Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход - История изменений

ArinaArina: /* 5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь */

2018-07-19T15:06:40Z

‎5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь

ArinaArina: /* 5.6. Операционные расходы */

2018-07-19T15:05:01Z

‎5.6. Операционные расходы

ArinaArina: /* 5.8. Чистый операционный доход */

2018-07-19T15:04:34Z

‎5.8. Чистый операционный доход

ArinaArina: /* 5.8. Чистый операционный доход */

2018-07-19T15:03:39Z

‎5.8. Чистый операционный доход

ArinaArina: /* 5.6. Операционные расходы */

2018-07-19T15:02:37Z

‎5.6. Операционные расходы

ArinaArina: /* 5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда) */

2018-07-19T15:00:57Z

‎5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

ArinaArina: /* 5.5. Действительный валовый доход */

2018-07-19T14:59:29Z

‎5.5. Действительный валовый доход

ArinaArina: /* 5.5. Действительный валовый доход */

2018-07-19T14:58:30Z

‎5.5. Действительный валовый доход

ArinaArina: /* 5.4. Потенциальный валовый доход */

2018-07-19T14:57:41Z

‎5.4. Потенциальный валовый доход

ArinaArina: /* 5.4. Потенциальный валовый доход */

2018-07-19T14:57:26Z

‎5.4. Потенциальный валовый доход

@@ Строка 229: / Строка 229: @@
-<tex> i_P= \frac{i_H - i_{\tiny \cyr INF}}{1 + i_{\tiny \cyr INF}}, </tex>
+<math> i_P= \frac{i_H - i_{ INF}}{1 + i_{ INF}}, </math>
 :где:
-:: <tex> i_P </tex> –	реальная ставка дисконтирования, доли ед.
+:: <math> i_P </math> –	реальная ставка дисконтирования, доли ед.
-:: <tex> i_H  </tex> –	Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
+:: <math> i_H  </math> –	Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;
-:: <tex> i_{\tiny \cyr INF} </tex> –	Темп инфляции, доли ед.
+:: <math> i_{ INF} </math> –	Темп инфляции, доли ед.
 '''5.10.2.''' Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.
@@ Строка 242: / Строка 242: @@
 .10.3.1. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.
-<tex> i= i_{\cyr \tiny BR} + i_{\cyr \tiny NL} + i_{\tiny BH} , </tex>
+<math> i= i_{ BR} + i_{ NL} + i_{ BH} , </math>
 :где:
-:: <tex> i </tex> –	ставка дисконтирования, %;
+:: <math> i </math> –	ставка дисконтирования, %;
-:: <tex> i_{\cyr \tiny BR} </tex> –	безрисковая ставка, %;
+:: <math> i_{ BR} </math> –	безрисковая ставка, %;
-:: <tex> i_{\cyr \tiny NL} </tex> –	премия за низкую ликвидность, %;
+:: <math> i_{ NL} </math> –	премия за низкую ликвидность, %;
-:: <tex> i_{\tiny BH} </tex> –	премия за риск вложения, %.
+:: <math> i_{ BH} </math> –	премия за риск вложения, %.
 .10.3.2. Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.
@@ Строка 254: / Строка 254: @@
 .10.3.3. Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. '''В заданиях квалификационного экзамена''' рассчитывается по формуле:
-<tex> i_{\cyr \tiny BR}= \frac{i_\cyr \tiny BR}{12} \times N, </tex>
+<math> i_{ BR}= \frac{i_ BR}{12} \times N, </math>
 :где:
-:: <tex> N </tex> – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
+:: <math> N </math> – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
-:: <tex> i_{\cyr \tiny BR} </tex> –	безрисковая ставка, %;
+:: <math> i_{ BR} </math> –	безрисковая ставка, %;
 Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.
@@ Строка 266: / Строка 266: @@
 '''5.10.4.''' Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода  и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:
-<tex> R= \frac{\cyr CHOD}{C} , </tex>
+<math> R= \frac{CHOD}{C} , </math>
 :где:
-:: <tex> R </tex> – общая ставка капитализации, доли ед.;
+:: <math> R </math> – общая ставка капитализации, доли ед.;
-:: <tex> C_{\tiny \cyr BR} </tex> – рыночная стоимость, ден.ед.;
+:: <math> C_{ BR} </math> – рыночная стоимость, ден.ед.;
-:: <tex> {\cyr CHOD}</tex> –	чистый операционный доход, ден.ед./год.
+:: <math> {CHOD}</math> –	чистый операционный доход, ден.ед./год.
 Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.
@@ Строка 276: / Строка 276: @@
 '''5.10.5.''' В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:
-<tex> R= i + i_{\tiny \cyr VOZVR} , </tex>
+<math> R= i + i_{ VOZVR} , </math>
 :где:
-<tex>R</tex>  –	ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);<br />
+<math>R</math>  –	ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период);<br />
-<tex>i</tex> –	ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);<br />
+<math>i</math> –	ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период);<br />
-<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, доли ед. (%) / год (период).<br />
+<math>i_{ VOZVR} </math> – норма возврата, доли ед. (%) / год (период).<br />
 '''5.10.6.''' На что обратить внимание в практической деятельности:

