Самолетик Зумберга

2018-08-08T05:42:12Z

Farrier126: Для дальнейших расчетов примем: (Изменено окончание слова "дальнейших", ранее было "дальнейший"

<div class="noautonum">__TOC__</div>
==1. Относительные корректировки.==
Для понимания основных принципов относительных корректировок необходимо запомнить две главные отправные точки: 
* Относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь, и это следует из самого определения (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
*В этой дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему. И этот момент – основополагающий.
Для дальнейших расчетов примем: 
О – объект оценки; 
А – объект-аналог 
Например, насколько 100 отличается от 90. Здесь главное – понять, что отличается от чего? В данном случае, как 100 относится к 90? На сколько 100 больше (или меньше), базового значения - 90? Иными словами, в относительных корректировках самое главное – определить знаменатель дроби. Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. В нашем примере основа для сравнения – 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90. 
Если же вопрос звучит: насколько 90 отличается от 100, то и расчёт будет выглядеть совершенно иначе – в знаменателе будет 100: (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста. 
Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: 
(А - О) / О 
Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: 
(О - А) / А 
'''Это и есть первое главное правило относительных корректировок.''' 
'''Второе главное правило''' относится непосредственно к определению корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – '''аналог всегда в знаменателе,''' даже если в предыдущем примере он и был в числителе. Спросите: как это? Очень просто: не надо путать понятие «что от чего отличается» и понятие «величина корректировки сравнительного подхода». 
При определении корректировки в сравнительном подходе «аналог всегда снизу», мы же любим его… корректировать, а О не корректируем никогда. Мы ведь должны определить, на сколько О отличается от А, чтобы потом уменьшить или увеличить именно А, дабы нивелировать различия О и А. 
Например, О стоит 80 д.е., а А стоит 100д.е. Разница – 20% (20 д.е., для удобства счёта). И чтобы нивелировать различия, мы должны 100 уменьшить на 20%. Если же мы разделим 100 на 80, то не получим эти самые -20%. Чтобы их получить, мы должны (80 – 100)/100, а не (100 – 80)/80. Но для того, чтобы проще было понять, целесообразно ввести новое понятие – ''относительную величину стоимости (или фактор стоимости)''. 
Другими словами, для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А. 
Например, А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. 
И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент, мы должны 
О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ) 
И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). 
И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. 
Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. 
Получили первоначальную стоимость А? Нет! 
А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 - наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим. 
Если по условию задачи нам даны готовые стоимостные величины (например, удельная цена предложения О и А в зависимости от местоположения), то в данном случае для определения корректирующего коэффициента достаточно стоимостную величину О разделить на стоимостную величину А. Это и будет корректирующим коэффициентом для А. 
==2. Элементы визуализации для облегчения запоминания==

Полученные факторы стоимости для наглядности можно сводить в «бухгалтерский самолётик Дебет|Кредит» 
{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
|-
! О !! А
|-
| style="width: 80px; height: 50px;"| ||style="width: 80px; height: 50px;" |
|-
|} 

Например, объект дороже аналога на 20%. База расчета (то, от чего ищутся отличия) – аналог (дороже чего, больше «чем что», относительно чего). Соответственно, аналог в данном случае равен единице, а объект дороже аналога на 20%, т.е. = 1 + 20% = 1,2 (120%). Заполняем таблицу. 

{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
|-
! О !! А
|-
| style="width: 80px; height: 25px;"|1,2 || style="width: 80px; height: 25px;"|1
|} 

Следующий пример: объект дешевле аналога на 10%. База расчета всё та же – аналог. Он равен единице, а объект дешевле на 10%, т.е. (100%-10%)/100% = 90% или 0,9. Заносим в таблицу: 
{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
|-
! О !! А
|-
|style="width: 80px; height: 25px;"| 1,2 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
|-
| 0,9 || 1
|} 

Теперь изменим условие: аналог дороже объекта на 15%. Объект – единица. Аналог – 1,15 
{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
|-
! О !! А
|-
| style="width: 80px; height: 25px;"|1,2 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
|-
| 0,9 || 1
|-
| 1 || 1,15
|} 

