Движимое имущество

5.4. Потенциальный валовый доход

5.4.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

где:

– арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;

– площадь, ед. площади.

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

3.1.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

3.2.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

3.2.2. Коэффициент потерь от недозагрузки арендных площадей – отношение величины потерь арендных доходов от неполного использования арендопригодных площадей к потенциальному валовому доходу. Обычно выражается в процентах от ПВД.

3.2.3. Постоянная недозагрузка – доля вакантных площадей в объекте недвижимости после его выхода на стабильное функционирование.

3.2.4. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

3.2.5. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

3.3.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

3.3.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..

3.3.3. Операционные расходы разделяют на:

• условно постоянные – не зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, земельный налог или арендная плата за земельный участок);
• условно переменные – зависят от интенсивности эксплуатации недвижимости (например, оплата электроэнергии).

3.3.4. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

3.4. Чистый операционный доход

3.4.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

3.4.2. Резерв (расходы) на замещение – отчисления в ремонтный фонд, который обеспечивает поддержание долгоживущих и своевременную замену короткоживущих элементов объектов недвижимости (за исключением текущего ремонта).

3.4.3. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

где:

– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

– потери от неплатежей, ден.ед.;

– потери от недозагрузки, ден.ед.;

– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

– действительный валовый доход, ден.ед.;

– операционные расходы, ден.ед.;

– расходы на замещение, ден.ед.;

– чистый операционный доход, ден.ед..