@@ Строка 169: / Строка 169: @@
 '''5.6.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
-<math> { PVD - NP - NZ + DX_{  PR} =  DVD </math>
+<math> PVD - NP - NZ + DX_{PR} =  DVD </math>
-<math> { DVD - OP - PZ =  {CH}OD </math>
+<math> DVD - OP - PZ =  {CH}OD </math>
 :где:
@@ Строка 178: / Строка 178: @@
 :: <math>  NP </math>– 	потери от неплатежей, ден.ед.;
 :: <math>  NZ </math>– 	потери от недозагрузки, ден.ед.;
-:: <math>  DX_{  PR} </math>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
+:: <math>  DX_{PR} </math>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
 :: <math>  DVD </math>–	действительный валовый доход, ден.ед.;
 :: <math>  OP </math>–	операционные расходы, ден.ед.;

@@ Строка 198: / Строка 198: @@
 '''5.8.2.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
-<math> {PVD - NP - NZ + DH_{ PR} =  DVD </math>
+<math> PVD-NP-NZ+DH_{PR} =  DVD </math>
-<math> {DVD - OP - PZ =  CHOD </math>
+<math> DVD - OP - PZ =  CHOD </math>
 :где:
@@ Строка 207: / Строка 207: @@
 :: <math> NP </math>– 	потери от неплатежей, ден.ед.;
 :: <math> NZ </math>– 	потери от недозагрузки, ден.ед.;
-:: <math> DH_{\tiny PR} </math>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
+:: <math> DH_{PR} </math>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
 :: <math> DVD </math>–	действительный валовый доход, ден.ед.;
 :: <math> OP </math>–	операционные расходы, ден.ед.;

@@ Строка 198: / Строка 198: @@
 '''5.8.2.''' Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
-<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
+<math> {PVD - NP - NZ + DH_{ PR} =  DVD </math>
-<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
+<math> {DVD - OP - PZ =  CHOD </math>
 :где:
-:: <tex> \cyr PVD </tex>–	потенциальный валовый доход, ден.ед.;
+:: <math> PVD </math>–	потенциальный валовый доход, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr NP </tex>– 	потери от неплатежей, ден.ед.;
+:: <math> NP </math>– 	потери от неплатежей, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr NZ </tex>– 	потери от недозагрузки, ден.ед.;
+:: <math> NZ </math>– 	потери от недозагрузки, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
+:: <math> DH_{\tiny PR} </math>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr DVD </tex>–	действительный валовый доход, ден.ед.;
+:: <math> DVD </math>–	действительный валовый доход, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr OP </tex>–	операционные расходы, ден.ед.;
+:: <math> OP </math>–	операционные расходы, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr PZ </tex>–	расходы на замещение, ден.ед.;
+:: <math> PZ </math>–	расходы на замещение, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr CHOD </tex>–	чистый операционный доход, ден.ед..
+:: <math> CHOD </math>–	чистый операционный доход, ден.ед..
 ==5.9.  Реверсия (терминальная стоимость)==

@@ Строка 169: / Строка 169: @@
 '''5.6.2.''' Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
-<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
+<math> { PVD - NP - NZ + DX_{  PR} =  DVD </math>
-<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  {CH}OD </tex>
+<math> { DVD - OP - PZ =  {CH}OD </math>
 :где:
-:: <tex> \cyr PVD </tex>–	потенциальный валовый доход, ден.ед.;
+:: <math>  PVD </math>–	потенциальный валовый доход, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr NP </tex>– 	потери от неплатежей, ден.ед.;
+:: <math>  NP </math>– 	потери от неплатежей, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr NZ </tex>– 	потери от недозагрузки, ден.ед.;
+:: <math>  NZ </math>– 	потери от недозагрузки, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr DX_{\tiny \cyr PR} </tex>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
+:: <math>  DX_{  PR} </math>–	прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr DVD </tex>–	действительный валовый доход, ден.ед.;
+:: <math>  DVD </math>–	действительный валовый доход, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr OP </tex>–	операционные расходы, ден.ед.;
+:: <math>  OP </math>–	операционные расходы, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr PZ </tex>–	расходы на замещение, ден.ед.;
+:: <math>  PZ </math>–	расходы на замещение, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr CHOD </tex>–	чистый операционный доход, ден.ед..
+:: <math>  CHOD </math>–	чистый операционный доход, ден.ед..

