Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями

Версия 10:01, 24 ноября 2017

Содержание

1 3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
2 3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
3 3.10. Методы капитализации по расчетным моделям
4 3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):

$LaTeX: {\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%$

где:	П_И –	ипотечная постоянная, %
	П_Г –	годовой платеж, ден.ед.;
	К –	начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед. </tbody>

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

$LaTeX: {\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%$

где:	К_ИЗ –	коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;
	К –	сумма кредита, ден.ед.;
	С_Н –	стоимость объекта недвижимости, ден.ед. </tbody>

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

$LaTeX: C_{\tiny H}\;=\;K+CK$

где:	С_Н –	стоимость объекта недвижимости;
	К –	сумма кредита;
	СК –	сумма собственного капитала. </tbody>

$LaTeX: R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}$

где:	R_Н –	ставка доходности недвижимости, доли ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход, ден.ед./год. </tbody>

$LaTeX: R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}$

где:	R_СК –	ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;
	РОК –	расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год. </tbody>

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

· положительный – R_СК > R_Н(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);

· отрицательный – R_СК<R_Н.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.

Решение:

$LaTeX: C_H\;=\;x.$

$LaTeX: K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.$ $LaTeX: CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.$

$LaTeX: \begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}$

$LaTeX: \begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}$

$LaTeX: R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow$ леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

3.9.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

$LaTeX: C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}$

где:	С –	стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CF_j –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF_РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

$LaTeX: d=\;\frac1{(1+i)^t}$

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

3.9.2. В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

$LaTeX: PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}$

где:	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FV_j –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n–	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R–	ставка капитализации, доли ед.

3.9.3. Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель	Значение
	Прогнозный период			Первый год постпрогнозного периода
	1 год	2 год	3 год	Первый год постпрогнозного периода
Денежный поток, ден.ед.	100	150	100	120
Период дисконтирования, лет	1	2	3	3
Ставка дисконтирования, %	15	15	15	15
Дисконтный множитель, доли ед.	0,8696	0,7561	0,6575	0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.	87	113	66
Ставка капитализации, %				20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.				600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.	395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.	661

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.10.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

$LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}$

где:	С –	рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
	R –	ставка капитализации, доли ед./год (период);
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
	i_ВОЗВР –	норма возврата, доли ед./год (период).

3.10.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

· в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;

· в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

3.10.3. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.

Решение:

$LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}$

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}=\frac{0,15}{\left(1+0,15\right)^{10}-1}\approx 0.05$

$LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}=\frac{100 000}{0.15 + 0.05}= \frac{100 000}{0.2}=500000$

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.11.1. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.</p>

Используется в методах капитализации по расчетным моделям: $LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}$

<p align="left">где:	С –	рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
	R –	ставка капитализации, доли ед./год (период);
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
	i_ВОЗВР –	норма возврата, доли ед./год (период).

Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

3.11.2. Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac1T\times100\%$

где:	i_ВОЗВР –	норма возврата, %;
	T –	оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

3.11.3. Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i_{\tiny \cyr vBR}}{\left(1+i_{\tiny \cyr BR}\right)^T-1}$

где:

i_БР –

безрисковая ставка доходности, доли ед.

3.11.4. Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}$

где:

i –

требуемая норма доходности (норма отдачи) на собственный капитал, доли ед.

@@ Строка 1: / Строка 1: @@
-<tex>{\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%</tex>
-<tex>{\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%</tex>
-<tex>C_{\tiny H}\;=\;K+CK</tex>
-<tex>R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}</tex>
-<tex>R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}</tex>
-<tex>C_H\;=\;x.</tex><br />
-<tex>K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.</tex>   <tex>CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.</tex><br />
-<tex>\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}</tex>
-<tex>\begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}</tex>
-<tex>R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow</tex>леверидж положительный
 ==<b>3.8.</b> Ипотечно-инвестиционный анализ==
@@ Строка 25: / Строка 7: @@
 * с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
 * с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.
-<p>3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):</p><p> </p>
+<p>3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):</p>
+<tex>{\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%</tex>
 {|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:491px;" width="0"<tbody>
 | style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>П<sub>И</sub>  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>ипотечная постоянная, %</p>
@@ Строка 32: / Строка 16: @@
 |-
 | style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>К  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед.</p></tbody>
-|}<div style="clear:both;"> </div><p>3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p><p>3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:</p><p> </p>
+|}<div style="clear:both;"> </div><p>3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).</p><p>3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:</p>
+<tex>{\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%</tex>
 {|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:491px;" width="0"<tbody>
 | style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>К<sub>ИЗ</sub>  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;</p>
@@ Строка 39: / Строка 26: @@
 |-
 | style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>С<sub>Н</sub>  –</i></p> || style="width:387px;height:18px;" | <p>стоимость объекта недвижимости, ден.ед.</p></tbody>
-|}<div style="clear:both;"> </div><p style="margin-left:35.45pt;"><b>3.8.2.</b> Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p><p> </p>
+|}<div style="clear:both;"> </div><p style="margin-left:35.45pt;"><b>3.8.2.</b> Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>
+<tex>C_{\tiny H}\;=\;K+CK</tex>
 {|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:387px;" width="0"<tbody>
 | style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>С<sub>Н</sub>  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>стоимость объекта недвижимости;</p>
@@ Строка 46: / Строка 36: @@
 |-
 | style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>СК  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>сумма собственного капитала.</p></tbody>
-|}<div style="clear:both;"> </div><p> </p>
+|}<div style="clear:both;"> </div>
+<tex>R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}</tex>
 {| border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:387px;" width="0"<tbody>
 | style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>R</i><i><sub>Н</sub></i><i>  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>ставка доходности недвижимости, доли ед.;</p>
 |-
 | style="width:47px;height:18px;" | <p> </p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>ЧОД  –</i></p> || style="width:283px;height:18px;" | <p>чистый операционный доход, ден.ед./год.</p></tbody>
-|}<div style="clear:both;"> </div><p> </p>
+|}<div style="clear:both;"> </div>
+<tex>R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}</tex>
 {|  border="0" cellpadding="0" cellspacing="0" style="width:454px;" width="0"<tbody>
 | style="width:47px;height:18px;" | <p>где:</p> || style="width:57px;height:18px;" | <p><i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i> –</i></p> || style="width:349px;height:18px;" | <p>ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;</p>
@@ Строка 58: / Строка 55: @@
 |}<div style="clear:both;"> </div><p><b>3.8.3.</b> Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:</p><p style="margin-left:71.45pt;">·         положительный – <i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i> > </i><i>R</i><i><sub>Н </sub></i>(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);</p><p style="margin-left:71.45pt;">·         отрицательный – <i>R</i><i><sub>СК</sub></i><i><</i><i>R</i><i><sub>Н</sub></i>.</p><p><b>3.8.4.</b> Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.</p><p>Решение:</p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p style="margin-left:35.45pt;">     </p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p style="margin-left:35.45pt;"> </p><p  style="margin-left:35.45pt;"> </p>
+<tex>C_H\;=\;x.</tex><br />
+<tex>K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.</tex>   <tex>CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.</tex><br />
+<tex>\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}</tex><br />
+<tex>\begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}</tex><br />
+<tex>R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow</tex>леверидж положительный<br />

Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями

Версия 10:01, 24 ноября 2017

Содержание

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Навигация

Персональные инструменты

Пространства имён

Варианты

Просмотры

Ещё

Поиск

Навигация

Квалэкзамен

Материалы

Инструменты