Раздел 4. НАРУШЕНИЯ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ - История изменений

ArinaArina в 14:52, 27 июля 2018

2018-07-27T14:52:12Z

ArinaArina: /* 4.3. Понятие существенности */

2018-07-27T13:39:19Z

‎4.3. Понятие существенности

ArinaArina: /* 4.3. Понятие существенности */

2018-07-27T13:38:59Z

‎4.3. Понятие существенности

ArinaArina: /* 4.3. Понятие существенности */

2018-07-27T13:38:36Z

‎4.3. Понятие существенности

ArinaArina в 13:36, 27 июля 2018

2018-07-27T13:36:59Z

ArinaArina в 08:33, 27 июля 2018

2018-07-27T08:33:52Z

ArinaArina: /* 4.5. Примеры искажения */

2018-07-25T08:06:45Z

‎4.5. Примеры искажения

ArinaArina: /* 4.5. Примеры искажения */

2018-07-24T13:39:10Z

‎4.5. Примеры искажения

ArinaArina: /* 4.5. Примеры искажения */

2018-07-24T13:27:15Z

‎4.5. Примеры искажения

ArinaArina: /* 4.5. Примеры искажения */

2018-07-24T13:25:30Z

‎4.5. Примеры искажения

@@ Строка 1: / Строка 1: @@
-'''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ |законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА |специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|ошибки]]
+'''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ |законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА |специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|ошибки]], [[Раздел_12._ПРИЛОЖЕНИЯ | приложения]]
 ----
@@ Строка 449: / Строка 449: @@
 ----
-  '''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ |законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА |специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|ошибки]]
+  '''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ |законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА |специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|ошибки]], [[Раздел_12._ПРИЛОЖЕНИЯ | приложения]]

@@ Строка 79: / Строка 79: @@
 Подробный анализ необходимости и допустимости использования понятия «существенность» при экспертизе отчетов об оценке приведен в [[http://srosovet.ru/content/editor/old/ilin_materiality.pdf.  31]]. Приведем основные тезисы и результаты данного исследования.
 '''I.''' При экспертизе отчетов об оценке необходимо использовать понятие «существенность».
 Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиться только четко определенными количественными показателями. Оценочная деятельность осуществляется в социально-экономических системах, для характеристики состояния которых вынужденно используются показатели качественной и вероятностной природы – см. труды Нобелевского лауреата И. Пригожина по теории систем, например, [47].
 '''II.''' Понятие «существенность» уже широко используется в законодательстве Российской Федерации, в т.ч. регулирующем оценочную деятельность.

@@ Строка 87: / Строка 87: @@
 * в Гражданском, Уголовном и Налоговом Кодексах;
 * в системообразующих законах (например, в Федеральном законе «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)», «О банках и банковской деятельности», «О государственной гражданской службе РФ», «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»);
-* в ЗоОД (ст. 11, 14 Закона об оценке; п. 5, 13 ФСО №3 [8], а также п. 7, 18, 19 ФСО №1 и п. 4, 8, 12 ФСО №3 в старых редакциях [[https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/91703/5]] и [[http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70571/  9]]);
+* в ЗоОД (ст. 11, 14 Закона об оценке; п. 5, 13 ФСО №3 [8], а также п. 7, 18, 19 ФСО №1 и п. 4, 8, 12 ФСО №3 в старых редакциях [[https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/91703/ 5]] и [[http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70571/  9]]);
 * система «Консультант Плюс» выдает десятки тысяч результатов поиска различных форм слова «существенность», в т.ч. в разделах «Законодательство», «Законопроекты», «Международные правовые акты», «Технические нормы и правила.
 Строительство». Наличие результатов поиска в разделе «Законопроекты» говорит о том, что практика использования понятия «существенность» сохранится в будущем. Обратим внимание, что в законодательстве также массово используются другие понятия со схожим смыслом, например, «значительно».

@@ Строка 87: / Строка 87: @@
 * в Гражданском, Уголовном и Налоговом Кодексах;
 * в системообразующих законах (например, в Федеральном законе «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)», «О банках и банковской деятельности», «О государственной гражданской службе РФ», «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»);
-* в ЗоОД (ст. 11, 14 Закона об оценке; п. 5, 13 ФСО №3 [8], а также п. 7, 18, 19 ФСО №1 и п. 4, 8, 12 ФСО №3 в старых редакциях [5] и [9]);
+* в ЗоОД (ст. 11, 14 Закона об оценке; п. 5, 13 ФСО №3 [8], а также п. 7, 18, 19 ФСО №1 и п. 4, 8, 12 ФСО №3 в старых редакциях [[https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/91703/5]] и [[http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_70571/  9]]);
 * система «Консультант Плюс» выдает десятки тысяч результатов поиска различных форм слова «существенность», в т.ч. в разделах «Законодательство», «Законопроекты», «Международные правовые акты», «Технические нормы и правила.
 Строительство». Наличие результатов поиска в разделе «Законопроекты» говорит о том, что практика использования понятия «существенность» сохранится в будущем. Обратим внимание, что в законодательстве также массово используются другие понятия со схожим смыслом, например, «значительно».

@@ Строка 1: / Строка 1: @@
- '''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ |законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА |специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|ошибки]]
+'''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ |законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА |специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ|ошибки]]
 ----
 ==4.1. Причины появления нарушений==
-Анализ результатов экспертизы отчетов об оценке в ведущих российских СРОО, а также обобщение международного опыта экспертизы [45] позволили выявить следующие четыре укрупненные причины появления нарушений.
+Анализ результатов экспертизы отчетов об оценке в ведущих российских СРОО, а также обобщение международного опыта экспертизы [[http://srosovet.ru/content/editor/Lebedinskij-VI_dissertaciya.pdf.  45]] позволили выявить следующие четыре укрупненные причины появления нарушений.
-. Неопределенность и непрозрачность рынков, к которым относятся объекты оценки. Оценочная деятельность является элементом социально-экономической системы и характеризуется значительной степенью неопределенности [31], [47]. Оценщик может непреднамеренно использовать в расчетах недостоверную или недостаточную информацию. Например, могут быть использованы оферты по объектам-аналогам, в которых:
+. Неопределенность и непрозрачность рынков, к которым относятся объекты оценки. Оценочная деятельность является элементом социально-экономической системы и характеризуется значительной степенью неопределенности [[http://srosovet.ru/content/editor/old/ilin_materiality.pdf.  31]], [47]. Оценщик может непреднамеренно использовать в расчетах недостоверную или недостаточную информацию. Например, могут быть использованы оферты по объектам-аналогам, в которых:
 * продавец преднамеренно «приукрасил» свой объект;
 * содержатся непреднамеренные искажения значений ценообразующих параметров (опечатки, «испорченный телефон» и пр.) – рис. 13.
@@ Строка 78: / Строка 78: @@
 Практика экспертизы отчетов об оценке показывает, что для классификации выявленных в отчете об оценке нарушений, а также уровня искажения итоговой величины стоимости необходимо использовать качественные характеристики, прежде всего – «существенность», «значимость». Понятие «существенность» с начала 2000-х годов прочно вошло в правила делового оборота по оценке, экспертизе отчетов об оценке и судебной экспертизе, однако определенные дискуссии о допустимости этого термина в оценочной и экспертной деятельности все еще наблюдаются.
-Подробный анализ необходимости и допустимости использования понятия «существенность» при экспертизе отчетов об оценке приведен в [31]. Приведем основные тезисы и результаты данного исследования.
+Подробный анализ необходимости и допустимости использования понятия «существенность» при экспертизе отчетов об оценке приведен в [[http://srosovet.ru/content/editor/old/ilin_materiality.pdf.  31]]. Приведем основные тезисы и результаты данного исследования.
 '''I.''' При экспертизе отчетов об оценке необходимо использовать понятие «существенность».
