По учету коммуникаций при оценке земельных участков

по учету коммуникаций при оценке земельных участков в целях оспаривания кадастровой стоимости
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)

1. Инженерные коммуникации (далее – коммуникации) оказывают влияние на цену земельных участков с двух позиций:

• возможность подключения к коммуникациям – связана с месторасположением земельного участка;
  
• наличие коммуникаций и их характеристики (мощность, протяженность внутри участка, техническое состояние и пр.) – связаны с использованием земельного участка и являются следствием создания на нем дополнительных элементов.
  

2. При оценке земельных участков в целях оспаривания их кадастровой стоимости учитывается только (не)возможность подключения к коммуникациям. Наличие самих коммуникаций и их характеристики не учитываются по следующим основаниям:

• статьей 390 Налогового Кодекса РФ установлено, что для земельного налога «налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков». Согласно п.20 ФСО №7 застроенный земельный участок оценивается как незастроенный;
  
• коммуникации являются объектами отдельного учета, в т.ч. кадастрового, а также самостоятельными объектами налогообложения по налогу на имущество;
  
• в целях исключения двойного налогообложения при определении базы земельного налога, стоимость улучшений земельного участка в виде коммуникаций не должна учитываться в составе стоимости оцениваемого земельного участка.
  

Дополнительно следует обратить внимание, что в позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление от 25.06.2013 г. №10761/11) указано, что при определении рыночной стоимости для установления ее в качестве кадастровой необходимо обеспечить сопоставимость результатов. При определении кадастровой стоимости земельных участков кадастровый Оценщик также учитывает только возможность подключения к коммуникациями на основе картографических данных об обеспеченности инженерной инфраструктурой района расположения конкретного объекта оценки.

реквизиты документа

МР–5/16 от 18.05.2016. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"