Оценка стоимости арестованного имущества (на примере раздела имущества супругов, арестованного в рамках уголовного дела)

МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

1. Методические разъяснения (МРз) носят рекомендательный характер и предназначены для подготовки отчетов об оценке, заключений эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы (экспертизы на установление стоимости)¹, заключений специалиста, а также рецензий на заключения.

2. Специфика оценки стоимости арестованного имущества имеет общую и специальную части. Специальная часть зависит от вида судопроизводства, содержания предполагаемой сделки и вида объекта оценки. В МРз специальная часть описана на примере раздела имущества супругов, арестованного в рамках уголовного дела. Методическая основа МРз может быть использована для установления стоимости арестованного имущества в иных случаях.

3. Правовой статус арестованного имущества:

3.1. В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации [п. 1 ст. 8.1. ГК РФ] и возникают с момента регистрации соответствующих прав на имущество, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

3.2. В отличие от п. 3.1 существует «иной момент»2 возникновения права – оно переходит независимо от государственной регистрации права на недвижимость (абз. 2, 3 п. 2, п. 4 ст. 218 ГК РФ, п. 4 ст. 1152 ГК РФ). В частности, это наблюдается при приобретении некоего «внереестрового» права собственности на недвижимое имущество в случаях:

• полной выплаты пая членом потребительского кооператива;
• наследования;
• реорганизации юридического лица;
• общей долевой собственности на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства у собственников помещений в многоквартирном доме;
• раздела совместно нажитого имущества, которое арестовано в рамках уголовного дела в отношении одного из супругов.

Основное ограничение, отличающее «внереестрового» собственника от обычного, «реестрового», заключается в том, что до момента внесения записи в ЕГРН о праве собственности на недвижимое имущество он не может передавать свое право другим лицам по сделке.

3.3. В законодательстве не установлено определение понятия «обременение» и нет их полного перечня. Судебная практика исходит из того, что обременение – это установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)³. В законодательстве встречаются следующие виды обременений:

• сервитут, ипотека, аренда, доверительное управление, наем жилья, иные (ч. 6 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости⁴);
• рента (п. 1 ст. 586 ГК РФ), залог, обременение цифрового права (ст. 141.1 ГК РФ), обременение бездокументарной ценной бумаги (п. 3 ст. 149, ст. 149.2 ГК РФ), залог товаров в обороте (ст. 357 ГК РФ), залог обязательственных прав (ст. 358.1 ГК РФ);
• залог или иные обременения доли в ООО (абз. 2 п. 4 ст. 21 Закона об ООО5);
• наложение ареста (ст. 115 УПК РФ).

3.4. Наложение ареста на имущество — это запрет, адресованный собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также изъятие имущества и передача его на хранение (п.2 ст. 115 УПК РФ). Арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится дело (например, постановлением следователя, судебного-пристава исполнителя), либо судом, если арест наложен в порядке обеспечения иска. Существует несколько способов снятия ареста, наложенного судом:

• замена ареста денежным обеспечением (ч. 2 ст. 143 ГПК РФ);
• заявление об отмене обеспечения иска (ч. 1 ст. 144 ГПК РФ);
• обжалование определения суда, которым наложен арест на имущество;
• подача иска об освобождении имущества от ареста⁶.

3.5. На практике в большинстве случаев после раздела совместно нажитого имущества, которое арестовано в рамках уголовного дела в отношении одного из супругов, суды отказывают⁷ в снятии ареста, следовательно, у нового собственника (супруга) возникают:

• «внереестровое» право собственности (п. 3.2),
• проблемы с государственной регистрацией перехода имущества или его части в собственность;
• невозможность распоряжения таким имуществом;
• трудности в пользовании данным имуществом (напр., невозможность постройки ОКС на арестованном ЗУ, поскольку такой вид использования требует регистрации в ЕГРН);
• риски изъятия (подробно см. судебную практику в Приложении).

4. Предпосылки стоимости и допущения оценки.

4.1. В случае установления стоимости совместно нажитого имущества, которое арестовано в рамках уголовного дела в отношении одного из супругов, следует определять рыночную стоимость (несмотря на то, что наличие ареста накладывает на совместно нажитое имущество ограничение в виде невозможности распоряжения супругом своим правом). Основание – при разделе совместно нажитого имущества в законодательстве РФ не установлен конкретный вид стоимости объекта оценки, следовательно действует общая предпосылка об установлении рыночной стоимости (ст. 7 Закона об оценке [2]).

