Движимое имущество — различия между версиями

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Перейти к: навигация, поиск
(→‎5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда))
Строка 83: Строка 83:
  
  
−
'''5.12.1.''' Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).
 
−
 
−
Сущность методов:
 
−
 
−
<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
 
−
:где:
 
−
 
−
:: <tex> C </tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
 
−
:: <tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
 
−
:: <tex> R </tex> – ставка капитализации, доли ед./год (период);
 
−
:: <tex> i </tex>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
 
−
:: <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR}} </tex> – норма возврата, доли ед./год (период).
 
−
 
−
'''5.12.2.''' Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.
 
−
 
−
'''5.12.3.''' Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
 
  
−
'''5.12.4.''' Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
 
−
 
−
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </tex>
 
−
 
−
: где:
 
−
::<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, %;
 
−
:: <tex> T </tex> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
 
−
 
−
'''5.12.5.''' Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
 
−
 
−
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}</tex>
 
−
 
−
:где:
 
−
:: <tex> i_{ \tiny \cyr BR}</tex> – безрисковая ставка доходности.
 
−
 
−
'''5.12.6.''' Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
 
−
 
−
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</tex>
 
−
 
−
 
−
'''5.12.7.''' Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  
 
−
 
−
<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr  CHOD}{R} = \frac{ \cyr  CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}} </tex>
 
−
 
−
<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </tex>
 
−
 
−
<tex> PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 5000 000 </tex>
 
  
 
==<b>5.4.</b> Потенциальный валовый доход==
 
==<b>5.4.</b> Потенциальный валовый доход==
Строка 234: Строка 191:
 
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
 
:: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..
  
 +
'''5.12.1.''' Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).
 +
 +
Сущность методов:
 +
 +
<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>
 +
:где:
 +
 +
:: <tex> C </tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
 +
:: <tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
 +
:: <tex> R </tex> – ставка капитализации, доли ед./год (период);
 +
:: <tex> i </tex>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
 +
:: <tex> i_{\tiny \cyr VOZVR}} </tex> – норма возврата, доли ед./год (период).
 +
 +
'''5.12.2.''' Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.
 +
 +
'''5.12.3.''' Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
  
 +
'''5.12.4.''' Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
 +
 +
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </tex>
 +
 +
: где:
 +
::<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, %;
 +
:: <tex> T </tex> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
 +
 +
'''5.12.5.''' Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
 +
 +
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}</tex>
 +
 +
:где:
 +
:: <tex> i_{ \tiny \cyr BR}</tex> – безрисковая ставка доходности.
 +
 +
'''5.12.6.''' Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
 +
 +
<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</tex>
 +
 +
 +
'''5.12.7.''' Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  
 +
 +
<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr  CHOD}{R} = \frac{ \cyr  CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}} </tex>
 +
 +
<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </tex>
 +
 +
<tex> PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 5000 000 </tex>
  
  
 
==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==
 
==[[РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ ]]==

Версия 14:57, 24 ноября 2017

РАЗДЕЛ 3. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ

Раздел 5. Доходный подход

5.2. Метод прямой капитализации

5.2.1. Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

LaTeX: {\cyr C = \frac{CHOD}{R}

где:
LaTeX: C – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
LaTeX: R – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

5.2.2. Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

  • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
  • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

5.3. Метод дисконтирования денежных потоков

5.3.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

LaTeX: C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}

где:

С –

стоимость объекта оценки, ден. ед.;

  CFj –

денежный поток j-ого периода, ден. ед.;

  CF РЕВ –

реверсия, ден.ед.;

 

i –

cтавка дисконтирования, доли ед.;

 

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

 

LaTeX: d=\;\frac1{(1+i)^t}

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

 

5.3.2. В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

·         прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

·         постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

LaTeX: PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}

где:

PV –

текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;

 

FVj  –

денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;

 

n–

продолжительность прогнозного периода, периодов;

 

R–

ставка капитализации, доли ед.

 

5.3.3. Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель

Значение

Прогнозный период

Первый год постпрогнозного периода

1 год

2 год

3 год

Денежный поток, ден.ед.

100

150

100

120

Период дисконтирования, лет

1

2

3

3

Ставка дисконтирования, %

15

15

15

15

Дисконтный множитель, доли ед.

0,8696

0,7561

0,6575

0,6575

Текущая стоимость, ден.ед.

87

113

66

 

Ставка капитализации, %

 

 

 

20

Будущая стоимость реверсии, ден.ед.

 

 

 

600

Текущая стоимость реверсии, ден.ед.

395

 

 

 

Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.

661

 

 

 

 



5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

5.4. Потенциальный валовый доход

5.4.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

LaTeX: \cyr {PVD} = AC \times S

где:
LaTeX: AC – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
LaTeX: S – площадь, ед. площади.

5.4.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD

LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD

где:
LaTeX: \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX: \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

5.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

5.5. Действительный валовый доход

5.5.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

5.5.2. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD

где:
LaTeX: \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX: \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

5.5.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

5.6. Операционные расходы

5.6.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

5.6.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD

LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD

где:
LaTeX: \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX: \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..


5.6.3. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

5.7. Операционные расходы

5.7.1. Постоянные расходы – не зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, арендные или страховые платежи). 5.7.2. Переменные расходы – зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, оплата электроэнергии).

5.8. Чистый операционный доход

5.8.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

5.8.2. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD

LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD

где:
LaTeX: \cyr PVD – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NP – потери от неплатежей, ден.ед.;
LaTeX: \cyr NZ – потери от недозагрузки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR} – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
LaTeX: \cyr DVD – действительный валовый доход, ден.ед.;
LaTeX: \cyr OP – операционные расходы, ден.ед.;
LaTeX: \cyr PZ – расходы на замещение, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед..

5.12.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}

где:
LaTeX: C – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
LaTeX: \cyr CHOD – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
LaTeX: R – ставка капитализации, доли ед./год (период);
LaTeX: i – ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}} – норма возврата, доли ед./год (период).

5.12.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

5.12.3. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

5.12.4. Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100%

где:
LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} – норма возврата, %;
LaTeX: T – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

5.12.5. Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}

где:
LaTeX: i_{ \tiny \cyr BR} – безрисковая ставка доходности.

5.12.6. Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}


5.12.7. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr CHOD}{R} = \frac{ \cyr CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}}

LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05.

LaTeX: PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 5000 000


РЕКОМЕНДОВАННЫЕ ИСТОЧНИКИ

Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Движимое_имущество&oldid=1499»