Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]:

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	Условия рынка	Например: изменения цен за период между датами сделки и оценки; скидки к ценам предложений.
2	Условия финансирования, продажи	Например: график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей); необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
3	Передаваемые имущественные права на объект и его составные части	Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
4	Сервитуты и обременения	Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
5	Вид использования и (или) зонирование
6	Площадь	Может быть комплексной корректировкой: общая площадь, полезная площадь, площади различных функциональных зон
7	Характеристика конструктивных элементов	Материал, конструктивные решения.
8	Соотношение площади земельного участка и площади его застройки
9	Техническое состояние
10	Инженерные коммуникации
11	Наличие дополнительных улучшений, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
12	Местоположение объекта	Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать: удаление от административного центра населенного пункта; доступная инфраструктура; характеристика подъездных путей; экология.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
• процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.  

5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	На основе аналитических / статистических данных	Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2	Метод компенсационных издержек	<tex> \cyr k </tex>=<tex>\sum_{i=1}^n \cyr Izd</tex><tex>_i</tex> где: <tex> \cyr k </tex> – корректировка, ден. ед.; <tex> \cyr Izd</tex><tex>_i</tex> – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3	Парное сравнение продаж	<tex> \cyr k = C_2-C_1 </tex> где: <tex> C_{1,2} </tex> – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4	Метод капитализации потерь	<tex> \cyr k = \frac { \cyr Poteri_ \tiny CHOD}{R} </tex> где: <tex> \cyr Poteri_{\tiny \cyr CHOD </tex> – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год; <tex> P </tex> – ставка капитализации, доли ед.
5	Регрессионный анализ
6	Группа экспертных методик	Например: прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; использование шкал экспертных оценок; метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

<tex> k_{\triangle\;\;}=\;\sum_{i=1}^nk_i </tex>

где:

<tex> k_{\triangle\;\;} </tex> – совокупная корректировка, доли ед. (%);

<tex> k_i </tex> – i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

<tex> k_{\triangle\;\;}=1 - \cyr P_i(1-k_i). </tex>

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

<tex> \cyr C\;=\;PVD\;\times\;VRM, </tex>

где: С – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

ПВД – потенциальный валовый доход, ден. ед.;

ВРМ – валовый рентный мультипликатор, ед.

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

<tex> \cyr C = PVD \times VRM </tex>

где:

<tex> \cyr C </tex> – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

<tex> \cyr PVD </tex> – потенциальный валовый доход, ден. ед.;

<tex> \cyr VRM </tex> – валовый рентный мультипликатор, ед.

5.5. Метод регрессионного анализа

5.5.1. Регрессионный анализ – статистический метод исследования влияния одной или нескольких независимых переменных на зависимую переменную (применительно к оценочной деятельности – влияния ценообразующих параметров на стоимость).

<tex> C = f( \cyr COP_1, COP_2,..., COP_i), </tex>

где:

<tex> \cyr C </tex> – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

<tex> \cyr COP_i </tex> – i-ый ценообразующий параметр, единица измерения может быть различной (кв.м, км, наличие / отсутствие конкретного вида инженерных коммуникаций).

5.5.2. Основные понятия теории вероятностей и математической статистики [28]:  

Текст заголовка	Текст заголовка	Текст заголовка
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки
Текст ячейки	Текст ячейки	Текст ячейки