Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):

$LaTeX: {\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%$

где:	П_И –	ипотечная постоянная, %
	П_Г –	годовой платеж, ден.ед.;
	К –	начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед. </tbody>

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

$LaTeX: {\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%$

где:	К_ИЗ –	коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;
	К –	сумма кредита, ден.ед.;
	С_Н –	стоимость объекта недвижимости, ден.ед. </tbody>

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>

$LaTeX: C_{\tiny H}\;=\;K+CK$

где:	С_Н –	стоимость объекта недвижимости;
	К –	сумма кредита;
	СК –	сумма собственного капитала. </tbody>

$LaTeX: R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}$

где:	R_Н –	ставка доходности недвижимости, доли ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход, ден.ед./год. </tbody>

$LaTeX: R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}$

где:	R_СК –	ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;
	РОК –	расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год. </tbody>

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

положительный – R_СК > R_Н(свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
отрицательный – R_СК<R_Н.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

$LaTeX: C_H\;=\;x.$

$LaTeX: K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.$ $LaTeX: CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.$

$LaTeX: \begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}$

$LaTeX: \begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}$

$LaTeX: R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow$ леверидж положительный

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.10.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

$LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}$

где:	С –	рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	ЧОД –	чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
	R –	ставка капитализации, доли ед./год (период);
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
	i_ВОЗВР –	норма возврата, доли ед./год (период).

3.10.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

· в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;

· в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

3.10.3. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.

Решение:

$LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}$

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}=\frac{0,15}{\left(1+0,15\right)^{10}-1}\approx 0.05$

$LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}=\frac{100 000}{0.15 + 0.05}= \frac{100 000}{0.2}=500000$

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

читать

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

читать п. 5.12.1

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

читать

@@ Строка 1: / Строка 1: @@
+<div class="noautonum">__TOC__</div>
 ==<b>3.1.</b> Потенциальный валовый доход==
 [[Движимое_имущество#5.4._Потенциальный_валовый_доход | читать]]

Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями

Версия 15:47, 24 ноября 2017

Содержание

3.1. Потенциальный валовый доход

3.2. Действительный валовый доход

3.3. Операционные расходы

3.4. Чистый операционный доход

3.5. Реверсия (терминальная стоимость)

3.6. Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Навигация

Персональные инструменты

Пространства имён

Варианты

Просмотры

Ещё

Поиск

Навигация

Квалэкзамен

Материалы

Инструменты