По исключению НДС из рыночной стоимости ОКС

по исключению налога на добавленную стоимость из рыночной стоимости объекта капитального строительства
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)

1. Настоящие Методические разъяснения (МР) предназначены для подготовки отчетов об оценке, а также заключений судебных экспертов для целей установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства (ОКС) в размере рыночной. МР разъясняют порядок исключения величины НДС из рыночной стоимости объекта ОКС на основе Позиции судебной коллегии по административным делам Верховного суда РФ (определение от 15.02.2018 №5-КГ17-258) и развивают положения [1].

2. Для целей исключения НДС из итоговой величины рыночной стоимости ОКС следует исключить НДС из величин всех параметров, используемых в расчете:

2.1. В сравнительном подходе к оценке – НДС исключается из цен предложений/ сделок объектов-аналогов.

2.2. В доходном подходе к оценке – НДС исключается из всех расчетных значений (ставок аренды, операционных расходов и пр.).

2.3. В затратном подходе к оценке – затраты на воспроизводство / замещение определяется без учета НДС.

3. В случаях, когда в источниках информации прямо не указано на наличие или отсутствие НДС в соответствующих величинах, Оценщик / Эксперт должен уточнить данный факт доступными ему способами. При этом необходимо учитывать следующее:

• указанная в оферте цена может быть «с», «без», «не облагается» НДС;
• информация о наличии НДС в цене может быть получена из оферты, а также иных источников информации, в т.ч. путем телефонных переговоров;
• учет НДС производится по ставке, действующей на дату предложения / сделки;
• вариант «не облагается» означает, что соответствующая цена не содержит НДС;
• передача прав на объект недвижимости может осуществляться посредством продажи долей или акций организации-собственника – такие сделки НДС не облагаются;
• в случае невозможности установления факта наличия НДС в цене допускается использование информации о сложившейся рыночной практике в соответствующем сегменте, при этом причины такой невозможности должны быть описаны.

4. При исключении из стоимости объекта недвижимости стоимости прав на земельный участок следует учитывать, что сделки с различными правами на земельные участки имеют разное налогообложение, например: сделки с земельными участками (правами собственности) – не облагаются НДС, а сделки с правами аренды – НДС облагаются.

Дополнительно смотри [2].

Источники:

1. Методические разъяснения о специфике использования подходов к оценке ОКС в целях оспаривания кадастровой стоимости МР–4/16 от 05.04.2016

1. Ильин М.О. Оценка объектов капитального строительства для целей оспаривания / «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 6 (177) 2016

реквизиты документа

МР–4/18 от 06.07.2018 Утвержден Председателем Экспертного совета Ассоциации В.И. Лебединским "СРОО "ЭС"