О специфике использования подходов к оценке объектов капитального строительства в целях оспаривания кадастровой стоимости

о специфике использования подходов к оценке объектов капитального строительства в целях оспаривания кадастровой стоимости
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)

1. Подпунктом «и» п. 8 ФСО №3 установлено, что Оценщик самостоятельно выбирает подходы к оценке, уместные для оценки стоимости конкретного объекта оценки, и приводит в отчете об оценке обоснование выбора.
Выбор подходов к оценке основывается на сопоставлении достоверности результатов, получаемых на их основе. Целесообразно отказаться от применения подхода к оценке, если результаты, получаемые на его основе, существенно менее достоверны, чем результаты, получаемые по другому использованному подходу к оценке.

2. С методической точки зрения, объект капитального строительства (ОКС) представляет собой «кирпичи, висящие в воздухе» и не включает стоимость прав на земельный участок (см. Методические разъяснения от 04.04.2016 г. № МР–3/16). Это относится ко всем типам ОКС: зданиям, помещениям, квартирам и пр.

3. Специфика применения подходов к оценке рыночной стоимости ОКС для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости:

3.1. Затратный – не учитывается стоимость прав на земельный участок;

3.2. Сравнительный – в качестве объектов-аналогов используются единые объекты недвижимости (ЕОН). Стоимость ЕОН может очищаться от стоимости приходящегося на него земельного участка одним из следующих методов:

• «на выходе» – стоимость ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС, уменьшается на стоимость прав относящегося к нему земельного участка. Данный метод обычно наиболее целесообразен, поскольку требует меньших трудозатрат;
  
• «на входе» – стоимость ЕОН-аналогов уменьшается на стоимость прав относящихся к ним земельных участков;
  

3.3. Доходный – аналогично сравнительному подходу к оценке расчет производится через стоимость ЕОН с очисткой от стоимости прав на земельный участок «на выходе».

реквизиты документа
МР–4/16 от 05.04.2016. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"

Документ в формате PDF