По учету стоимости прав на земельный участок при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания

по учету стоимости прав на земельный участок при оценке рыночной стоимости объектов капитального строительства в целях «оспаривания»
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)

• 1. С методической точки зрения, объект капитального строительства (ОКС) представляет собой «кирпичи, висящие в воздухе»: сумма затрат на создание и прибыли предпринимателя за минусом физического износа и устареваний (п.п. «г» п. 24 ФСО №7).
  

Взаимосвязь между стоимостью различных элементов недвижимости:

где:

- рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден.ед.;
- рыночная стоимость прав на земельный участок, ден.ед.;
- рыночная стоимость ОКС, ден.ед.

• 2. При оценке рыночной стоимости ОКС стоимость прав на земельный участок не учитывается по следующим основным причинам.
  
• 2.1. Рыночная стоимость ОКС в рамках процедуры оспаривания определяется в целях налогообложения. Главой 31 Налогового Кодекса предусмотрен земельный налог, налоговой базой которого является кадастровая стоимость земельного участка. Включение стоимости прав на земельный участок в состав рыночной стоимости ОКС приведет к повторному налогообложению земельного участка (напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за ОКС), что недопустимо.
  
• 2.2. При определении стоимости должно обеспечиваться методологическое единство – модели расчета определяются параметрами объекта оценки, а не вторичными аспектами. Например, в ряде случаев собственники не платят земельный налог или арендную плату за относящийся к ОКС земельный участок. Наличие специфики взимания платы за пользование земельным участком не влияет на экономическое содержание объекта оценки и методологию его оценки.
  

реквизиты документа

МР–3/16 от 04.04.2016г.
Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"