Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке — различия между версиями
(→4.2. Выбор аналогов) |
(→4.2. Выбор аналогов) |
||
| Строка 27: | Строка 27: | ||
<tex> \triangle_{ \cyr {{TS}OP} \rightarrow min, </tex> | <tex> \triangle_{ \cyr {{TS}OP} \rightarrow min, </tex> | ||
: где: | : где: | ||
| − | :: <tex> triangle_{ \cyr {{TS}OP} </tex> – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом. | + | :: <tex> \triangle_{ \cyr {{TS}OP} </tex> – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом. |
Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) '''определяется индивидуально''' – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры. | Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) '''определяется индивидуально''' – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры. | ||
|- | |- | ||
Версия 14:14, 29 ноября 2017
4.1. Методы сравнительного подхода
4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.
4.1.2. Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.
4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.
4.2. Выбор аналогов
4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).
Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.
Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.
Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.
Комментарии к определению «объект-аналог»:
| № п/п | Фрагмент определения | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | … сходный объекту оценки … | Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.
В общем виде:
Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры. |
| 2 | … по основным … характеристикам… | Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости \rightarrow критерий существенности.
Критерий существенности зависит от [7, 8]:
|
| 3 | … и другим характеристикам … | К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие обременений. |
4.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:
