Обсуждение участника:Din Sanovna

Ответ этой задачи не сходится вообще. Когда сдавала экзамен, и попалась подобная задача, то мне ответ зачли по моему алгоритму решения. Ниже прикладываю задачу+ решение. Если неправильно решено, то поясните, почему.

3.2.3.6. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4500 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 20000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 85%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 21%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

Параметр 1 2 3 постпоргноз Затраты на строительство, руб -200000 -200000 0 0 Арендопригодная площадь, кв.м 4500 4500 4500 4500 ПВД, руб/кв.м 0 0 20000 20000 ПВД,руб 0 0 90000000 90000000 Недозагруз, % 0 0 30% 15% ДВД, руб 0 0 63000000 76500000 ОР, руб 0 0 0 0 ЧОД -200000 -200000 63000000 76500000 828000000=765000000+63000000 Терминальная ставка,% 10% Терм,стоимость 765000000 Ставка дисконтирования,% 21% 21% 16% 16% Фактор, дисконтированимя 0,82644628 0,68301346 0,588804703 Текущая стоимость д.п, руб -165289,26 -136602,69 487530294 Итого, округл 487228402

Добрый день! В таком виде решение невозможно понять. Загрузите, пожалуйста, экзель в облако и напишите тут ссылку. Или подробно опишите логику решения. Наиболее распространенная ошибка в данной задаче - неучет "плавающей" ставки дисконтирования.