4.2. Следует указать соответствующие предпосылки стоимости и основания для их установления. Предпосылки рыночной стоимости могут формироваться по аналогии с такими положениями ФСО II, как, например:

• если … одна или обе стороны сделки вынуждены ее совершить, то стоимость объекта определяется исходя из рыночных предпосылок. При определении рыночной стоимости объекта не учитывается фактор вынужденности продажи (п. 19 ФСО II);
• предпосылки о … вынужденной продаже должны быть указаны в задании на оценку и отчете об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке) и соответствовать цели оценки (п. 21 ФСО II).

5. Идентификация (описание) объекта оценки:

5.1. Следует проанализировать и описать существенные количественные и качественные характеристики объекта оценки, составной частью которых являются имущественные права на него, ограничения этих прав и обременения, связанные с объектом, (п.п. 1, п. 3 ФСО IV, п.п. 10 п. 7 ФСО VI). Требования к идентификации объекта оценки, а также учету/не учету ограничения прав и обременений по отдельным видам объектов оценки устанавливаются соответствующими специальными федеральными стандартами оценки, например:

• задание на оценку объекта недвижимости должно содержать дополнительную к указанной в общих стандартах оценки ФСО I–ФСО VI информацию, в том числе права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки (п. 8 ФСО № 7);
• для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, … , обычно используются, в том числе такие элементы сравнения, как передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав (пп. е п. 22 ФСО № 7).

5.2. Экономическая полезность арестованного имущества определяется вероятностью, сроками и издержками, связанными со снятием ареста. Покупатель, осведомленный об особых обстоятельствах сделки, и, несмотря на это, заключивший договор, по сути, намеревается приобрести лишь тот статус, который в отношении вещи фактически имеет продавец, в полной мере осознавая отсутствие гарантий незыблемости получаемого им статуса. В связи с этим цена подобной сделки, как правило, значительно ниже рыночной стоимости вещи (дисконт пропорционален вероятности изъятия имущества)⁸.

5.3. Анализ вероятности, сроков и издержек, связанных со снятием ареста, производится Оценщиком на основе правового исследования. Указанное исследование может быть выполнено профильным юристом (квалифицированным отраслевым специалистом, обладающим знаниями и навыками, не относящимися к компетенции оценщика – п. 11 ФСО III).

6. Расчеты стоимости:

6.1. Как правило, на рынке недоступна информация по объектам-аналогам, имеющим такой же правовой статус, как и оцениваемое арестованное имущество. По этой причине возникает необходимость учета соответствующей корректировки (см. п. 4.2).

6.2. Стоимость арестованного объекта определяется как стоимость объекта в предположении отсутствии ареста, скорректированная на понижающую поправку, учитывающую арест. Понижающая корректировка определяется с учетом:

• вероятности снятия ареста;
• периода времени, необходимого для снятия ареста;
• затрат, необходимых для снятия ареста.

Источники информации

1. «Уголовно-процессуальный кодекс Российской Федерации» от 18.12.2001 № 174-ФЗ,

2. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,

3. Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»;

4. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»,

5. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»,

6. «Обзор практики рассмотрения судами ходатайств о наложении ареста на имущество по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.03.2019),

7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»,

8. Приказ Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200 (ред. от 30.11.2022) «Об утверждении федеральных стандартов оценки и о внесении изменений в некоторые приказы Минэкономразвития России о федеральных стандартах оценки» (вместе с «Федеральным стандартом оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Федеральным стандартом оценки «Виды стоимости (ФСО II)», «Федеральным стандартом оценки «Процесс оценки (ФСО III)», «Федеральным стандартом оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», «Федеральным стандартом оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Федеральным стандартом оценки «Отчетом об оценке (ФСО VI)»),

9. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

Сноски

1) в части, не противоречащей Закону о судебно-экспертной деятельности [3]

2) Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

3) Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 425-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Волобуева Юрия Александровича на нарушение его конституционных прав положениями статьи 9.1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и пунктом 2 статьи 75 Федерального закона «Об исполнительном производстве»

4) Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «О государственной регистрации недвижимости»

5) Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 13.06.2023) «Об обществах с ограниченной ответственностью»

6) п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; п. 33 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 № 15.

7) Согласно сложившейся судебной практике раздел общего имущества супругов и переход части имущества в собственность одного из них, не являющегося субъектом уголовного правоотношения, не считается основанием для снятия ареста с имущества, а, зачастую рассматривается судами как недобросовестный способ вывести имущество из-под ареста (напр., Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 14.07.2020 по делу № 33-3280/2020)

8) Определение Верховного суда РФ № 307-ЭС22-11918 (6) от 27.07.2023 по делу № А56-17141/2021

Приложение