wiki по квалификационному экзамену Оценщиков - Вклад участника [ru]

Обсуждение:Направление "Недвижимость"

2021-04-25T09:06:34Z

Censum:

'''Обсуждение вопросов направление "Недвижимость"'''

Правила обсуждения: 
# Новые сообщения располагаются ВЫШЕ старых. 
# Представляемся (нам же скрывать нечего). 
# Указываем номер вопроса/задачи и копируем его условие. 
# Все обсуждения одного вопроса делаем в едином блоке (новые мнения дописываем сверху от существующих, но под номером вопросы/условием задачи). 
# Если не согласны с решением задачи - приводите максимально подробное свое. Лучше - ссылку на эксель с решением (и описанием!) 
Для добавления текста в этот раздел нужно: зарегистрироваться / войти + нажать "править" сверху справа этой страницы. 
 
 

Здравствуйте, просьба помочь решить задачу 3.2.3.30. Условия задачи приведены ниже.
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общая площадь которого 5000 кв.м, аренднопригодная 4000 кв.м. Предполагается, что затраты на строительство в размере 100 млн рублей будут понесены в течение первых двух лет, причём в первый год в начале периода, во второй год в конце периода. После этого объект будет сдан в аренду за 25 000 за кв.м (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают арендаторы независимо от общей загрузки). В первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а начиная со следующего стабилизируется на уровне 85%. Ставка терминальный капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерское комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода составляет 16%, инвестиционного 20%. Дисконтирование выполнять на начало периода, период прогнозирования 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Заранее спасибо

Здравствуйте! 
Вот простой вопрос в базе 
3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу: 
I. Метод сравнения продаж 
II. Метод прямой капитализации 
III. Метод дисконтированных денежных потоков 
IV. Метод валового рентного мультипликатора 
V. Метод сравнительной единицы 
Правильный ответ 1 и 4 
Однако в глоссарии указан Метод сравнительной единицы 
В ФСО-3 п.22 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. 
Т.е. в ФСО-3 методы вообще не совпадают по крайней мере по словосочетанию с указанными в вопросе 
Так где правда, брат? 
'''Добрый день!''' 
'''Метод сравнительной единицы относится к ЗАТРАТНОМУ подходу, по крайней мере согласно формулировке из [http://%D0%9E%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0_%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8#.D0.9C.D0.B5.D1.82.D0.BE.D0.B4_.D1.81.D1.80.D0.B0.D0.B2.D0.BD.D0.B8.D1.82.D0.B5.D0.BB.D1.8C.D0.BD.D0.BE.D0.B9_.D0.B5.D0.B4.D0.B8.D0.BD.D0.B8.D1.86.D1.8B глоссария]: "Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем)".''' 
'''Применяемый в сравнительном подходе способ расчета, когда сначала считается удельный показатель, а потом стоимость всего объекта, не является самостоятельным методом оценки, т.е. противоречия с п. 24 [http://kvalexam.ru/index.php/ФСО-1 ФСО №1] не возникает''' 
'''Также заметим, что чем меньше номер вопроса (порядковый номер в базе), тем более ранним (по времени занесения в базу) является такой вопрос. На момент создания такой ответ был "засчитываемым". Сегодня такого ответа может и не быть, или, что более вероятно, вопрос и ответ будут более корректны. В любой ситуации надо ориентироваться на первоисточники - ФСО, 135-ФЗ, рекомендованные учебники и глоссарий (помните, что в глоссарии есть ошибки, о чем написано в соответствующих разделах нашего сайта''' [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Недвижимости Глоссарий Недвижимость], [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Движимого_имущества Глоссарий Движимость], [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Бизнеса Глоссарий Бизнес] 
'''Если на экзамене вы недобрали баллов, то обязательно надо идти на [[Рекомендации_по_апелляции | апелляцию]]''' 
'''Удачи! Команда #оценщикивместе''' 

----

'''Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить задачу.'''
Рассчитайте стоимость собственного капитала: По условиям ипотечного кредита в 300 000 ежегодные платежи должны составлять 30 000. Годовой чистый операционный доход равен 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %. Должен получится ответ 10 000. 
'''Добрый день!''' 
'''1. Таких задач на реальном квалэкзамене нет. См. Народную базу.''' 
'''2. В указанном Вами условии где-то вкралась ошибка. Стоимость собственного капитала имеет размерность % или доли единицы. 10.000 получиться не может.'''

----
 
Помогите с решением задачи: 3.2.3.22. 
115000 вообще не учитывать что ли? (В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади). 
 
