000 
 
'''Добрый день. Найдите похожую задачу [http://kvalexam.ru/wiki/%D0%9D%D0%B0%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%22%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C%22 здесь] и разберите решение. Удачи.''' 
'''Команда #оценщикивместе ''' 

== Опечатка или нет? ==

Здравствуйте коллеги! 
Хочу уточнить касательно задачи с номером 3.2.2.10. База вопросов "Недвижимость". 
В решении в расчёте для аналога №2 после корректировки на торг, получившуюся сумму делят на 2.2, то есть на площадь земельного участка. 
После корректировки на площадь, всё это дело умножается на 2. А разве оно не должно умножаться снова на 2.2? 
Тем самым если рассчитать с данным умножением, то в итоговая сумма будет ≈ 620. 
Кто нибудь может объяснить, это опечатка или я просто решение задачи не так понял? 
'''Добрый день. На сайте в базе, ответах и решениях нет смысловых опечаток. Все решения и ответы верные. Удачи! Команда #оценщикивместе'''

== ставка капитализации для ЗУ - 18% (в условиях задачи этого нет) ==

3.2.3.25. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.
Варианты ответа:

154 000 руб.
222 222 руб.
888 888 руб.
1 555 555 руб.
ответ

222 222 руб.
Ставка капитализации для здания: 18% + 1/25 = 22%
ЧОД для здания: 3 000 000 * 22% = 660 000
ЧОД для ЗУ: 700 000 - 660 000 = 40 000
Ставка капитализации для ЗУ = 18%
Стоимость ЗУ = 40 000 / 18% = 222 222 руб.

Откуда взялась ставка капитализации дл ЗУ = 18% ?

По условиям задачи этого же нет.

Обсуждение участника:Михаил

2018-02-17T17:34:05Z

Михаил: /* не верный ответ на задачу 3.2.3.18. в базе вопросов "Недвижимость" */ новая тема

В Базе вопросов "Движимость" неверно указан ответ на задачи:

5.2.1.22. Стоимость оборудования 10 000 долларов. Доля долгоживущих элементов составляет 80%. Нормативный срок жизни долгоживущих элементов 20 лет, короткоживущих элементов 5 лет. Через 4 года произведен капитальный ремонт оборудования, в результате чего физический износ долгоживущих элементов сократился на 20%, короткоживущих на 10%. Определите рыночную стоимость оборудования после капитального ремонта.
Ответ 8600
Правильный ответ 7280
1. Стоимость элементов
ДЖ = 10000 * 0,8 = 8000
КЖ = 10000 * 0,3 = 2000
2. Износ до капремонта
Ифдж = 4 / 20 = 0,2 (20%)
Ифкж = 4 / 5 = 0,8 (80%)
3. Износ после КР
Ифдж = 0,2 * (1 – 0,2) = 0,16 (16%)
Ифкж = 0,8 * (1 – 0,1) = 0,72 (72%)
4. РС
8000 * (1 – 0,16) + 2000 * (1 – 0,72) =
= 7280
 
 
Проверяем. 
 

Решение задачи сильно зависит от того, что понимается под фразой "физический износ долгоживущих элементов сократился на 20%, короткоживущих на 10%". 
Если в итоге после ремонта износ стал таким, что надо ВЫЧЕСТЬ 20% и 10% соответственно, то ответ 8600. 
Если ли же снижение износа ОТНОСИТЕЛЬНОЕ, то ответ 7280 

Получена информация: на экзамене формулировка такая: уменьшится на 20 пунктов 
Исправляем задачу, оставляем ответ 8600

== не верный ответ на задачу 3.2.3.18. в базе вопросов "Недвижимость" ==

Условия задачи c решением:

3.2.3.18. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Стоимость земельного участка 110 000 руб. Годовой чистый операционный доход от улучшений 55 000 руб. Норма доходности 13%. Норму возврата определить по методу Хоскольда при том, что оставшийся срок экономической жизни 35 лет, безрисковая ставка 8%.
Варианты ответа:

527 206
751 001
514 998
782 132
864 995
[свернуть]
ответ

Правильный ответ: 514 998
Решение.
1.Расчет нормы возврата: i = 0,08/((1+0,08)^35-1) = 0,0058
2.Рыночная стоимость улучшений: 55 000/(0,13+0,0058) = 404 998 руб.
3.Рыночная стоимость ЕОН: 404 998 + 110 000 = 514 998 руб.

Однако, при расчете ставки капитализации нужно сложить норм доходности 13%, норму возврата 0,0058 и безрисковую ставку 8%
1.Расчет нормы возврата: i = 0,08/((1+0,08)^35-1) = 0,0058
2.Рыночная стоимость улучшений: 55 000/(0,13+0,0058+0,08) = 168773,2421 руб.
3.Рыночная стоимость ЕОН: 168 773 + 110 000 = 278 773 руб.
А такого ответа в вариантах нет вообще.

Участник:Михаил

2018-01-29T19:48:30Z

Михаил: Не верный ответ по задаче № 5.2.2.2.

По задаче 5.2.2.2. Определить рыночную стоимость несмонтированного емкостного оборудования по состоянию на июнь 2016г. по приведённым аналогам. Характеристики оцениваемого объекта: 1999 года выпуска; в отличном состоянии; из углеродистой стали; массой 7 т; произведен в Европе.
Указанные далее аналоги считать равноценными. Аналоги демонтированы, продаются со склада. Величиной прочих затрат в целях данной задачи пренебречь.
Найденные предложения на рынке.
Ответ 595 968 (с НДС)

Однако, информации о корректировки на массу в условии не предоставлено.
Следовательно, если производить расчет без учета разница в массе оборудования, получиться:
По первому аналогу 350000*1,2*1,3 = 546000
По второму аналогу 2000000*1,2*0,2858 = 685920
Средняя стоимость (546000+685920)/2= 615960

Если же учитывать разницу в массе через коэффициент торможения, то получиться:
b =LOG(2000000/350000)/LOG(12/5)=1,990898396
поправка на массу первого аналога =(7/5)^1,990898396 = 1,954006805
поправка на массу второго аналога=(7/12)^1,990898396 = 0,341951191
стоимость первого аналога с учетом корректировок 350000*1,2*1,954006805*1,3= 1066887,716
стоимость первого аналога с учетом корректировок =2000000*1,2*0,341951191*0,2858 = 234551,1609
Средняя стоимость (1066887,716+234551,1609)/2= 650719,4382
а такого варианта ответа нет вообще.

Обсуждение участника:Михаил

2018-01-18T15:15:08Z

Михаил: не верный ответ на задачу 5.2.1.22 в базе вопросов "Движимость"