Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход — различия между версиями
Natkirsh (обсуждение | вклад) (→3.3. Операционные расходы) |
Natkirsh (обсуждение | вклад) (→3.4. Чистый операционный доход) |
||
Строка 68: | Строка 68: | ||
Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.). | Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.). | ||
− | == | + | ==3.4. Чистый операционный доход== |
+ | Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение. | ||
+ | |||
+ | Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: | ||
+ | <tex> {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD </tex> | ||
+ | |||
+ | <tex> {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD </tex> | ||
+ | |||
+ | :где: | ||
+ | |||
+ | :: <tex> \cyr PVD </tex>– потенциальный валовый доход, ден.ед.; | ||
+ | :: <tex> \cyr NP </tex>– потери от неплатежей, ден.ед.; | ||
+ | :: <tex> \cyr NZ </tex>– потери от недозагрузки, ден.ед.; | ||
+ | :: <tex> \cyr DH_{\tiny \cyr PR} </tex>– прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.; | ||
+ | :: <tex> \cyr DVD </tex>– действительный валовый доход, ден.ед.; | ||
+ | :: <tex> \cyr OP </tex>– операционные расходы, ден.ед.; | ||
+ | :: <tex> \cyr PZ </tex>– расходы на замещение, ден.ед.; | ||
+ | :: <tex> \cyr CHOD </tex>– чистый операционный доход, ден.ед.. | ||
==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.9._Реверсия (терминальная стоимость) | 3.5. Функции сложного процента]]== | ==[[Движимое_имущество:Раздел 5. Доходный подход#5.9._Реверсия (терминальная стоимость) | 3.5. Функции сложного процента]]== |
Версия 18:25, 7 февраля 2018
Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость
Содержание
- 1 3.1. Потенциальный валовый доход
- 2 3.2. Действительный валовый доход
- 3 3.3. Операционные расходы
- 4 3.4. Чистый операционный доход
- 5 3.5. Функции сложного процента
- 6 3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции
- 7 3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
- 8 3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
- 9 3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
- 10 3.10.Методы капитализации по расчетным моделям
- 11 3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)
3.1. Потенциальный валовый доход
Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:
- где:
- – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;
- – Количественная характеристика объекта, например, ед., КВт.
Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:
- где:
- – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
- – потери от неплатежей, ден.ед.;
- – потери от недозагрузки, ден.ед.;
- – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
- – действительный валовый доход, ден.ед.;
- – операционные расходы, ден.ед.;
- – расходы на замещение, ден.ед.;
- – чистый операционный доход, ден.ед..
На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
3.2. Действительный валовый доход
Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.
Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
- где:
- – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
- – потери от неплатежей, ден.ед.;
- – потери от недозагрузки, ден.ед.;
- – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
- – действительный валовый доход, ден.ед.;
- – операционные расходы, ден.ед.;
- – расходы на замещение, ден.ед.;
- – чистый операционный доход, ден.ед..
На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.
Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.
Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания
3.3. Операционные расходы
Постоянные расходы – не зависят от загрузки объекта недвижимости (например, арендные или страховые платежи).
Переменные расходы – зависят от загрузки объекта недвижимости (например, оплата электроэнергии, затраты на уборку и т.п.).
3.4. Чистый операционный доход
Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.
Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:
- где:
- – потенциальный валовый доход, ден.ед.;
- – потери от неплатежей, ден.ед.;
- – потери от недозагрузки, ден.ед.;
- – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;
- – действительный валовый доход, ден.ед.;
- – операционные расходы, ден.ед.;
- – расходы на замещение, ден.ед.;
- – чистый операционный доход, ден.ед..
3.5. Функции сложного процента
3.6.Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции
3.6.1. Ставка дисконтирования:
- процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
- процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.
Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):
- где:
- - реальная ставка, доли ед.
- - номинальная ставка, доли ед.;
- - темп инфляции, доли ед.
3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.
3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:
- где:
- - срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
- - безрисковая ставка, %.
Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.
3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:
- где:
- - общая ставка капитализации, доли е
- - рыночная стоимость, ден.ед.;
- - чистый операционный доход, ден.ед./год.
Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.
3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).
3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости
Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.
Сущность метода:
- где:
- – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
- – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
- – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).
Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:
- в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
- в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.
3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ
3.8.1. Основные определения.
3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.
Основные виды кредитов:
- с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
- с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.
3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):
где: |
ПИ – |
ипотечная постоянная, % |
|
ПГ – |
годовой платеж, ден.ед.; |
|
К – |
начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед. </tbody> |
3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).
3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:
где: |
КИЗ – |
коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.; |
|
К – |
сумма кредита, ден.ед.; |
|
СН – |
стоимость объекта недвижимости, ден.ед. </tbody> |
3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>
где: |
СН – |
стоимость объекта недвижимости; |
|
К – |
сумма кредита; |
|
СК – |
сумма собственного капитала. </tbody> |
где: |
RН – |
ставка доходности недвижимости, доли ед.; |
|
ЧОД – |
чистый операционный доход, ден.ед./год. </tbody> |
где: |
RСК – |
ставка доходности на собственный капитал, доли ед.; |
|
РОК – |
расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год. </tbody> |
3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:
- положительный – RСК > RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
- отрицательный – RСК<RН.
3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:
леверидж положительный
3.9. Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.
Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).
Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):
где: |
С – |
стоимость объекта оценки, ден. ед.; |
CFj – | денежный поток j-ого периода, ден. ед.; | |
CF РЕВ – | реверсия, ден.ед.; | |
i – |
cтавка дисконтирования, доли ед.; |
Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:
где: |
d – |
Дисконтный множитель, доли ед. |
В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:
· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;
· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.
Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):
где: |
PV – |
текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.; |
FVj – |
денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.; | |
n– |
продолжительность прогнозного периода, периодов; | |
|
R– |
ставка капитализации, доли ед. |
Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.
Решение:
Таблица 10.
Показатель |
Значение | |||
Прогнозный период |
Первый год постпрогнозного периода | |||
1 год |
2 год |
3 год | ||
Денежный поток, ден.ед. |
100 |
150 |
100 |
120 |
Период дисконтирования, лет |
1 |
2 |
3 |
3 |
Ставка дисконтирования, % |
15 |
15 |
15 |
15 |
Дисконтный множитель, доли ед. |
0,8696 |
0,7561 |
0,6575 |
0,6575 |
Текущая стоимость, ден.ед. |
87 |
113 |
66 |
|
Ставка капитализации, % |
|
|
|
20 |
Будущая стоимость реверсии, ден.ед. |
|
|
|
600 |
Текущая стоимость реверсии, ден.ед. |
395 |
|
|
|
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед. |
661 |
|
|
|
3.10.Методы капитализации по расчетным моделям
Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).
Сущность методов:
- где:
- – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
- – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
- – ставка капитализации, доли ед./год (период);
- – ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
- – норма возврата, доли ед./год (период).
Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.
Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
- где:
- – норма возврата, %;
- – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
- где:
- – безрисковая ставка доходности.
Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:
3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)
Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.
Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:
- где:
- – норма возврата, %;
- – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.
Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
- где:
- – безрисковая ставка доходности.
Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:
Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:
Навигация по разделу "недвижимость:"общие темы, базовые понятия, доходный подход, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий - недвижимость