Дело «Ко-Инвест Брянск»

Дело "Ко-Инвест Брянск" - судебное разбирательство, получившее широкий резонанс в профессиональном оценочном сообществе и приведшее к самоорганизации Оценщиков для защиты интересов профессии.

Суть дела

Индивидуальный предприниматель Луканова Лидия Михайловна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ко-Инвест Брянск" (далее - Общество) о взыскании 213 925 рублей убытков.

По мнению Предпринимателя, Оценщики ООО «Ко-Инвест Брянск» причинили ему убытки результатами «недостоверной» оценки. В качестве основания взыскания убытков истцом указывается то, что рыночная стоимость, определенная в отчете об оценке, на 5,5% отличается от стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы (1 726 100 и 1 631 000 рублей соответственно).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2014, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015, исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Предпринимателя взыскано 201 538 рублей 62 копейки убытков, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Арбитражный суд Центрального округа постановлением от 26.05.2015 принятые по делу судебные акты оставил без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Общество просило отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права.

Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации было вынесено решение об удовлетворении кассационной жалобы Общества, а принятые по делу судебные акты - отмене.

В рамках кассационной жалобы дело вел адвокат Владимир Петренко.

Аргументация решения Судебной коллегии Верховного Суда

Как установлено судами и следует из материалов дела, Предприниматель на основании заключенного с администрацией города Сельцо договора от 01.06.2006 N 25-06 арендовала помещение, находящееся в муниципальной собственности.

Реализуя преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), предприниматель обратилась в администрацию города Сельцо с заявлением о выкупе указанного помещения.

Решением Совета народных депутатов города Сельцо от 28.01.2010 N 5-251 "О реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, отчуждаемого из муниципальной собственности, индивидуальным предпринимателем Лукановой Л.М." разрешено отчуждение помещения предпринимателю по цене, установленной обществом в отчете об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта от 26.10.2009 N 32-22335729-09-303-3 (1 726 100 рублей). Администрация города Сельцо направила предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого помещения с указанием выкупной цены 1 726 100 рублей и предложила заключить данный договор на условиях, определенных Советом народных депутатов города Сельцо.

Не согласившись с результатами оценки рыночной стоимости помещения, предприниматель обратилась в суд с требованием о признании недостоверной величины рыночной стоимости помещения и урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2011 N А09-2143/2010 величина рыночной стоимости помещения, определенная на основании отчета об оценке, выполненного обществом, и равная 1 726 100 рублям признана недостоверной. Выкупная стоимость помещения утверждена решением суда в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 631 000 рублей.
Обращаясь в суд с иском о взыскании убытков, предприниматель ссылалась на наличие у нее расходов на арендную плату, внесенную за период пользования имуществом с момента предполагаемого заключения договора купли-продажи помещения в отсутствие спора о цене (апрель 2010 года) по дату фактического заключения договора (октябрь 2011 года).
Удовлетворяя частично заявленные предпринимателем требования за период с апреля 2010 года по сентябрь 2011 года, нижестоящие суды исходили из того, что при приватизации имущества в порядке, установленном положениями Закона N 159-ФЗ, органы местного самоуправления обязаны руководствоваться рыночной стоимостью имущества, которая приведена в отчете независимого оценщика, данный документ носит обязательный, а не рекомендательный характер. В связи с этим суды пришли к выводу о наличии совокупности предусмотренных статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) условий для возложения на общество, как лицо, которое произвело оценку рыночной стоимости помещения, обязанности по возмещению убытков, причиненных предпринимателю результатами недостоверной оценки. Между тем нижестоящими судами не учтено следующее:

• В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

• В целях надлежащей реализации этих положений частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, которая в соответствии со статьей 12 названного Закона должна быть достоверной.
• При этом субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено право обжалования достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой уполномоченным органом для определения цены выкупаемого имущества, что влечет приостановление течения срока заключения договора купли-продажи (часть 4.1, пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ). Доводы, касающиеся недостоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, могут быть заявлены субъектом малого и среднего предпринимательства в этом случае, в том числе, в качестве основания иска об урегулировании разногласий (обязании заключить договор) по соответствующему договорному условию, предъявляемого в соответствии со статьями 445 - 446 Гражданского кодекса.