@@ Строка 119: / Строка 119: @@
 '''IV.''' Уровень существенности зависит от параметров конкретной оценочной ситуации (характеристик объекта оценки и рыночной конъюнктуры).
-В оценочной деятельности возникают неразрешимые сложности с законодательным закреплением конкретного уровня существенности. Данные сложности связаны с вероятностной природой рыночной стоимости, которая обусловлена следующими аспектами [35]:
+В оценочной деятельности возникают неразрешимые сложности с законодательным закреплением конкретного уровня существенности. Данные сложности связаны с вероятностной природой рыночной стоимости, которая обусловлена следующими аспектами [[http://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicy-intervala-itogovoj-stoimosti_statya.pdf. 45]]:
 * объектный (разные объекты оценки) – чем сложнее объект с точки зрения количества и влияния ценообразующих факторов, формирующих его стоимость, тем выше вариативность формирования рыночной стоимости, на которую оказывает влияние совокупность отдельных ценообразующих элементов. Разброс цен будет выше для объектов, ограниченно представленных на рынке, имеющих большее количество ценоообразующих параметров, более сложную зависимость стоимости от значений ценообразующих параметров;
-* рыночный (разная рыночная конъюнктура) – совокупность параметров, характеризующих неидеальность рынка объекта оценки (соотношение спроса и предложения, непрозрачность рынка, ожидания, возможности и стратегии участников рынка и т.д. [46], [35]). На депрессивных рынках, а также на рынках с ограниченным числом объектов (сложные объекты) разброс цен обычно выше. Отметим, что рыночная конъюнктура может динамично изменяться во времени. Например, на пике экономического кризиса 2008-2009 годов погрешность оценки типовых квартир в крупных городах возросла до 20-30% с докризисного уровня в 2-5%;
+* рыночный (разная рыночная конъюнктура) – совокупность параметров, характеризующих неидеальность рынка объекта оценки (соотношение спроса и предложения, непрозрачность рынка, ожидания, возможности и стратегии участников рынка и т.д. [46], [[http://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicy-intervala-itogovoj-stoimosti_statya.pdf. 45]]). На депрессивных рынках, а также на рынках с ограниченным числом объектов (сложные объекты) разброс цен обычно выше. Отметим, что рыночная конъюнктура может динамично изменяться во времени. Например, на пике экономического кризиса 2008-2009 годов погрешность оценки типовых квартир в крупных городах возросла до 20-30% с докризисного уровня в 2-5%;
 * оценочный (разные исходные данные и методы расчета) – совокупность погрешности исходных данных, методов расчета, а также субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
@@ Строка 159: / Строка 159: @@
 |}
-Источник информации – свыше 20 000 отчетов об оценке, на которые были выданы экспертные заключения в СРОО и Росимуществе в период с 2002 по 2015 годы [35].
+Источник информации – свыше 20 000 отчетов об оценке, на которые были выданы экспертные заключения в СРОО и Росимуществе в период с 2002 по 2015 годы [[http://srosovet.ru/content/editor/Vozmozhnye-granicy-intervala-itogovoj-stoimosti_statya.pdf. 45]].
 Существенность в оценочной и экспертной деятельности связана с возможными интервалами, в которых может лежать итоговая величина стоимости объекта оценки, применительно к оценке недвижимости данное положение отражено в п. 30 ФСО №7. Данные интервалы в т.ч. зависят от качества (детализации) информации, использованной при проведении оценки (рис. 15). Два отчета об оценке могут соответствовать требованиям ЗоОД и основываться на информации разной

← Предыдущая		Версия 08:33, 27 июля 2018
Строка 1:		Строка 1:
		+	'''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ\|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ \|законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ\|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ\|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ\|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА \|специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ\|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ\|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ\|ошибки]]
		+	----
		+
	==4.1. Причины появления нарушений==		==4.1. Причины появления нарушений==

Строка 442:		Строка 445:

