Обсуждение:Направление "Недвижимость"

Обсуждение вопросов направление "Недвижимость"

Обсудить спорные или сложные вопросы лучше всего здесь

Но если вы обязательно хотите задать вопрос или возразить непосредственно здесь, то просим соблюдать Правила обсуждения:

1. Новые сообщения располагаются ВЫШЕ старых.
   
2. Представляемся (нам же скрывать нечего).
   
3. Указываем номер вопроса/задачи и копируем его условие.
   
4. Все обсуждения одного вопроса делаем в едином блоке (новые мнения дописываем сверху от существующих, но под номером вопросы/условием задачи).
   
5. Если не согласны с решением задачи - приводите максимально подробное свое. Лучше - ссылку на эксель с решением (и описанием!)
   

Для добавления текста в этот раздел нужно: зарегистрироваться / войти + нажать "править" сверху справа этой страницы.

Добрый день.
Меня зовут Андрей.
3.1.1.43. На какой максимальный срок может быть заключен договор аренды земельного участка для сенокошения и выпаса скота из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
3 года
5 лет
7 лет
10 лет
Правильный ответ: 3 года.
При этом по ссылке в описании (см. п.3 ст.9 101-ФЗ) в настоящий момент текст закона следующий:
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.
Возможно правильнее будет указать верный ответ пять лет, при этом сделать сноску, что ранее засчитывался ответ 3 года (если это так).
В 2024 году наконец-то в базе поправили вопросы; соответственно сейчас ответ изменен на актуальный
Удачи! Команда #оценщикивместе

Здравствуйте!
Вот простой вопрос в базе
3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу:
I. Метод сравнения продаж
II. Метод прямой капитализации
III. Метод дисконтированных денежных потоков
IV. Метод валового рентного мультипликатора
V. Метод сравнительной единицы
Правильный ответ 1 и 4
Однако в глоссарии указан Метод сравнительной единицы
В ФСО-3 п.22 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Т.е. в ФСО-3 методы вообще не совпадают по крайней мере по словосочетанию с указанными в вопросе
Так где правда, брат?
Добрый день!
Метод сравнительной единицы относится к ЗАТРАТНОМУ подходу, по крайней мере согласно формулировке из глоссария:
"Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем)".
Применяемый в сравнительном подходе способ расчета, когда сначала считается удельный показатель, а потом стоимость всего объекта, не является самостоятельным методом оценки, т.е. противоречия с п. 24 ФСО №1 не возникает
Также заметим, что чем меньше номер вопроса (порядковый номер в базе), тем более ранним (по времени занесения в базу) является такой вопрос. На момент создания такой ответ был "засчитываемым". Сегодня такого ответа может и не быть, или, что более вероятно, вопрос и ответ будут более корректны. В любой ситуации надо ориентироваться на первоисточники - ФСО, 135-ФЗ, рекомендованные учебники и глоссарий (помните, что в глоссарии есть ошибки, о чем написано в соответствующих разделах нашего сайта Глоссарий Недвижимость, Глоссарий Движимость, Глоссарий Бизнес
Если на экзамене вы недобрали баллов, то обязательно надо идти на апелляцию
Удачи! Команда #оценщикивместе

---

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить задачу. Рассчитайте стоимость собственного капитала: По условиям ипотечного кредита в 300 000 ежегодные платежи должны составлять 30 000. Годовой чистый операционный доход равен 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %. Должен получится ответ 10 000.
Добрый день!
1. Таких задач на реальном квалэкзамене нет. См. Народную базу.
2. В указанном Вами условии где-то вкралась ошибка. Стоимость собственного капитала имеет размерность % или доли единицы. 10.000 получиться не может.

---

Помогите с решением задачи: 3.2.3.22.
115000 вообще не учитывать что ли? (В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади).

Добрый день! Общая логика разобрана на 43 слайде тут.
На экзамене встречается несколько вариантов задачи. Например:

• на указанном слайде разобран вариант, где нужна капитализация (бесконечно долгая аренда);
• А в задаче, про которую Вы спрашиваете, моделируется продажа в конце прогнозного периода - не через капитализацию, а именно через продажу по той самой величина 115 тыс.руб./кв.м.
  

Максим

Помогите разобраться

Задача:
Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв.м.
Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 25% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м).
В задаче Зумберга ответ 3500000. В других задачах правильный ответ 3500000 при 20% в условиях задачи.
Какой же правильный алгоритм решения?
В тестах всегда решала такие задачи ))) я решаю так эту задачу: 1.50000*(1-0,25)=37500 2.37500-5000=32500 3.32500*100=3250000

Добрый день. Найдите похожую задачу здесь и разберите решение. Удачи.
Команда #оценщикивместе

Опечатка или нет?