И последний пример: аналог дешевле объекта на 25%. Объект – вновь единица, а аналог = (1 -25%)/1 = 0,75 
{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
|-
! О !! А
|-
|style="width: 80px; height: 25px;"| 1,2 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
|-
| 0,9 || 1
|-
| 1 || 1,15
|-
| 1 || 0,75
|} 
«Самолётик» нужен не только для того, чтобы расставить уже готовые относительные стоимости, но и чтобы определить непосредственно корректировку для сравнительного подхода. Если вертикальную черту «самолётика» заменить знаком деления «/», то мы и получим нужную корректировку, при которой «аналог всегда снизу». Вопрос: почему бы не повалить самолётик набок? Например, вот так: 
{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
|-
! О !!style="width: 150px; height: 25px;"|
|-
! А !!style="width: 150px; height: 25px;"|
|}
 

Ответ прост: вертикальный самолётик визуально напоминает таблицу сравнительного подхода, в которую сразу можно подставлять нужные величины: 
{| class="wikitable"
|-
| style="width: 80px; height: 25px;"|О ||style="width: 80px; height: 25px;"| А1 || style="width: 80px; height: 25px;"|А2 ||style="width: 80px; height: 25px;"| А3
|-
| 1,2 || 1 || ||
|-
| 0,9 || || 1 ||
|-
| 1 || || || 1,15
|-
| 1 || || 0,75 ||
|}
 

И тогда, помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим: 

{| class="wikitable"
|-
| style="width: 200px; height: 25px;"| ||style="width: 80px; height: 25px;"| О || style="width: 80px; height: 25px;"|А1 ||style="width: 80px; height: 25px;"| А2||style="width: 80px; height: 25px;"| А3
|-
| Относительная стоимость || 1,2 || 1 || ||
|-
|Корректирующий коэфф. || || 1,2 || ||
|-
| Корректировка || || +20%|| ||
|-
| Относительная стоимость || 0,9 || || 1 ||
|-
| Корректирующий коэфф. || || || 0,9 ||
|-
| Корректировка || || ||-10% ||
|-
| Относительная стоимость || 1 || || || 1,15
|-
| Корректирующий коэфф. || || || ||0,8696
|-
| Корректировка || || || ||-13,04%
|-
| Относительная стоимость || 1 || || 0,75 ||
|-
| Корректирующий коэфф. || || || 1,333 ||
|-
| Корректировка || || ||+33,3% ||
|}
 
Для аналога 1: 
корректирующий коэфф.: 1,2/1 = 1,2; 
Корректировка: 1,2/1 – 1 = +20% 
 
Для аналога 2: 
корректирующий коэфф.: 0,9/1 = 0,9; 
Корректировка: 0,9/1 – 1 = -10% 
 
Для аналога 3: 
корректирующий коэфф.: 1/1,15 = 0,8696; 
Корректировка: -13,04% 
 
Для аналога 4: 
корректирующий коэфф.: 1/0,75 = 1,3333; 
Корректировка: +33,33% 
 
==3. Последовательные корректировки==
На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). 
Например: 

{| class="wikitable"
|-
| style="width: 200px; height: 25px;"| Стадия||style="width: 80px; height: 25px;"| Скидка
|-
| Начаты земляные работы|| -10%
|-
|Начато строительство надземной части|| -15%
|-
| Введен в эксплуатацию || 0%
|}
 

Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85. 

А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины. 

{| class="wikitable"
|-
| style="width: 200px; height: 25px;"| Стадия||style="width: 80px; height: 25px;"| Скидка || Отн. пред. стадии||Отн. базовой стадии
|-
| Начаты земляные работы|| -10% ||0.9 || 0.765
|-
|Начато строительство надземной части|| -15% ||0.85 ||0.85
|-
| Введен в эксплуатацию || 0% ||1 ||1
|}
 

Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели: 

1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9 

Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит: 

0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25% 

Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%. 
 

[[Category:Основы]]

wiki по квалификационному экзамену Оценщиков - Вклад участника [ru]

Самолетик Зумберга