@@ Строка 309: / Строка 309: @@
 Сущность методов:
-<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
+<math>C=\frac{ CHOD}R=\frac{ CHOD}{i \pm i_{VOZVR}}</math>
 :где:
-:: <tex> C </tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
+:: <math> C </math> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
+:: <math>  CHOD </math> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
-:: <tex> R </tex> – ставка капитализации, доли ед./год (период);
+:: <math> R </math> – ставка капитализации, доли ед./год (период);
-:: <tex> i </tex>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
+:: <math> i </math>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
-:: <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, доли ед./год (период).
+:: <math> i_{VOZVR} </math> – норма возврата, доли ед./год (период).
 '''5.12.2.''' Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.
@@ Строка 324: / Строка 324: @@
 '''5.12.4.''' Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
-<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </tex>
+<math> i_{VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </math>
 : где:
-::<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, %;
+::<math>i_{VOZVR} </math> – норма возврата, %;
-:: <tex> T </tex> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
+:: <math> T </math> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
 '''5.12.5.''' Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
-<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}</tex>
+<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ BR}}{(1+i_{BR\;})^T-1}\end{array}</math>
 :где:
-:: <tex> i_{ \tiny \cyr BR}</tex> – безрисковая ставка доходности.
+:: <math> i_{ BR}</math> – безрисковая ставка доходности.
 '''5.12.6.''' Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
-<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</tex>
+<math> i_{VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</math>
 '''5.12.7.''' Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:
-<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr  CHOD}{R} = \frac{ \cyr  CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}} </tex>
+<math> i{VOZVR} = \frac{   CHOD}{R} = \frac{   CHOD}{i+i{VOZVR}} </math>
-<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </tex>
+<math> i{VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </math>
-<tex> PV = \frac{\cyr CHOD}{i_{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </tex>
+<math> PV = \frac{ CHOD}{i_{VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </math>
 ----
   '''Навигация по разделу "движимое имущество:"'''[[Движимое_имущество:Раздел_1._Общие_темы|общие темы]], [[Движимое имущество:Раздел 2. Базовые понятия |базовые понятия]], [[Движимое имущество:Раздел 3. Затратный подход к оценке |затратный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный_подход_к_оценке |сравнительный подход]], [[Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход |доходный подход]], [[Раздел 6. Оценка стоимости транспортных средств и спецтехники, водных и воздушных судов |оценка стоимости транспортных средств]], [[Движимое_имущество: Рекомендованные источники |источники]], [[Оценка_Движимого_имущества|глоссарий - движимое]]

@@ Строка 147: / Строка 147: @@
 '''5.5.2.''' Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
-<math> { PVD - NP - NZ + DX_{\tiny  PR} =  DVD </math>
+<math> PVD-NP-NZ+DX_{PR} =  DVD </math>
-<math> { DVD - OP - PZ =  CHOD </math>
+<math> DVD-OP-PZ=CHOD </math>
 :где:
@@ Строка 155: / Строка 155: @@
 :: <math>  NP </math> –  потери от неплатежей, ден.ед.;
 :: <math>  NZ </math> –  потери от недозагрузки, ден.ед.;
-:: <math>  DX_{\tiny  PR} </math> – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
+:: <math>  DX_{PR} </math> – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
 :: <math>  DVD </math> – действительный валовый доход, ден.ед.;
 :: <math>  OP </math> – операционные расходы, ден.ед.;

@@ Строка 147: / Строка 147: @@
 '''5.5.2.''' Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
-<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} =  DVD </tex>
+<math> { PVD - NP - NZ + DX_{\tiny  PR} =  DVD </math>
-<tex> {\cyr DVD - OP - PZ =  CHOD </tex>
+<math> { DVD - OP - PZ =  CHOD </math>
 :где:
-:: <tex> \cyr PVD </tex> – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
+:: <math>  PVD </math> – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr NP </tex> –  потери от неплатежей, ден.ед.;
+:: <math>  NP </math> –  потери от неплатежей, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr NZ </tex> –  потери от недозагрузки, ден.ед.;
+:: <math>  NZ </math> –  потери от недозагрузки, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr DX_{\tiny \cyr PR} </tex> – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
+:: <math>  DX_{\tiny  PR} </math> – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr DVD </tex> – действительный валовый доход, ден.ед.;
+:: <math>  DVD </math> – действительный валовый доход, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr OP </tex> – операционные расходы, ден.ед.;
+:: <math>  OP </math> – операционные расходы, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr PZ </tex> – расходы на замещение, ден.ед.;
+:: <math>  PZ </math> – расходы на замещение, ден.ед.;
-:: <tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед..<br />
+:: <math>  CHOD </math> – чистый операционный доход, ден.ед..<br />
 .5.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи машин и оборудования в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления (ставке аренды за смену соответствует период времени в сменах, ставке аренды в сутках соответствует период времени в сутках и т.д.).

@@ Строка 127: / Строка 127: @@
 <math> PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD</math>
-<math> {DVD-OR-RZ=CHOD </math>
+<math> DVD-OR-RZ=CHOD </math>
 :где:

@@ Строка 125: / Строка 125: @@
 '''5.4.2.''' Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
-<math> { PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD</math>
+<math> PVD-NP-NZ+DX_{PR}=DVD</math>
-<math> \{DVD-OR-RZ=CHOD </math>
+<math> {DVD-OR-RZ=CHOD </math>
 :где: