Самолетик Зумберга - История изменений

Farrier126: Для дальнейших расчетов примем: (Изменено окончание слова "дальнейших", ранее было "дальнейший"

2018-08-08T05:42:12Z

Для дальнейших расчетов примем: (Изменено окончание слова "дальнейших", ранее было "дальнейший"

Pentaxer в 12:45, 5 февраля 2018

2018-02-05T12:45:13Z

Татьяна в 09:50, 2 декабря 2017

2017-12-02T09:50:45Z

Татьяна в 19:43, 1 декабря 2017

2017-12-01T19:43:59Z

Татьяна в 19:38, 1 декабря 2017

2017-12-01T19:38:47Z

Внесённые изменения

Татьяна в 18:45, 1 декабря 2017

2017-12-01T18:45:32Z

Татьяна в 17:36, 1 декабря 2017

2017-12-01T17:36:42Z

Татьяна: Новая страница: «'''1. Относительные корректировки.'''
Для понимания основных принципов относительных ко…»

2017-12-01T16:21:11Z

Новая страница: «'''1. Относительные корректировки.''' Для понимания основных принципов относительных ко…»

Новая страница

'''1. Относительные корректировки.''' 
Для понимания основных принципов относительных корректировок необходимо запомнить две главные отправные точки: 
* Относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь, и это следует из самого определения (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
*В этой дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему. И этот момент – основополагающий.
Для дальнейший расчетов примем: 
О – объект оценки; 
А – объект-аналог 
Например, насколько 100 отличается от 90. Здесь главное – понять, что отличается от чего? В данном случае, как 100 относится к 90? На сколько 100 больше (или меньше), базового значения - 90? Иными словами, в относительных корректировках самое главное – определить знаменатель дроби. Знаменатель – это база расчета, это то, от чего необходимо найти отличия, и если не указано конкретное значение, то это единица. В нашем примере основа для сравнения – 90. Необходимо определить насколько именно от этой основы (базы) отличается другая величина: (100-90)/90. 
Если же вопрос звучит: насколько 90 отличается от 100, то и расчёт будет выглядеть совершенно иначе – в знаменателе будет 100: (90-100)/100, поскольку мы определяем отличие именно от ста. 
Таким образом, если по условиям задачи дано, что «аналог дороже (или дешевле), чем объект оценки», то «чем что» и является знаменателем, именно от этого и ищем отличия, и получим: 
(А - О) / О 
Если же по условию «объект оценки дешевле (или дороже), чем аналог», то получим: 
(О - А) / А 
'''Это и есть первое главное правило относительных корректировок.''' 
Второе главное правило относится непосредственно к определению корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – '''аналог всегда в знаменателе,''' даже если в предыдущем примере он и был в числителе. Спросите: как это? Очень просто: не надо путать понятие «что от чего отличается» и понятие «величина корректировки сравнительного подхода». 
При определении корректировки в сравнительном подходе «аналог всегда снизу», мы же любим его… корректировать, а О не корректируем никогда. Мы ведь должны определить, на сколько О отличается от А, чтобы потом уменьшить или увеличить именно А, дабы нивелировать различия О и А. 
Например, О стоит 80 д.е., а А стоит 100д.е. Разница – 20% (20 д.е., для удобства счёта). И чтобы нивелировать различия, мы должны 100 уменьшить на 20%. Если же мы разделим 100 на 80, то не получим эти самые -20%. Чтобы их получить, мы должны (80 – 100)/100, а не (100 – 80)/80. Но для того, чтобы проще было понять, целесообразно ввести новое понятие – ''относительную величину стоимости (или фактор стоимости)''. 
Другими словами, для того, чтобы определить корректировку сравнительного подхода, необходимо сначала определить относительные стоимости (факторы стоимости) О и А, приняв за единицу величину стоимости, относительно которой определяются отличия (ту самую, которая «дороже чем что», или «дешевле чего»), а уже после этого жёстко соблюсти правило «аналог всегда снизу», и разделить полученную относительную стоимость О на относительную стоимость А. 
Например, А дороже О на 30%. Дороже чего? Дороже О. О = 1. А = 1 +30% = 1,3. 
И теперь, чтобы определить корректирующих коэффициент, мы должны 
О / А = 1 / 1,3 = 0,77 (или «минус» 23% ) 
И это является одной из самых частых ошибок экзамена. Весьма часто, для того, чтобы определить корректировку для данного примера, экзаменуемые попросту уменьшают величину А на 30%, поскольку «он же дороже на 30%, значит его надо уменьшить на 30%). 
И это является ошибкой. Вспомните НДС: чтобы его добавить, надо прибавить к базе расчёта 18%, а чтобы его вычленить из стоимости с НДС, нельзя просто вычесть 18%, необходимо разделить на 1,18. 
Чтобы себя проверить, вычтите из А (взяв любое значение стоимости) 30%, получив якобы стоимость О, а потом к этой стоимости О вновь прибавьте 30%. 
Получили первоначальную стоимость А? Нет! 
А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 - наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим. 
Если по условию задачи нам даны готовые стоимостные величины (например, удельная цена предложения О и А в зависимости от местоположения), то в данном случае для определения корректирующего коэффициента достаточно стоимостную величину О разделить на стоимостную величину А. Это и будет корректирующим коэффициентом для А. 
'''2. Элементы визуализации для облегчения запоминания''' 
Полученные факторы стоимости для наглядности можно сводить в «бухгалтерский самолётик Дебет|Кредит» 
{| class="wikitable"
|-
! О !! А
|-
| ' || '
|} 

Например, объект дороже аналога на 20%. База расчета (то, от чего ищутся отличия) – аналог (дороже чего, больше «чем что», относительно чего). Соответственно, аналог в данном случае равен единице, а объект дороже аналога на 20%, т.е. = 1 + 20% = 1,2 (120%). Заполняем таблицу. 

{| class="wikitable"
|-
! О !! А
|-
| 1,2 || 1
|-
| ||
|} 

Следующий пример: объект дешевле аналога на 10%. База расчета всё та же – аналог. Он равен единице, а объект дешевле на 10%, т.е. (100%-10%)/100% = 90% или 0,9. Заносим в таблицу: 
{| class="wikitable"
|-
! О !! А
|-
| 1,2 || 1
|-
| 0,9 || 1
|} 

Теперь изменим условие: аналог дороже объекта на 15%. Объект – единица. Аналог – 1,15 
{| class="wikitable"
|-
! О !! А
|-
| 1,2 || 1
|-
| 0,9 || 1
|-
| 1 || 1,15
|} 

И последний пример: аналог дешевле объекта на 25%. Объект – вновь единица, а аналог = (1 -25%)/1 = 0,75 
{| class="wikitable"
|-
! О !! А
|-
| 1,2 || 1
|-
| 0,9 || 1
|-
| 1 || 1,15
|-
| 1 || 0,75
|} 
«Самолётик» нужен не только для того, чтобы расставить уже готовые относительные стоимости, но и чтобы определить непосредственно корректировку для сравнительного подхода. Если вертикальную черту «самолётика» заменить знаком деления «/», то мы и получим нужную корректировку, при которой «аналог всегда снизу». Вопрос: почему бы не повалить самолётик набок? Например, вот так: 

О
А

Ответ прост: вертикальный самолётик визуально напоминает таблицу сравнительного подхода, в которую сразу можно подставлять нужные величины:
О А1 А2 А3
1,2 1
0,9 1
1 1,15
1 0,75
И тогда, помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим:
О А1 А2 А3
Относительная стоимость 1,2 1
Корректирующий коэфф. 1,2
Корректировка +20%
Относительная стоимость 0,9 1
Корректирующий коэфф. 0,9
Корректировка -10%
Относительная стоимость 1 1,15
Корректирующий коэфф. 0,8696
Корректировка -13,04%
Относительная стоимость 1 0,75
Корректирующий коэфф. 1,333
Корректировка +33,3%
Для аналога 1:
корректирующий коэфф.: 1,2/1 = 1,2; Корректировка: 1,2/1 – 1 = +20%
Для аналога 2:
корректирующий коэфф.: 0,9/1 = 0,9; Корректировка: 0,9/1 – 1 = -10%
Для аналога 3:
корректирующий коэфф.: 1/1,15 = 0,8696; Корректировка: -13,04%
Для аналога 4:
корректирующий коэфф.: 1/0,75 = 1,3333; Корректировка: +33,33%
3. Последовательные корректировки
На экзамене присутствуют задачи, где необходимо определить сложные последовательные корректировки, т.е. различия указаны не к одной и той же величине, а к последующей (или предыдущей). Например:
Стадия Скидка
Начаты земляные работы -10%
Начато строительство надземной части -15%
Введен в эксплуатацию 0%
Если по условиям задачи О и А являются соседними строками таблицы, то сложности не возникает. Например, О – «введен в эксплуатацию», а А – «начато строительство надземной части». База расчёта (основа для поиска различий) в данном случае – введен в эксплуатацию. Соответственно, О = 1, А = 1 – 15% = 0,85. Помня, что «аналог снизу», корректирующий коэффициент для аналога составит 1 / 0,85.
А если по условиям задачи корректировать придётся через стадию, например, О – «введён в эксплуатацию», а А – «начаты земляные работы», тогда удобнее сразу сделать таблицу стоимостей относительно предыдущей стадии, и относительно базовой величины.
Стадия Скидка Отн. пред. стадии Отн. базовой стадии
Начаты земляные работы -10% 0,9 0,765
Начато строительство надземной части -15% 0,85 0,85
Введен в эксплуатацию 0% 1 1

Стоимость стадии «начаты земляные работы» относительно базовой стадии «Введён в эксплуатацию» определена аналогично износу по мультипликативной модели:
1 х (1 – 15%) х (1 – 10%) или 1 х 0,85 х 0,9
Другими словами, для того, чтобы определить стоимость «начаты земляные работы» относительно «введён в эксплуатацию», необходимо перемножить друг на друга все последующие стадии. И при условии, если О – «начаты земляные работы», а А – «введен в эксплуатацию», корректировка составит:
0,765 / 1 – 1 = -23,5%, но никак не (-10)+(-15)=-25%
Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%.

@@ Строка 4: / Строка 4: @@
 * Относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь, и это следует из самого определения (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
 *В этой дроби необходимо чётко понимать, что к чему относится, что на что делится, что относительно чего, по отношению к чему. И этот момент – основополагающий.
-Для дальнейший расчетов примем:<br/>
+Для дальнейших расчетов примем:<br/>
 О – объект оценки;<br/>
 А – объект-аналог <br/>

← Предыдущая		Версия 12:45, 5 февраля 2018
Строка 195:		Строка 195:

	Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%.<br />		Примечание: если мы найдём различия 0,765 от 0,85, то получим те же самые -10%: 0,765/0,85 – 1 = -0,1 или -10%.<br />
		+	<br />
		+
		+	[[Category:Основы]]

@@ Строка 30: / Строка 30: @@
 Полученные факторы стоимости для наглядности можно сводить в «бухгалтерский самолётик Дебет|Кредит»<br/>
-{| class="wikitable"
+{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
 |-
 ! О !! А
@@ Строка 40: / Строка 40: @@
 Например, объект дороже аналога на 20%. База расчета (то, от чего ищутся отличия) – аналог (дороже чего, больше «чем что», относительно чего). Соответственно, аналог в данном случае равен единице, а объект дороже аналога на 20%, т.е. = 1 + 20% = 1,2 (120%). Заполняем таблицу.<br />
-{| class="wikitable"
+{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
 |-
 ! О !! А
@@ Строка 48: / Строка 48: @@
 Следующий пример: объект дешевле аналога на 10%. База расчета всё та же – аналог. Он равен единице, а объект дешевле на 10%, т.е. (100%-10%)/100% = 90% или 0,9. Заносим в таблицу:<br />
-{| class="wikitable"
+{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
 |-
 ! О !! А
@@ Строка 58: / Строка 58: @@
 Теперь изменим условие: аналог дороже объекта на 15%. Объект – единица. Аналог – 1,15<br />
-  {| class="wikitable"
+  {| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
 |-
 ! О !! А
@@ Строка 71: / Строка 71: @@
 И последний пример: аналог дешевле объекта на 25%. Объект – вновь единица, а аналог = (1 -25%)/1 = 0,75<br />
-{| class="wikitable"
+{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
 |-
 ! О !! А
@@ Строка 84: / Строка 84: @@
 |}<br />
 «Самолётик» нужен не только для того, чтобы расставить уже готовые относительные стоимости, но и чтобы определить непосредственно корректировку для сравнительного подхода. Если вертикальную черту «самолётика» заменить знаком деления «/», то мы и получим нужную корректировку, при которой «аналог всегда снизу». Вопрос: почему бы не повалить самолётик набок? Например, вот так:<br />
-{| class="wikitable"
+{| class="wikitable" style="border: 2px solid white; text-align:center;"
 |-
 ! О !!style="width: 150px; height: 25px;"|

@@ Строка 1: / Строка 1: @@
-__TOC__
+<div class="noautonum">__TOC__</div>
 ==1. Относительные корректировки.==
 Для понимания основных принципов относительных корректировок необходимо запомнить две главные отправные точки:<br/>

@@ Строка 13: / Строка 13: @@
 (О - А) / А <br/>
 '''Это и есть первое главное правило относительных корректировок.'''<br>
-Второе главное правило относится непосредственно к определению корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – '''аналог всегда в знаменателе,''' даже если в предыдущем примере он и был в числителе. Спросите: как это? Очень просто: не надо путать понятие «что от чего отличается» и понятие «величина корректировки сравнительного подхода». <br/>
+'''Второе главное правило''' относится непосредственно к определению корректирующих коэффициентов в сравнительном подходе – '''аналог всегда в знаменателе,''' даже если в предыдущем примере он и был в числителе. Спросите: как это? Очень просто: не надо путать понятие «что от чего отличается» и понятие «величина корректировки сравнительного подхода». <br/>
 При определении корректировки в сравнительном подходе «аналог всегда снизу», мы же любим его… корректировать, а О не корректируем никогда. Мы ведь должны определить, на сколько О отличается от А, чтобы потом уменьшить или увеличить именно А, дабы нивелировать различия О и А. <br/>
 Например, О стоит 80 д.е., а А стоит 100д.е. Разница – 20% (20 д.е., для удобства счёта). И чтобы нивелировать различия, мы должны 100 уменьшить на 20%. Если же мы разделим 100 на 80, то не получим эти самые -20%. Чтобы их получить, мы должны (80 – 100)/100, а не (100 – 80)/80. Но для того, чтобы проще было понять, целесообразно ввести новое понятие – ''относительную величину стоимости (или фактор стоимости)''. <br/>
@@ Строка 106: / Строка 106: @@
 <br />
-И тогда, помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим:
+И тогда, помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим:<br />
-	О	А1	А2	А3
 Относительная стоимость	1,2	1
 Корректирующий коэфф.		1,2

@@ Строка 1: / Строка 1: @@
-'''1. Относительные корректировки.'''<br/>
+==1. Относительные корректировки.==
 Для понимания основных принципов относительных корректировок необходимо запомнить две главные отправные точки:<br/>
 * Относительная корректировка – это всегда отношение, всегда дробь, и это следует из самого определения (даже если в числителе разность или сумма, даже когда мы считаем 1 + 5%, получая в итоге 1,05, то сами расчеты выглядят как 100/100 + 5/100 = (100+5)/100);
@@ Строка 26: / Строка 26: @@
 А по условию А больше О именно на 30%, т.е. прибавив к О 30% мы должны получить А, и прибавив к 1 те самые 30%, получим 1,3 - наш А, равно как к 0,77 прибавив 30%, получим единицу. А вот к 0,7 прибавив 30%, единицу не получим.<br/>
 Если по условию задачи нам даны готовые стоимостные величины (например, удельная цена предложения О и А в зависимости от местоположения), то в данном случае для определения корректирующего коэффициента достаточно стоимостную величину О разделить на стоимостную величину А. Это и будет корректирующим коэффициентом для А.<br/>
-'''2. Элементы визуализации для облегчения запоминания'''<br/>
+==2. Элементы визуализации для облегчения запоминания==
 Полученные факторы стоимости для наглядности можно сводить в «бухгалтерский самолётик Дебет|Кредит»<br/>
 {| class="wikitable"
@@ Строка 32: / Строка 33: @@
 ! О !! А
 |-
-|  ' ||  '
+| style="width: 80px; height: 50px;"| ||style="width: 80px; height: 50px;" |
 |}<br />
@@ Строка 41: / Строка 43: @@
 ! О !! А
 |-
-| 1,2 || 1
+| style="width: 80px; height: 25px;"|1,2 || style="width: 80px; height: 25px;"|1
 |}<br />
 Следующий пример: объект дешевле аналога на 10%. База расчета всё та же – аналог. Он равен единице, а объект дешевле на 10%, т.е. (100%-10%)/100% = 90% или 0,9. Заносим в таблицу:<br />
@@ Строка 53: / Строка 51: @@
 ! О !! А
 |-
-| 1,2 || 1
+|style="width: 80px; height: 25px;"| 1,2 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
 |-
-| 0,9 || 1
+|style="width: 80px; height: 25px;"| 0,9 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
 |}<br />
@@ Строка 63: / Строка 61: @@
 ! О !! А
 |-
-| 1,2 || 1
+| style="width: 80px; height: 25px;"|1,2 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
 |-
-| 0,9 || 1
+| style="width: 80px; height: 25px;"|0,9 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
 |-
-| 1 || 1,15
+|style="width: 80px; height: 25px;"| 1 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1,15
 |}<br />
@@ Строка 76: / Строка 74: @@
 ! О !! А
 |-
-| 1,2 || 1
+|style="width: 80px; height: 25px;"| 1,2 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
 |-
-| 0,9 || 1
+|style="width: 80px; height: 25px;"| 0,9 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1
 |-
-| 1 || 1,15
+|style="width: 80px; height: 25px;"| 1 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 1,15
 |-
-| 1 || 0,75
+| style="width: 80px; height: 25px;"|1 ||style="width: 80px; height: 25px;"| 0,75
 |}<br />
 «Самолётик» нужен не только для того, чтобы расставить уже готовые относительные стоимости, но и чтобы определить непосредственно корректировку для сравнительного подхода. Если вертикальную черту «самолётика» заменить знаком деления «/», то мы и получим нужную корректировку, при которой «аналог всегда снизу». Вопрос: почему бы не повалить самолётик набок? Например, вот так:<br />
-О
+Ответ прост: вертикальный самолётик визуально напоминает таблицу сравнительного подхода, в которую сразу можно подставлять нужные величины:<br />
-А
+{| class="wikitable"
 И тогда, помня, что корректирующий коэффициент равен О/А, а величина корректировка равна (О-А)/А, или (О/А)-1, получим:
 	О	А1	А2	А3