Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

---

6.1. Метод выделения

6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

${\text{C}}_{ZU}=C_{EON}-C_{UL},$${\text{C}}_{ZU}=C_{EON}-C_{UL},$

где:

${\text{C}}_{ZU}$${\text{C}}_{ZU}$– стоимость земельного участка, ден. ед.;

${\text{C}}_{EON}$${\text{C}}_{EON}$– стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;

${\text{C}}_{UL}$${\text{C}}_{UL}$– стоимость улучшений, ден. ед.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

6.2. Метод капитализации земельной ренты

6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

${\text{C}}_{ZU}={\frac {Renta}{R}},$${\text{C}}_{ZU}={\frac {Renta}{R}},$

где:

${\text{C}}_{ZU}$${\text{C}}_{ZU}$ – стоимость земельного участка, ден. ед.;

${\text{Renta}}$${\text{Renta}}$ – земельная рента, ден. ед./год;

$R$$R$ – cтавка капитализации, доли ед./год.

6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

6.3. Метод капитализации земельной ренты

6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

${\text{C}}_{zu}=\sum _{j=1}^{n}{\frac {DX_{j}-PX_{j}}{(1+i)^{t_{j}}}}$${\text{C}}_{zu}=\sum _{j=1}^{n}{\frac {DX_{j}-PX_{j}}{(1+i)^{t_{j}}}}$

где:

${\text{C}}_{zu}$${\text{C}}_{zu}$ -стоимость земельного участка, ден. ед.;

${\text{DX}}_{j}$${\text{DX}}_{j}$ -j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;

$PX_{j}$$PX_{j}$ -j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;

$t_{j}$$t_{j}$ -интервал времени, период;

$i$$i$ -cтавка дисконтирования, доли ед./период.

6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

6.5. Метод распределения

6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

${\text{C}}_{ZU}=C_{EON}-d_{zu},$${\text{C}}_{ZU}=C_{EON}-d_{zu},$

где:

${\text{C}}_{ZU}$${\text{C}}_{ZU}$ – стоимость земельного участка, ден. ед.;

${\text{=}}EON$${\text{=}}EON$ – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;

${\text{zu}}$${\text{zu}}$ – наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.

6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

$C_{\text{zu}}={\frac {{\text{CHOD}}-{\text{Z}}{\left({\text{V}}\right)}_{\text{ul}}\times R_{\text{ul}}}{R_{\text{zu}}}}$$C_{\text{zu}}={\frac {{\text{CHOD}}-{\text{Z}}{\left({\text{V}}\right)}_{\text{ul}}\times R_{\text{ul}}}{R_{\text{zu}}}}$

где:

$C_{\text{zu}}$$C_{\text{zu}}$ - стоимость земельного участка, ден. ед.;

${\text{CHOD}}$${\text{CHOD}}$ - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости, ден. ед./период;

${\text{Z}}{\left({\text{V}}\right)}_{\text{ul}}$${\text{Z}}{\left({\text{V}}\right)}_{\text{ul}}$ - затраты на замещение (воспроизводство) улучшений, ден. ед.;

$R_{\text{ul}}$$R_{\text{ul}}$ - ставка капитализации для улучшений, доли ед./год;

$R_{\text{zu}}$$R_{\text{zu}}$ - ставка капитализации для земельного участка, доли ед./год.

6.7.2. В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

• расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.

 

---

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость