Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(→‎3.2. Действительный валовый доход)
(→‎3.3. Операционные расходы)
Строка 62: Строка 62:
 
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
 
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
  
−
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.6. Операционные расходы | 3.3. Операционные расходы]]==
+
==3.3. Операционные расходы==
 +
 
 +
Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).<br />
 +
 
 +
Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).
  
 
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.8. Чистый операционный доход | 3.4. Чистый операционный доход]]==
 
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.8. Чистый операционный доход | 3.4. Чистый операционный доход]]==

Версия 18:24, 7 февраля 2018

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость


3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

LaTeX: {\cyr PVD} = AC \times N

где:
LaTeX: AC – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
LaTeX: N – Количественная характеристика объекта, например, ед., КВт.

Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} = DVD

LaTeX: {\cyr DVD - OR - RZ = CHOD

где:
LaTeX: \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DX_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX: \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} = DVD LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = CHOD

где:
LaTeX: \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DX_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX: \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.3. Операционные расходы

Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).

Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).

3.4. Чистый операционный доход

3.5. Функции сложного процента

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.6.1. Ставка дисконтирования:

  • процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
  • процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

LaTeX: i_p=\frac{i_{\tiny H}-i_{\tiny \cyr inf}}{1+i_{\tiny \cyr inf}}

где:
LaTeX: i_p - реальная ставка, доли ед.
LaTeX: i_{\tiny H} - номинальная ставка, доли ед.;
LaTeX: i_{\cyr inf} - темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

LaTeX: i_{\tiny \cyr NL}=\frac{i}{12} \times N

где:
LaTeX: N - срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
LaTeX: i_{\tiny \cyr BR} - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

LaTeX: R=\frac{\tiny \cyr CHOD}{C}

где:
LaTeX: R - общая ставка капитализации, доли е
LaTeX: C - рыночная стоимость, ден.ед.;
LaTeX: i_{\tiny \cyr CHOD} - чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

LaTeX: {\cyr C} = \frac{\cyr CHOD}{R}

где:
LaTeX: C – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
LaTeX: R – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

  • с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
  • с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):

LaTeX: {\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%

где:

ПИ  –

ипотечная постоянная, %

 

ПГ  –

годовой платеж, ден.ед.;

 

К  –

начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед.

</tbody>
 

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

LaTeX: {\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%

где:

КИЗ  –

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

 

К  –

сумма кредита, ден.ед.;

 

СН  –

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

</tbody>
 

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>

LaTeX: C_{\tiny H}\;=\;K+CK

где:

СН  –

стоимость объекта недвижимости;

 

К  –

сумма кредита;

 

СК  –

сумма собственного капитала.

</tbody>
 

LaTeX: R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}

где:

RН  –

ставка доходности недвижимости, доли ед.;

 

ЧОД  –

чистый операционный доход, ден.ед./год.

</tbody>
 

LaTeX: R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}


где:

RСК –

ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;

 

РОК –

расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год.

</tbody>
 

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

  • положительный – RСК > RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
  • отрицательный – RСК<RН.


3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

LaTeX: C_H\;=\;x.

LaTeX: K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x. LaTeX: CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.

LaTeX: \begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}

LaTeX: \begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}

LaTeX: R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrowлеверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

LaTeX: C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj –

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ –

реверсия, ден.ед.;

 

i –

cтавка дисконтирования, доли ед.;

 

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

 

LaTeX: d=\;\frac1{(1+i)^t}

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

 

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

·         прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

·         постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

LaTeX: PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}

где:

PV –

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  –

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n–

продолжительность прогнозного периода, периодов;

 

R–

ставка капитализации, доли ед.

 

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

 

Ставка капитализации, %

 

 

 

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

 

 

 

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

 

 

 

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

 

 

 

 

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям


Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}

где:
LaTeX: C – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
LaTeX: R – ставка капитализации, доли ед./год (период);
LaTeX: i – ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}} – норма возврата, доли ед./год (период).

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100%

где:
LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} – норма возврата, %;
LaTeX: T – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}

где:
LaTeX: i_{ \tiny \cyr BR} – безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}


Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr CHOD}{R} = \frac{ \cyr CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}}

LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05.

LaTeX: PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100%

где:
LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} – норма возврата, %;
LaTeX: T – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}

где:
LaTeX: i_{ \tiny \cyr BR} – безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}


Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr CHOD}{R} = \frac{ \cyr CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}}

LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05.

LaTeX: PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость
Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Недвижимое_имущество:Раздел_3._Доходный_подход&oldid=5743»