	Использованы данные по объектам-аналогам, которые представляют собой отдельно стоящие объекты. При этом объект оценки является составным объектом, в котором роль «крыши» подземного паркинга выполняют надземные этажи, а роль фундамента надземной части частично выполняет подземный паркинг. В подобных случаях суммарные затраты на строительство могут быть меньше, чем при строительстве двух отдельных объектов, на 5-15%.		Использованы данные по объектам-аналогам, которые представляют собой отдельно стоящие объекты. При этом объект оценки является составным объектом, в котором роль «крыши» подземного паркинга выполняют надземные этажи, а роль фундамента надземной части частично выполняет подземный паркинг. В подобных случаях суммарные затраты на строительство могут быть меньше, чем при строительстве двух отдельных объектов, на 5-15%.
		+
		+	----
		+	'''Навигация по Учебнику:''' [[Раздел_1._ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ\|вводные положения]], [[Раздел_2._РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ \|законодательство]], [[Раздел_3._МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ\|международный опыт]], [[Раздел_5._МЕТОДОЛОГИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ\|методология ]], [[Раздел_6._ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ\|заключение]], [[Раздел_7._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА \|специфика бизнес]], [[Раздел_8._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ\|специфика кадастр]], [[Раздел_9._СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ\|специфика активы ]], [[Раздел_10._ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ\|ошибки]]

← Предыдущая		Версия 08:06, 25 июля 2018
Строка 376:		Строка 376:
	\|colspan="2"\| <math>C=\frac{CHOD}R=\frac{AP\times(1-K_{NZ})-OP}R=\frac{345\times0,96-55}{0,115}\approx2400</math>		\|colspan="2"\| <math>C=\frac{CHOD}R=\frac{AP\times(1-K_{NZ})-OP}R=\frac{345\times0,96-55}{0,115}\approx2400</math>
	\|}		\|}
		+
		+	Комментарий:
		+
		+	п
		+	# ример 1 – грубое искажение стоимости вызвано явно заметным завышением величины принятой в расчетах ставки арендной платы относительно рыночного диапазона (460 ед./кв.м/год при рыночном диапазоне 300-350 ед./кв.м/год);
		+	# пример 2 – «ювелирное» искажение стоимости вызвано комплексным воздействием на совокупность параметров расчета, при котором отклонение каждого из них относительно рыночного диапазона незначительно;
		+	# пример 3 – требует более детального анализа, в т.ч. рыночных данных. Важным является факт однонаправленного искажения группы параметров (искажение каждого из параметров приводит к искажению итоговой величины стоимости в одном и том же направлении). Практика показывает, что на рынке не встречаются объекты, все ценообразующие параметры которых смещены к одной границе рыночного диапазона. Например, максимальная ставка арендной платы, как правило, не сочетается с минимальной величиной операционных расходов.
		+
		+	'''Пример 2. Метод дисконтирования денежных потоков'''
		+
		+	При увеличении сложности расчетной модели, повышается количество доступных инструментов искажения стоимости, а значит – возрастает возможность манипуляции стоимостью. Для примера рассмотрим классическую модель оценки коммерческой недвижимости с применением метода дисконтирования денежных потоков (табл. 13).
		+
		+	'''Таблица 13.'''
		+
		+	'''Исходная модель расчета'''
		+
		+	[[Файл:13n.png]]
		+
		+	В табл. 13 выделены параметры, величина которых наиболее часто подвергается манипулированию – табл. 14, 15.
		+
		+	'''Таблица 14.'''
		+
		+	'''Искажение параметров с целью создания стоимости'''
		+
		+	[[Файл:14n.png]]
		+
		+	'''Таблица 15.'''
		+
		+	'''Искажение параметров с целью уничтожения стоимости'''
		+
		+	[[Файл:15n.png]]
		+
		+	Из табл. 14-15 видно, что незначительная манипуляция отдельными параметрами модели привела к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки в диапазоне от – 27% до + 55%.
		+
		+	'''Пример 3. Определение затрат на замещение'''
		+
		+	Рассмотрим оценку многоуровневого торгового комплекса, на надземных этажах которого расположены торговые помещения, а в подземной части – паркинг. Укрупненный расчет величины затрат на замещение показан в табл. 16.
		+
		+	'''Таблица 16.'''
		+
		+	'''Расчет затрат на замещение'''
		+
		+	{\| class="wikitable"
		+	\|-
		+	! Параметр !! Значение !! Источник информации (комментарий)
		+	\|-
		+	\| Объем надземной части (магазин), куб.м \|\| 29 500 \|\|
		+	\|-
		+	\| Объем надземной части (магазин), куб.м \|\| 44 400 \|\|
		+	\|-
		+	\| Затраты на замещение надземной части, руб./куб.м \|\| 5 073,03 \|\| Ко-Инвест 2007; ОЗ.8.3.035 – отдельно стоящий магазин
		+	\|-
		+	\| Затраты на замещение надземной части, руб./куб.м\|\| 2 092,07 \|\| Ко-Инвест 2007; ОЗ.9.3.088– отдельно стоящий подземный паркинг
		+	\|-
		+	\| Затраты на замещение комплекса в уровне цен 2007 года, тыс.руб. \|\| 242 542 \|\|
		+	\|-
		+	\| Индекс пересчета в уровень цен на дату оценки \|\| 1,813 \|\| Госкомстат
		+	\|-
		+	\| Коэффициент, учитывающий НДС \|\| 1,18 \|\|
		+	\|-
		+	\| Затраты на подключение к инженерным коммуникациям, тыс.руб. \|\| 36 000 \|\|
		+	\|-
		+	\| Итого затраты на замещение с учетом НДС, тыс.руб. \|\| 554 880 \|\|
		+	\|}
		+
		+	Использованы данные по объектам-аналогам, которые представляют собой отдельно стоящие объекты. При этом объект оценки является составным объектом, в котором роль «крыши» подземного паркинга выполняют надземные этажи, а роль фундамента надземной части частично выполняет подземный паркинг. В подобных случаях суммарные затраты на строительство могут быть меньше, чем при строительстве двух отдельных объектов, на 5-15%.