Здравствуйте коллеги!
Хочу уточнить касательно задачи с номером 3.2.2.10. База вопросов "Недвижимость".
В решении в расчёте для аналога №2 после корректировки на торг, получившуюся сумму делят на 2.2, то есть на площадь земельного участка.
После корректировки на площадь, всё это дело умножается на 2. А разве оно не должно умножаться снова на 2.2?
Тем самым если рассчитать с данным умножением, то в итоговая сумма будет ≈ 620.
Кто нибудь может объяснить, это опечатка или я просто решение задачи не так понял?
Добрый день. На сайте в базе, ответах и решениях нет смысловых опечаток.
Все решения и ответы верные.
Удачи! Команда #оценщикивместе

ставка капитализации для ЗУ - 18% (в условиях задачи этого нет)

3.2.3.25. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка. Варианты ответа:

154 000 руб. 222 222 руб. 888 888 руб. 1 555 555 руб. ответ

222 222 руб. Ставка капитализации для здания: 18% + 1/25 = 22% ЧОД для здания: 3 000 000 * 22% = 660 000 ЧОД для ЗУ: 700 000 - 660 000 = 40 000 Ставка капитализации для ЗУ = 18% Стоимость ЗУ = 40 000 / 18% = 222 222 руб.

Откуда взялась ставка капитализации дл ЗУ = 18% ?

По условиям задачи этого же нет.

Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

Не могу понять ПП 115000*5000 далее нужна величина терминальной капитализации?

1. Читайте правила размещения вопросов - новые пишутся выше старых.
2. RЗУ = i, поскольку нет нормы возврата.
3. Нет, далее "реверсию" (цену продажи) дисконтируем на текущую дату.
Вопросы такие, что рекомендуем посмотреть онлайн курс с самого начала: https://stepik.org/course/8278/syllabus

Задача 3.2.3.29

Помогите, пожалуйста, разобраться, как в задаче 3.2.3.29 получается 588, у меня получается 571 (свое решение прикрепила)

Ошибка в расчете компенсации операционных расходов. Читайте внимательно условие. Разместите, пожалуйста, правильное решение задачи, с получением ответа:588

Комментарий от 18.04.2021 года: Чтобы получился ответ 588 млн, надо обратить внимание на тонкость формулировки. Просто иной логики не вижу. Обратите внимание на "арендатор оплачивает операционные расходы в размере 5000 руб. за кв.м АРЕНДОПРИГОДНОЙ (!) площади в год". Арендопригодная площадь 4000 кв.м, они платят, соответственно, с этой площади. Если будет стоять формулировка "Арендуемая", то тут надо учесть недозагрузку. Тогда ответ получится. Расчет прикреплен

Обратите внимание на операционные расходы арендатора

Большое спасибо за разъяснение!

Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473

Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473.
Присоединяюсь к просьбе. 474 получается, если инвестор несёт первую часть затрат в конце первого года, но по условиям задачи первая часть инвестируется в начале первого года.

Здравствуйте, просьба помочь решить задачу 3.2.3.30. Условия задачи приведены ниже. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общая площадь которого 5000 кв.м, аренднопригодная 4000 кв.м. Предполагается, что затраты на строительство в размере 100 млн рублей будут понесены в течение первых двух лет, причём в первый год в начале периода, во второй год в конце периода. После этого объект будет сдан в аренду за 25 000 за кв.м (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают арендаторы независимо от общей загрузки). В первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а начиная со следующего стабилизируется на уровне 85%. Ставка терминальный капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерское комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода составляет 16%, инвестиционного 20%. Дисконтирование выполнять на начало периода, период прогнозирования 3 года, результат округлить до миллионов рублей. Заранее спасибо

Комментарий от 26.04.2021 г. Мы с коллегами думаем решается так, как описано ниже, но мы не уверены! Если есть другой вариант, то, пожалуйста, прикрепите! В общем, дисконтирование должно быть на начало, соответственно, в инвестиционном периоде в первый год возводим в степень 0, во второй год затраты будут понесены в конце года, соответственно, тут степень 2. Далее, наступает операционный период. Для первого года мы помним, что будет 0 степень для ставки операционного года, не забываем умножить на дисконтный множитель инвестиционного периода за 2 год. Далее, у нас будет дисконтный множитель для следующего периода, возведенный в степень 1 (у нас дисконтирование на начало, т.е 2-1=1, умноженный на предыдущий период). Для наглядности прикрепляем скрин. Опять же, мы не уверены в правильности решения, мы рассуждали логически.

3.2.3.20. Не уверены в правильности.

Большое спасибо, коллеги, за Ваш вариант решения и размышления!

Дисконтный множитель для первого периода = 1/(1+20%)^0 = 1 Дисконтный множитель для второго периода = 1/(1+20%)^2) Дисконтный множитель для третьего периода = 1/(1+20%)^2) - начало третьего периода = конец второго, или 1/(1+20%)^2 * 1/(1+16%)^0 Дисконтный множитель для реверсии равен 1/(1+20%)^2 * 1/(1+16%)^1

не учтена корректировка в ответе

Задача 3.2.2.25 15 400 000 это без аренды. в условии есть 20% на право аренды , так как один из аналогов в собственности, корректировку необходимо применить все же.