• Однако возникновение между субъектом предпринимательства и уполномоченным органом публично-правового образования разногласий относительно договорного условия, касающегося цены выкупа имущества, не свидетельствует о наличии оснований для привлечения общества к имущественной ответственности в форме взыскания убытков, исчисленных исходя из уплаченной предпринимателем арендной платы.
• В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

• Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков, что следует из правовой позиции, выраженной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Делая вывод о причинении вреда предпринимателю в результате действий общества по определению рыночной стоимости выкупаемого объекта в размере 1 726 100 рублей, суды сослались на то, что в рамках рассмотрения дела N А09-2143/2010 выкупная стоимость помещения была утверждена в соответствии с заключением судебной экспертизы в размере 1 631 000 рублей.

Между тем само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости, под которой согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Признаваемый Законом об оценочной деятельности вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками, в том числе в рамках судебной экспертизы, по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки.
В связи с этим Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, в настоящее время прямо закрепляет возможность приведения оценщиком своего профессионального суждения о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость.

Кроме того, в соответствии с абзацем 1 статьи 20 Закона об оценочной деятельности требования к порядку и проведению оценки и осуществлению оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Общие требования к содержанию отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (принцип однозначности).
Критерии оценки имущества закреплены в действовавших на момент подготовки отчета об оценке обществом Федеральных стандартах оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2) и "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденных приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, N 255 и N 254.
Однако несоответствие подготовленного обществом отчета положениям названных нормативных правовых актов судами при рассмотрении настоящего дела не установлено.
Не установлены такие обстоятельства и в решении Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2011 по делу N А09-2143/2010, на которое сослались суды при разрешении настоящего спора.
Согласно статье 13 Закона об оценочной деятельности возникновение спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, может быть обусловлено, в том числе, наличием иного отчета об оценке этого же объекта. В этом случае суд обязывает совершить действия, например, связанные с заключением договора по цене, определенной в ходе рассмотрения спора судом, в том числе по результатам проведенной судебной экспертизы, определившей не только саму цену, но и недостоверность какого-либо из представленных сторонами отчета.
Как следует из содержания решения Арбитражного суда Брянской области от 27.06.2011, суд обязал заключить с предпринимателем договор купли-продажи арендуемого имущества по цене, определенной судебной оценочной экспертизой, которая оказалась более предпочтительнее для выкупа ею имущества. Вместе с тем, несмотря на то, что подготовленная обществом оценка рыночной стоимости выкупаемого объекта была признана судом недостоверной, выводов о допущенных оценщиком нарушениях требований стандартов оценки, повлекших неправильное определение цены имущества, в решении не содержится.
При указанных обстоятельствах оснований считать, что полученный иной результат рыночной стоимости имущества при урегулировании разногласий, возникших между предпринимателем и уполномоченным органом на стадии заключения договора купли-продажи, где суд исходил из выбора наиболее благоприятной для предпринимателя оценки рыночной стоимости, повлек нарушение ее прав в виде причинения убытков, не имеется. Таким образом, установленные по делу обстоятельства исключают возможность считать противоправными действия общества, выполнившего отчет об оценке рыночной стоимости спорного имущества, и, как следствие, доказанным наличие условий для возложения на него гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков. При указанных обстоятельствах организация, оказавшая услуги по оценке, не может отвечать за уплаченные предпринимателем арендные платежи, произведенные в период урегулирования преддоговорного спора с уполномоченным органом.
В силу вышеизложенного Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации посчитала, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, как принятые с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, повлиявшими на исход дела, а требования предпринимателя оставлению без удовлетворения. Всеобщая поддержка брянского Оценщика – достойный шаг к объединению профессионального оценочного сообщества. Вместе – мы непобедимы!