@@ Строка 344: / Строка 344: @@
 | colspan="2"|<p align="center"><i><strong>Пример 1</strong>: расчет при «грубом» искажении</i></p>
 |-
-| Текст ячейки || Текст ячейки
+| Ставка арендной платы с учетом операционных расходов, ед./кв.м/год || '''460'''
 |-
-| Текст ячейки || Текст ячейки
+| Операционные расходы, ед./кв.м/год || 75
 |-
-| Текст ячейки || Текст ячейки
+| Недозагрузка, % || 5
 |-
-| Текст ячейки || Текст ячейки
+| colspan="2"| </math> C=\frac{CHOD}R=\frac{AP\times(1-K_{NZ})-OP}R=\frac{460\times0,95-75}{0,125}\approx2900 </math>
 |-
-| Текст ячейки || Текст ячейки
+|colspan="2"|<p align="center"><i><strong>Пример 2</strong>: расчет при «ювелирном» искажении</i></p>
 |}

@@ Строка 342: / Строка 342: @@
 | Коэффициент капитализации объектов-аналогов (R), % || Текст ячейки
 |-
-| colspan="2"|<p style="text-align: center;"> <i><strong>Пример 1</strong>: расчет при «грубом» искажении</i>
+| colspan="2"|<p align="center"><i><strong>Пример 1</strong>: расчет при «грубом» искажении</i></p>
 |-
 | Текст ячейки || Текст ячейки

@@ Строка 330: / Строка 330: @@
 ! Показатель !! Значение
 |-
-<p align="center">''Рыночные данные''</p>
+| colspan="2" |<p align="center">''Рыночные данные''</p>
 |-
 | Цена продажи максимально сопоставимых помещений (ближайшие аналоги), ед./кв.м. || 1 900 – 2 100