Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость

---

3.1. Потенциальный валовый доход

Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

<tex> {\cyr PVD} = AC \times N </tex>

где:

<tex> AC </tex> – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;

<tex>N</tex> – Количественная характеристика объекта, например, ед., КВт.

Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex>

<tex> {\cyr DVD - OR - RZ = CHOD </tex>

где:

<tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.;

<tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.;

<tex> \cyr DX_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

<tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.;

<tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.2. Действительный валовый доход

Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

<tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DX_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex> <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = CHOD </tex>

где:

<tex> \cyr PVD </tex> – потенциальный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr NP </tex> – потери от неплатежей, ден.ед.;

<tex> \cyr NZ </tex> – потери от недозагрузки, ден.ед.;

<tex> \cyr DX_{\tiny \cyr PR} </tex> – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

<tex> \cyr DVD </tex> – действительный валовый доход, ден.ед.;

<tex> \cyr OP </tex> – операционные расходы, ден.ед.;

<tex> \cyr PZ </tex> – расходы на замещение, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед..

На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.6.1. Ставка дисконтирования:

• процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
• процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

<tex> i_p=\frac{i_{\tiny H}-i_{\tiny \cyr inf}}{1+i_{\tiny \cyr inf}} </tex>

где:

<tex>i_p </tex> - реальная ставка, доли ед.

<tex>i_{\tiny H} </tex> - номинальная ставка, доли ед.;

<tex>i_{\cyr inf} </tex> - темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

<tex> i_{\tiny \cyr NL}=\frac{i}{12} \times N </tex>

где:

<tex>N </tex> - срок экспозиции объекта на рынке, мес.;

<tex>i_{\tiny \cyr BR} </tex> - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

<tex> R=\frac{\tiny \cyr CHOD}{C} </tex>

где:

<tex>R </tex> - общая ставка капитализации, доли е

<tex>C </tex> - рыночная стоимость, ден.ед.;

<tex>i_{\tiny \cyr CHOD} </tex> - чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

<tex> {\cyr C} = \frac{\cyr CHOD}{R} </tex>

где:

<tex> C</tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD</tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

<tex>R</tex> – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

• в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
• в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

• с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
• с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):

<tex>{\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%</tex>

где:	ПИ  –	ипотечная постоянная, %
	ПГ  –	годовой платеж, ден.ед.;
	К  –	начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед. </tbody>

 

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

<tex>{\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%</tex>

где:	КИЗ  –	коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;
	К  –	сумма кредита, ден.ед.;
	СН  –	стоимость объекта недвижимости, ден.ед. </tbody>

  3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:

<tex>C_{\tiny H}\;=\;K+CK</tex>

где:	СН  –	стоимость объекта недвижимости;
	К  –	сумма кредита;
	СК  –	сумма собственного капитала. </tbody>

 

<tex>R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}</tex>

где:	RН  –	ставка доходности недвижимости, доли ед.;
	ЧОД  –	чистый операционный доход, ден.ед./год. </tbody>

 

<tex>R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}</tex>

где:	RСК –	ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;
	РОК –	расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год. </tbody>

 

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

• положительный – R_СК > R_Н (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
• отрицательный – R_СК<R_Н.

3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

<tex>C_H\;=\;x.</tex>

<tex>K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x.</tex> <tex>CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.</tex>

<tex>\begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}</tex>

<tex>\begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}</tex>

<tex>R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrow</tex>леверидж положительный

3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

<tex>C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}</tex>

где:	С –	стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CFj –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

 

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

 

<tex>d=\;\frac1{(1+i)^t}</tex>

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

 

В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

·         прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

·         постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

<tex>PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}</tex>

где:	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FVj  –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n–	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R–	ставка капитализации, доли ед.

 

Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель	Значение
	Прогнозный период			Первый год постпрогнозного периода
	1 год	2 год	3 год
Денежный поток, ден.ед.	100	150	100	120
Период дисконтирования, лет	1	2	3	3
Ставка дисконтирования, %	15	15	15	15
Дисконтный множитель, доли ед.	0,8696	0,7561	0,6575	0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.	87	113	66
Ставка капитализации, %				20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.				600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.	395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.	661

 

3.10.Методы капитализации по расчетным моделям

Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>

где:

<tex> C </tex> – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

<tex> \cyr CHOD </tex> – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

<tex> R </tex> – ставка капитализации, доли ед./год (период);

<tex> i </tex>– ставка дисконтирования, доли ед./год (период).

<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR}} </tex> – норма возврата, доли ед./год (период).

Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </tex>

где:

<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, %;

<tex> T </tex> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}</tex>

где:

<tex> i_{ \tiny \cyr BR}</tex> – безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</tex>

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr CHOD}{R} = \frac{ \cyr CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}} </tex>

<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </tex>

<tex> PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </tex>

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100% </tex>

где:

<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR} </tex> – норма возврата, %;

<tex> T </tex> – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}</tex>

где:

<tex> i_{ \tiny \cyr BR}</tex> – безрисковая ставка доходности.

Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

<tex> i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}</tex>

Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:  

<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr CHOD}{R} = \frac{ \cyr CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}} </tex>

<tex> i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05. </tex>

<tex> PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 500 000 </tex>

---

Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость