Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(→‎5.2. Корректирование цен аналогов)
Строка 2: Строка 2:
  
 
==5.2. Корректирование цен аналогов==
 
==5.2. Корректирование цен аналогов==
 +
 +
'''5.2.1.''' Направление внесения корректировок:
 +
* повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
 +
* понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).
 +
 +
'''5.2.2.''' Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [http://ocenchik.ru/docs/1961-standart-ocenki-nedvizhimosti-fso7-prikaz611.html [5]]:
 +
{| class="wikitable"
 +
Таблица 18.
 +
|-
 +
! № п/п !! Наименование !! Комментарий
 +
|-
 +
| 1 || Условия рынка || Например:
 +
* изменения цен за период между датами сделки и оценки;
 +
* скидки к ценам предложений.
 +
|-
 +
| 2 || Условия финансирования, продажи || Например:
 +
* график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей);
 +
* необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
 +
|-
 +
| 3 || Передаваемые имущественные права на объект и его составные части || Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
 +
|-
 +
| 4 || Сервитуты и обременения || Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
 +
|-
 +
| 5 || Вид использования и (или) зонирование ||
 +
|-
 +
| 6 || Площадь || Может быть комплексной корректировкой:
 +
* общая площадь,
 +
* полезная площадь,
 +
* площади различных функциональных зон
 +
|-
 +
| 7 || Характеристика конструктивных элементов || Материал, конструктивные решения.
 +
|-
 +
| 8 || Соотношение площади земельного участка и площади его застройки ||
 +
|-
 +
| 9 || Техническое состояние ||
 +
|-
 +
| 10 || Инженерные коммуникации ||
 +
|-
 +
| 11 || Наличие дополнительных улучшений, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью || Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
 +
|-
 +
| 12 || Местоположение объекта || Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать:
 +
* удаление от административного центра населенного пункта;
 +
* доступная инфраструктура;
 +
* характеристика подъездных путей;
 +
* экология.
 +
|}
 +
 +
'''5.2.3.''' По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:
 +
* денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
 +
** к цене объекта аналога в целом;
 +
** к единице сравнения (например, к цене кв.м).
 +
* процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога
 +
или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
 +
 
 +
'''5.2.4.''' Основными методами определения величины корректировок являются:
 +
 +
{| class="wikitable"
 +
Таблица 18.
 +
|-
 +
! № п/п !! Наименование !! Комментарий
 +
|-
 +
| 1 || На основе аналитических / статистических данных || Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
 +
|-
 +
| 2 || Метод компенсационных издержек || <tex> \cyr k </tex>=<tex>\sum_{i=1}^n \cyr Izd</tex><tex>_i</tex>
 +
:: где:
 +
:<tex> \cyr k </tex> – корректировка, ден. ед.;
 +
:<tex> \cyr Izd</tex><tex>_i</tex> – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
 +
|-
 +
| 3 || Парное сравнение продаж || <tex> \cyr k = C_2-C_1 </tex>
 +
:: где:
 +
: <tex> C_{1,2} </tex> – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
 +
|-
 +
| 4 || Метод капитализации потерь ||
 +
<tex> \cyr k = \frac { \cyr Poteri_ \tiny CHOD}{R} </tex>
 +
:: где:
 +
: <tex> \cyr Poteri_{\tiny \cyr CHOD </tex> – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;
 +
: <tex> P </tex> – ставка капитализации, доли ед.
 +
|-
 +
| 5 || Регрессионный анализ ||
 +
|-
 +
| 6 || Группа экспертных методик || Например:
 +
* прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
 +
* использование шкал экспертных оценок;
 +
* метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.
 +
|}
 +
 +
'''5.2.5.''' Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:
 +
 +
<tex> k_{\triangle\;\;}=\;\sum_{i=1}^nk_i </tex>
 +
:: где:
 +
: <tex> k_{\triangle\;\;} </tex> – совокупная корректировка, доли ед. (%);
 +
: <tex> k_i  </tex> – i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).
 +
 +
'''5.2.6.''' Мультипликативная модель внесения корректировок :
 +
 +
<tex> k_{\triangle\;\;}=1 - \cyr P_i(1-k_i). </tex>
  
 
==5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)==
 
==5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)==

Версия 14:00, 30 ноября 2017

5.1. Выбор аналогов

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

  • повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
  • понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]:

Таблица 18.
№ п/п Наименование Комментарий
1 Условия рынка Например:
  • изменения цен за период между датами сделки и оценки;
  • скидки к ценам предложений.
2 Условия финансирования, продажи Например:
  • график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей);
  • необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
3 Передаваемые имущественные права на объект и его составные части Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
4 Сервитуты и обременения Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
5 Вид использования и (или) зонирование
6 Площадь Может быть комплексной корректировкой:
  • общая площадь,
  • полезная площадь,
  • площади различных функциональных зон
7 Характеристика конструктивных элементов Материал, конструктивные решения.
8 Соотношение площади земельного участка и площади его застройки
9 Техническое состояние
10 Инженерные коммуникации
11 Наличие дополнительных улучшений, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
12 Местоположение объекта Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать:
  • удаление от административного центра населенного пункта;
  • доступная инфраструктура;
  • характеристика подъездных путей;
  • экология.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

  • денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
    • к цене объекта аналога в целом;
    • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
  • процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.   5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

Таблица 18.
№ п/п Наименование Комментарий
1 На основе аналитических / статистических данных Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2 Метод компенсационных издержек LaTeX: \cyr k =LaTeX: \sum_{i=1}^n \cyr IzdLaTeX: _i
где:
LaTeX: \cyr k – корректировка, ден. ед.;
LaTeX: \cyr IzdLaTeX: _i – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3 Парное сравнение продаж LaTeX: \cyr k = C_2-C_1
где:
LaTeX: C_{1,2} – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4 Метод капитализации потерь

LaTeX: \cyr k = \frac { \cyr Poteri_ \tiny CHOD}{R}

где:
LaTeX: \cyr Poteri_{\tiny \cyr CHOD – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год;
LaTeX: P – ставка капитализации, доли ед.
5 Регрессионный анализ
6 Группа экспертных методик Например:
  • прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения;
  • использование шкал экспертных оценок;
  • метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

LaTeX: k_{\triangle\;\;}=\;\sum_{i=1}^nk_i

где:
LaTeX: k_{\triangle\;\;} – совокупная корректировка, доли ед. (%);
LaTeX: k_i – i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

LaTeX: k_{\triangle\;\;}=1 - \cyr P_i(1-k_i).

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

LaTeX: \cyr C\;=\;PVD\;\times\;VRM,

где: С – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

ПВД – потенциальный валовый доход, ден. ед.;
ВРМ – валовый рентный мультипликатор, ед.

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Недвижимое_имущество:Раздел_5._Сравнительный_подход_к_оценке&oldid=2280»