Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка — различия между версиями
(→6.7. Метод остатка для земли) |
(→6.7. Метод остатка для земли) |
||
| Строка 63: | Строка 63: | ||
'''6.7.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений. | '''6.7.1.''' Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений. | ||
| − | <tex> C_{\cyr {zu}}=\frac{\cyr {CHOD}-Z{\left({\cyr V} \right)}_{ul}\times R_{\cyr {ul | + | <tex> C_{\cyr {zu}}=\frac{\cyr {CHOD}-Z{\left({\cyr V} \right)}_{ul}\times R_{\cyr {ul}}{R_{\cyr {zu}}} </tex> |
Версия 08:54, 1 декабря 2017
Содержание
6.1. Метод выделения
6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.
где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
- СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
- СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.
6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.
6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.
6.2. Метод капитализации земельной ренты
6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.
где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;
- Рента – земельная рента, ден. ед./год;
- R – cтавка капитализации, доли ед./год.
6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).
6.3. Метод капитализации земельной ренты
6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.
- где:
-
-стоимость земельного участка, ден. ед.;
-
-j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;
-
-j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;
-
-интервал времени, период;
-
-cтавка дисконтирования, доли ед./период.
-
6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:
6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.
6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.
6.5. Метод распределения
6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.
- где:
-
– стоимость земельного участка, ден. ед.;
-
– стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;
-
– наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.
-
6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.
6.6. Метод сравнения продаж
6.7. Метод остатка для земли
6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.