Участие в деле профессионального оценочного сообщества

На общероссийском уровне проблема была поднятапредставителем НП «СРОО «Экспертный совет» на IV Всероссийском оценочном форуме 27.11.2015/ Участники мероприятия высказали консолидированную позицию оценочного сообщества о недопустимости ответственности оценщика за вероятностную природу и объективные факторы неопределенности рыночной стоимости. Отмечено, что при проведении оценки невозможно абсолютно точно определить рыночную стоимость ввиду неопределенности исходных рыночных данных и погрешностей методов расчета, а указанное минимальное расхождение результатов 5,5% не опровергает, а подтверждает достоверность оценки, выполненной ООО «Ко-Инвест Брянск», так как допустимая погрешность оценки аналогичных объектов в разы выше. Данная позиция закреплена в резолюции Форума и будет представлена в Верховный Суд Российской Федерации.

Учитывая значимость дела для всей оценочной отрасли, профессиональное оценочное сообщество заявило консолидированную позицию, подготовленную представителями различных СРО оценщиков (РОО, СМАОс, Экспертный совет, НКСО, РАО), 7 докторами и 4 кандидатами наук: Н.В. Воловичем, М.О. Ильиным, К.Е. Калинкиной, А.В. Каминским, А.П. Ковалевым, Ю.В. Козырем, К.Ю. Кулаковым, В.И. Лебединским, Б.Е. Лужанским, Х.А Мамаджаным, П.М. Сапожниковым, А.А. Слуцким. Письмо экспертов направлено в Верховный Суд Российской Федерации и адвокату, защищающему интересы Оценщика. Адвокат формировал дополнения к кассационной жалобе в том числе на основе и с отсылкой к позиции, изложенной в письме, которое вошло в указанные дополнения в качестве приложения.

В письме Верховному Суду Российской Федерации при вынесении решения по делу №А09-6803/2014 было предложено учитывать следующее:

1. Рыночная стоимость имеет вероятностный характер. Неопределенность – неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки.

Вероятностный характер рыночной стоимости закреплен в законодательстве об оценочной деятельности. Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке…». В Федеральных стандартах оценки (далее – ФСО), в частности в п. 30 ФСО №7 указано, что оценщик «приводит свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость...», а в п. 26 ФСО №1, что оценщик «имеет право приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться эта стоимость».

Вопросы неопределенности результатов оценки нашли отражение в документах международных организаций, в т.ч.: Международного совета по стандартам оценки, Ассоциации дипломированных сертифицированных бухгалтеров, Королевского института сертифицированных оценщиков недвижимости (RICS), Базельского комитета по банковскому надзору. Результат применения любых методов оценки рыночной стоимости всегда сопровождается неопределенностью, которая исторически рассматривается оценочным сообществом и заказчиками оценки как неотъемлемая характеристика процесса и результата оценки. Теме неопределенности результатов оценки посвящено множество научно-методических работ российских авторов, что, как минимум, свидетельствует об уже проделанной существенной методологической работе по данному направлению представителями науки. Выделяют следующие основные источники и факторы неопределенности: рыночная неопределенность; неопределенность моделей и методов; неопределенность исходных данных.

2. Рыночный разброс цен на объекты, аналогичные объекту оценки по делу №А09-6803/2014, составляет более 30%.

Даже на самых развитых рынках товаров народного потребления рыночный разброс цен на одинаковые товары, как правило, превышает 5%, имеющие место в рассматриваемом деле. Например, наиболее развитый рынок недвижимости в России – рынок квартир в г. Москве – характеризуется рыночным разбросом цен более 5%, даже на типовые квартиры. В рамках рассматриваемого дела объектом оценки выступает нежилое помещение, расположенное городе Сельцо Брянской области, рынок недвижимости которого нельзя охарактеризовать как активный. Проводимые исследования (например, [22, 23, 25]) показывают, что для объектов нежилой недвижимости, расположенных не в центрах субъектов Российской Федерации, разброс цен обычно превышает 30%. Это является стандартной практикой ценообразования на рынке недвижимости и не может рассматриваться как следствие чьих-либо ошибок.

