Движимое имущество

5.4. Потенциальный валовый доход

5.4.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

<tex> \cyr {PVD} = AC \times S </tex>

где:

<tex> AC </tex> – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;

<tex>S</tex> – площадь, ед. площади.

5.4.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>

<tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>

где:

<tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;

<tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;

<tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

<tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;

<tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..

5.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

5.5. Действительный валовый доход

5.5.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

5.5.2. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex> <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>

где:

<tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;

<tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;

<tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

<tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;

<tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..

5.5.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

5.6. Операционные расходы

5.6.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

5.6.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>

<tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>

где:

<tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;

<tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;

<tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

<tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;

<tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..

5.6.3. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

5.7. Операционные расходы

5.7.1. Постоянные расходы – не зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, арендные или страховые платежи). 5.7.2. Переменные расходы – зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, оплата электроэнергии).

5.8. Чистый операционный доход

5.8.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

5.8.2. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>

<tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex>

где:

<tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;

<tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;

<tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

<tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;

<tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..