'''Добрый день! Общая логика разобрана на 43 слайде [http://xn----itbbajdapxcfei0a6fwa3a0exc.xn--p1ai/images/on0602.pdf тут].''' 
'''На экзамене встречается несколько вариантов задачи. Например:'''
* '''на указанном слайде разобран вариант, где нужна капитализация (бесконечно долгая аренда);'''
* '''А в задаче, про которую Вы спрашиваете, моделируется продажа в конце прогнозного периода - не через капитализацию, а именно через продажу по той самой величина 115 тыс.руб./кв.м.''' 
'''Максим''' 
 

<gallery>

</gallery>
== Помогите разобраться ==

Задача: Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв.м. Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 25% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м). 
В задаче Зумберга ответ 3500000. В других задачах правильный ответ 3500000 при 20% в условиях задачи. Какой же правильный алгоритм решения? В тестах всегда решала такие задачи )))
я решаю так эту задачу: 1.50000*(1-0,25)=37500 2.37500-5000=32500 3.32500*100=3250000 
 
'''Добрый день. Найдите похожую задачу [http://kvalexam.ru/wiki/%D0%9D%D0%B0%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%22%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C%22 здесь] и разберите решение. Удачи.''' 
'''Команда #оценщикивместе ''' 

== Опечатка или нет? ==

Здравствуйте коллеги! 
Хочу уточнить касательно задачи с номером 3.2.2.10. База вопросов "Недвижимость". 
В решении в расчёте для аналога №2 после корректировки на торг, получившуюся сумму делят на 2.2, то есть на площадь земельного участка. 
После корректировки на площадь, всё это дело умножается на 2. А разве оно не должно умножаться снова на 2.2? 
Тем самым если рассчитать с данным умножением, то в итоговая сумма будет ≈ 620. 
Кто нибудь может объяснить, это опечатка или я просто решение задачи не так понял? 
'''Добрый день. На сайте в базе, ответах и решениях нет смысловых опечаток. Все решения и ответы верные. Удачи! Команда #оценщикивместе'''

== ставка капитализации для ЗУ - 18% (в условиях задачи этого нет) ==

3.2.3.25. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.
Варианты ответа:

154 000 руб.
222 222 руб.
888 888 руб.
1 555 555 руб.
ответ

222 222 руб.
Ставка капитализации для здания: 18% + 1/25 = 22%
ЧОД для здания: 3 000 000 * 22% = 660 000
ЧОД для ЗУ: 700 000 - 660 000 = 40 000
Ставка капитализации для ЗУ = 18%
Стоимость ЗУ = 40 000 / 18% = 222 222 руб.

Откуда взялась ставка капитализации дл ЗУ = 18% ?

По условиям задачи этого же нет.

Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

Не могу понять ПП 115000*5000 далее нужна величина терминальной капитализации?

'''1. Читайте правила размещения вопросов - новые пишутся выше старых. 
'''2. RЗУ = i, поскольку нет нормы возврата. 
'''3. Нет, далее "реверсию" (цену продажи) дисконтируем на текущую дату. 
'''Вопросы такие, что рекомендуем посмотреть онлайн курс с самого начала: https://stepik.org/course/8278/syllabus'''

== Задача 3.2.3.29 ==

Помогите, пожалуйста, разобраться, как в задаче 3.2.3.29 получается 588, у меня получается 571 (свое решение прикрепила)
[[Файл:Мое решение задачи.png|мини]]
Ошибка в расчете компенсации операционных расходов. Читайте внимательно условие.
Разместите, пожалуйста, правильное решение задачи, с получением ответа:588

Комментарий от 18.04.2021 года:
Чтобы получился ответ 588 млн, надо обратить внимание на тонкость формулировки. Просто иной логики не вижу. Обратите внимание на "арендатор оплачивает операционные расходы в размере 5000 руб. за кв.м АРЕНДОПРИГОДНОЙ (!) площади в год". Арендопригодная площадь 4000 кв.м, они платят, соответственно, с этой площади. Если будет стоять формулировка "Арендуемая", то тут надо учесть недозагрузку. Тогда ответ получится. Расчет прикреплен
[[Файл:Ор.jpg|мини|Обратите внимание на операционные расходы арендатора]]

Большое спасибо за разъяснение!

== Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473 ==

Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473. 
Присоединяюсь к просьбе. 474 получается, если инвестор несёт первую часть затрат в конце первого года, но по условиям задачи первая часть инвестируется в начале первого года.