3. Отличия результатов оценки отдельных отчетов являются существенными, если результат, полученный в одном отчете, выходит за границы диапазона стоимости, полученной в другом отчете.

Анализу точности результатов оценки и пределов ответственности оценщика посвящено ряд работ ведущих российских ученых в области оценочной деятельности (например, [1, 2, 4, 6 и т.д.]). В них показано, что различие в стоимостях, полученных в разных отчетах, можно считать существенными только тогда, когда они выходят за границы установленных для них диапазонов.

В законодательстве также имеет место положение, описывающее критерий существенности для отличий в стоимости. В частности в п. 25 ФСО № 1 указывается, что существенным признается отличие, при котором результат, полученный при применении одного подхода (метода), находится вне границ указанного оценщиком диапазона стоимости, полученной при применении другого подхода (метода).

4. Решение по делу №А09-6803/2014 будет являться важным прецедентом и в случае взыскания убытков с Оценщика приведет к негативным социально-экономическим последствиям для оценочной деятельности и страны в целом.

Как было показано выше, результаты определения стоимости в отчетах об оценке одних и тех же объектов всегда отличаются по объективным причинам. Таким образом, по нашему мнению, возможное принятие решения о том, что несущественное расхождение в результатах на 5,5% является основанием для признания одной из оценок недостоверной, может в дальнейшем послужить причиной тому, что любой отчет об оценке может быть оспорен по этому основанию. На практике это будет означать, что все сделки, сопровождаемые отчетами об оценке, в т.ч. приватизация государственного и муниципального имущества, корпоративные и другие сделки, могут быть оспорены. Помимо прямого конфликта интересов между государственными учреждениями (Росреестр, Росимущество, ФНС и т.п.), являющимися активными потребителями оценочных услуг, будет нанесен ощутимый урон малому и среднему предпринимательству, к которому относится подавляющее большинство оценочных компаний России. Представляется очевидным возникновение риска эскалации социальной напряженности, что может привести к социальному взрыву, огромному количеству судебных разбирательств и как результат – к остановке работы и банкротству предприятий.

В качестве вывода в письме было предложено рассматривать отличие на 5,5% рыночной стоимости, установленной в отчете ООО «Ко-Инвест Брянск», от рыночной стоимости, утвержденной судом на основе судебной экспертизы, как объективное следствие вероятностной природы рыночной стоимости и рыночной неопределенности. Указанное расхождение между оценками является несущественным, поскольку размер допустимой погрешности оценки для такого рода объектов оценки существенно выше. Факт расхождения результатов не только не должен являться доказательством недостоверности оценки, проведенной оценочной компаний ООО «Ко-Инвест Брянск» и основанием для возмещения каких-либо убытков, а, наоборот, подтверждает корректность проведенной первичной оценки.

17 декабря 2015 года на адрес Верховного суда РФ коллективное письмо направила группа Экспертов и Оценщиков Смоленской области (Г.И. Ковалева, А.Н. Рогулин, П.А. Дунаев, А.А. Слепцов, Е.В. Слепцова, Т.В. Дунаева, А.Н. Москалев, С.Н. Новожилов). Отдельная позиция направлена в Верховный Суд Российской Федерации от компании «Шогин и Партнеры».

Интересы всего оценочного сообщества в Верховном Суде Российской Федерации взялся защищать адвокат Владимир Петренко, подготовивший дополнения к кассационной жалобе. В усилении юридической позиции Оценщика приняло участие множество коллег, шло активное обсуждение проекта документа.