Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(→‎6.1. Метод выделения)
Строка 4: Строка 4:
 
== '''6.1. Метод выделения''' ==
 
== '''6.1. Метод выделения''' ==
  
−
'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.
+
'''6.1.1.''' Сущность метода (согласно [http://www.ocenchik.ru/docs/26.html [31]] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.
  
 
<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,</tex>
 
<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,</tex>
  
−
где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
+
: где:
−
: СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
+
::<tex> СЗУ </tex>– стоимость земельного участка, ден. ед.;
−
: СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.
+
::<tex> СЕОН </tex>– стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
 +
::<tex> СУЛ </tex>– стоимость улучшений, ден. ед.
  
 
'''6.1.2.''' Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
 
'''6.1.2.''' Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

Версия 08:55, 15 декабря 2017

Навигация по разделу "недвижимость:" общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, прочее.

6.1. Метод выделения

6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

LaTeX: \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,

где:
LaTeX: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
LaTeX: СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
LaTeX: СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

6.2. Метод капитализации земельной ренты

6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

LaTeX: \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = \frac{Renta}R,

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;

Рента – земельная рента, ден. ед./год;
R – cтавка капитализации, доли ед./год.

6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

6.3. Метод капитализации земельной ренты

6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

LaTeX: {\cyr C_{zu}} =\sum_{j=1}^n\frac{{\cyr {DX}}_j-PX_j}{(1+i)^{t_j}}

где:
LaTeX: \cyr C_{zu} -стоимость земельного участка, ден. ед.;
LaTeX: \cyr {DX}_j -j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;
LaTeX: PX_j -j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;
LaTeX: t_j -интервал времени, период;
LaTeX: i -cтавка дисконтирования, доли ед./период.

6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

6.5. Метод распределения

6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

LaTeX: \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny {\cyr EON}} - d_{\cyr \tiny zu} ,

где:
LaTeX: \cyr C_{\tiny \cyr ZU} – стоимость земельного участка, ден. ед.;
LaTeX: C_{\tiny {\cyr EON}} – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
LaTeX: d_{\cyr \tiny zu} – наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.

6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

6.6. Метод сравнения продаж

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

LaTeX: C_{\cyr {zu}}=\frac{{\cyr CHOD}-{\cyr Z}{\left({\cyr V} \right)}_{\cyr ul}\times R_{\cyr ul}}{R_{\cyr zu}}

где:
LaTeX: C_{\cyr {zu}} - стоимость земельного участка, ден. ед.;
LaTeX: \cyr CHOD - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, ден. ед./период;
LaTeX: \cyr Z{\left({\cyr V} \right)}_{\cyr ul} - затраты на замещение (воспроизводство) улучшений, ден. ед.;
LaTeX: R_{\cyr ul} - ставка капитализации для улучшений, доли ед./год;
LaTeX: R_{\cyr zu} - ставка капитализации для земельного участка, доли ед./год.

6.7.2. В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

  • расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
  • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
  • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
  • расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.

 

Навигация по разделу "недвижимость:" общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, прочее.

Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Недвижимое_имущество:Раздел_6._Оценка_земельного_участка&oldid=2799»