Обсуждение:Направление "Недвижимость"

2021-04-25T09:06:13Z

Censum: /* Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473 */

'''Обсуждение вопросов направление "Недвижимость"'''

Правила обсуждения: 
# Новые сообщения располагаются ВЫШЕ старых. 
# Представляемся (нам же скрывать нечего). 
# Указываем номер вопроса/задачи и копируем его условие. 
# Все обсуждения одного вопроса делаем в едином блоке (новые мнения дописываем сверху от существующих, но под номером вопросы/условием задачи). 
# Если не согласны с решением задачи - приводите максимально подробное свое. Лучше - ссылку на эксель с решением (и описанием!) 
Для добавления текста в этот раздел нужно: зарегистрироваться / войти + нажать "править" сверху справа этой страницы. 
 
 

Здравствуйте, просьба помочь решить задачу 3.2.3.30. Условия задачи приведены ниже.
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общая площадь которого 5000 кв.м, аренднопригодная 4000 кв.м. Предполагается, что затраты на строительство в размере 100 млн рублей будут понесены в течение первых двух лет, причём в первый год в начале периода, во второй год в конце периода. После этого объект будет сдан в аренду за 25 000 за кв.м (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают арендаторы независимо от общей загрузки). В первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а начиная со следующего стабилизируется на уровне 85%. Ставка терминальный капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерское комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода составляет 16%, инвестиционного 20%. Дисконтирование выполнять на начало периода, период прогнозирования 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Заранее спасибо

Здравствуйте! 
Вот простой вопрос в базе 
3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу: 
I. Метод сравнения продаж 
II. Метод прямой капитализации 
III. Метод дисконтированных денежных потоков 
IV. Метод валового рентного мультипликатора 
V. Метод сравнительной единицы 
Правильный ответ 1 и 4 
Однако в глоссарии указан Метод сравнительной единицы 
В ФСО-3 п.22 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания. 
Т.е. в ФСО-3 методы вообще не совпадают по крайней мере по словосочетанию с указанными в вопросе 
Так где правда, брат? 
'''Добрый день!''' 
'''Метод сравнительной единицы относится к ЗАТРАТНОМУ подходу, по крайней мере согласно формулировке из [http://%D0%9E%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0_%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8#.D0.9C.D0.B5.D1.82.D0.BE.D0.B4_.D1.81.D1.80.D0.B0.D0.B2.D0.BD.D0.B8.D1.82.D0.B5.D0.BB.D1.8C.D0.BD.D0.BE.D0.B9_.D0.B5.D0.B4.D0.B8.D0.BD.D0.B8.D1.86.D1.8B глоссария]: "Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем)".''' 
'''Применяемый в сравнительном подходе способ расчета, когда сначала считается удельный показатель, а потом стоимость всего объекта, не является самостоятельным методом оценки, т.е. противоречия с п. 24 [http://kvalexam.ru/index.php/ФСО-1 ФСО №1] не возникает''' 
'''Также заметим, что чем меньше номер вопроса (порядковый номер в базе), тем более ранним (по времени занесения в базу) является такой вопрос. На момент создания такой ответ был "засчитываемым". Сегодня такого ответа может и не быть, или, что более вероятно, вопрос и ответ будут более корректны. В любой ситуации надо ориентироваться на первоисточники - ФСО, 135-ФЗ, рекомендованные учебники и глоссарий (помните, что в глоссарии есть ошибки, о чем написано в соответствующих разделах нашего сайта''' [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Недвижимости Глоссарий Недвижимость], [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Движимого_имущества Глоссарий Движимость], [http://kvalexam.ru/index.php/Оценка_Бизнеса Глоссарий Бизнес] 
'''Если на экзамене вы недобрали баллов, то обязательно надо идти на [[Рекомендации_по_апелляции | апелляцию]]''' 
'''Удачи! Команда #оценщикивместе''' 

----

'''Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить задачу.'''
Рассчитайте стоимость собственного капитала: По условиям ипотечного кредита в 300 000 ежегодные платежи должны составлять 30 000. Годовой чистый операционный доход равен 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %. Должен получится ответ 10 000. 
'''Добрый день!''' 
'''1. Таких задач на реальном квалэкзамене нет. См. Народную базу.''' 
'''2. В указанном Вами условии где-то вкралась ошибка. Стоимость собственного капитала имеет размерность % или доли единицы. 10.000 получиться не может.'''

----
 
Помогите с решением задачи: 3.2.3.22. 
115000 вообще не учитывать что ли? (В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади). 
 
