Обсуждение:Направление "Недвижимость"

Обсуждение вопросов направление "Недвижимость"

Правила обсуждения:

1. Новые сообщения располагаются ВЫШЕ старых.
   
2. Представляемся (нам же скрывать нечего).
   
3. Указываем номер вопроса/задачи и копируем его условие.
   
4. Все обсуждения одного вопроса делаем в едином блоке (новые мнения дописываем сверху от существующих, но под номером вопросы/условием задачи).
   
5. Если не согласны с решением задачи - приводите максимально подробное свое. Лучше - ссылку на эксель с решением (и описанием!)
   

Для добавления текста в этот раздел нужно: зарегистрироваться / войти + нажать "править" сверху справа этой страницы.

Здравствуйте!
Вот простой вопрос в базе
3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу:
I. Метод сравнения продаж
II. Метод прямой капитализации
III. Метод дисконтированных денежных потоков
IV. Метод валового рентного мультипликатора
V. Метод сравнительной единицы
Правильный ответ 1 и 4
Однако в глоссарии указан Метод сравнительной единицы
В ФСО-3 п.22 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Т.е. в ФСО-3 методы вообще не совпадают по крайней мере по словосочетанию с указанными в вопросе
Так где правда, брат?
Добрый день!
Метод сравнительной единицы относится к ЗАТРАТНОМУ подходу, по крайней мере согласно формулировке из глоссария:
"Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем)".
Применяемый в сравнительном подходе способ расчета, когда сначала считается удельный показатель, а потом стоимость всего объекта, не является самостоятельным методом оценки, т.е. противоречия с п. 24 ФСО №1 не возникает
Также заметим, что чем меньше номер вопроса (порядковый номер в базе), тем более ранним (по времени занесения в базу) является такой вопрос. На момент создания такой ответ был "засчитываемым". Сегодня такого ответа может и не быть, или, что более вероятно, вопрос и ответ будут более корректны. В любой ситуации надо ориентироваться на первоисточники - ФСО, 135-ФЗ, рекомендованные учебники и глоссарий (помните, что в глоссарии есть ошибки, о чем написано в соответствующих разделах нашего сайта Глоссарий Недвижимость, Глоссарий Движимость, Глоссарий Бизнес
Если на экзамене вы недобрали баллов, то обязательно надо идти на апелляцию
Удачи! Команда #оценщикивместе

---

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить задачу. Рассчитайте стоимость собственного капитала: По условиям ипотечного кредита в 300 000 ежегодные платежи должны составлять 30 000. Годовой чистый операционный доход равен 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %. Должен получится ответ 10 000.
Добрый день!
1. Таких задач на реальном квалэкзамене нет. См. Народную базу.
2. В указанном Вами условии где-то вкралась ошибка. Стоимость собственного капитала имеет размерность % или доли единицы. 10.000 получиться не может.

---

Помогите с решением задачи: 3.2.3.22.
115000 вообще не учитывать что ли? (В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади).

Добрый день! Общая логика разобрана на 43 слайде тут.
На экзамене встречается несколько вариантов задачи. Например:

• на указанном слайде разобран вариант, где нужна капитализация (бесконечно долгая аренда);
• А в задаче, про которую Вы спрашиваете, моделируется продажа в конце прогнозного периода - не через капитализацию, а именно через продажу по той самой величина 115 тыс.руб./кв.м.
  

Максим

Помогите разобраться

Задача: Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв.м. Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 25% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м). В задаче Зумберга ответ 3500000. В других задачах правильный ответ 3500000 при 20% в условиях задачи. Какой же правильный алгоритм решения? В тестах всегда решала такие задачи ))) я решаю так эту задачу: 1.50000*(1-0,25)=37500 2.37500-5000=32500 3.32500*100=3250000

Опечатка или нет?

Здравствуйте коллеги! Хочу уточнить касательно задачи с номером 3.2.2.10. База вопросов "Недвижимость". В решении в расчёте для аналога №2 после корректировки на торг, получившуюся сумму делят на 2.2, то есть на площадь земельного участка. После корректировки на площадь, всё это дело умножается на 2. А разве оно не должно умножаться снова на 2.2? Тем самым если рассчитать с данным умножением, то в итоговая сумма будет ≈ 620. Кто нибудь может объяснить, это опечатка или я просто решение задачи не так понял?