'''Добрый день! Общая логика разобрана на 43 слайде [http://xn----itbbajdapxcfei0a6fwa3a0exc.xn--p1ai/images/on0602.pdf тут].''' 
'''На экзамене встречается несколько вариантов задачи. Например:'''
* '''на указанном слайде разобран вариант, где нужна капитализация (бесконечно долгая аренда);'''
* '''А в задаче, про которую Вы спрашиваете, моделируется продажа в конце прогнозного периода - не через капитализацию, а именно через продажу по той самой величина 115 тыс.руб./кв.м.''' 
'''Максим''' 
 

<gallery>

</gallery>
== Помогите разобраться ==

Задача: Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв.м. Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 25% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м). 
В задаче Зумберга ответ 3500000. В других задачах правильный ответ 3500000 при 20% в условиях задачи. Какой же правильный алгоритм решения? В тестах всегда решала такие задачи )))
я решаю так эту задачу: 1.50000*(1-0,25)=37500 2.37500-5000=32500 3.32500*100=3250000 
 
'''Добрый день. Найдите похожую задачу [http://kvalexam.ru/wiki/%D0%9D%D0%B0%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5_%22%D0%9D%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D1%8C%22 здесь] и разберите решение. Удачи.''' 
'''Команда #оценщикивместе ''' 

== Опечатка или нет? ==

Здравствуйте коллеги! 
Хочу уточнить касательно задачи с номером 3.2.2.10. База вопросов "Недвижимость". 
В решении в расчёте для аналога №2 после корректировки на торг, получившуюся сумму делят на 2.2, то есть на площадь земельного участка. 
После корректировки на площадь, всё это дело умножается на 2. А разве оно не должно умножаться снова на 2.2? 
Тем самым если рассчитать с данным умножением, то в итоговая сумма будет ≈ 620. 
Кто нибудь может объяснить, это опечатка или я просто решение задачи не так понял? 
'''Добрый день. На сайте в базе, ответах и решениях нет смысловых опечаток. Все решения и ответы верные. Удачи! Команда #оценщикивместе'''

== ставка капитализации для ЗУ - 18% (в условиях задачи этого нет) ==

3.2.3.25. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка.
Варианты ответа:

154 000 руб.
222 222 руб.
888 888 руб.
1 555 555 руб.
ответ

222 222 руб.
Ставка капитализации для здания: 18% + 1/25 = 22%
ЧОД для здания: 3 000 000 * 22% = 660 000
ЧОД для ЗУ: 700 000 - 660 000 = 40 000
Ставка капитализации для ЗУ = 18%
Стоимость ЗУ = 40 000 / 18% = 222 222 руб.

Откуда взялась ставка капитализации дл ЗУ = 18% ?

По условиям задачи этого же нет.

Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

Не могу понять ПП 115000*5000 далее нужна величина терминальной капитализации?

'''1. Читайте правила размещения вопросов - новые пишутся выше старых. 
'''2. RЗУ = i, поскольку нет нормы возврата. 
'''3. Нет, далее "реверсию" (цену продажи) дисконтируем на текущую дату. 
'''Вопросы такие, что рекомендуем посмотреть онлайн курс с самого начала: https://stepik.org/course/8278/syllabus'''

== Задача 3.2.3.29 ==

Помогите, пожалуйста, разобраться, как в задаче 3.2.3.29 получается 588, у меня получается 571 (свое решение прикрепила)
[[Файл:Мое решение задачи.png|мини]]
Ошибка в расчете компенсации операционных расходов. Читайте внимательно условие.
Разместите, пожалуйста, правильное решение задачи, с получением ответа:588

Комментарий от 18.04.2021 года:
Чтобы получился ответ 588 млн, надо обратить внимание на тонкость формулировки. Просто иной логики не вижу. Обратите внимание на "арендатор оплачивает операционные расходы в размере 5000 руб. за кв.м АРЕНДОПРИГОДНОЙ (!) площади в год". Арендопригодная площадь 4000 кв.м, они платят, соответственно, с этой площади. Если будет стоять формулировка "Арендуемая", то тут надо учесть недозагрузку. Тогда ответ получится. Расчет прикреплен
[[Файл:Ор.jpg|мини|Обратите внимание на операционные расходы арендатора]]

Большое спасибо за разъяснение!

== Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473 ==

Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473.
Присоединяюсь к просьбе. 474 получается, если инвестор несёт первую часть затрат в конце первого года, но по условиям задачи первая часть инвестируется в начале первого года.