По учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства — различия между версиями
Строка 20: | Строка 20: | ||
! № стр. !! !rowspan="2"|Показатель | ! № стр. !! !rowspan="2"|Показатель | ||
!colspan="4"|Значение| | !colspan="4"|Значение| | ||
− | Вариант | + | Вариант |1 Вариант 2 | Вариант 3 |Вариант 4| |
|- | |- | ||
| 1 || Права на ЗУ у собственника / арендатора ОКС || Текст ячейки || Текст ячейки || Текст ячейки || Текст ячейки | | 1 || Права на ЗУ у собственника / арендатора ОКС || Текст ячейки || Текст ячейки || Текст ячейки || Текст ячейки |
Версия 12:30, 20 декабря 2018
по учету вида права на земельный участок при оценке объекта капитального строительства
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)
1. Методические разъяснения предназначены для подготовки отчетов об оценке и заключений судебных экспертов в целях установления рыночной стоимости объектов капитального строительства (ОКС).
2. По формуле ,стоимость ОКС определяется с учетом принципа соответствия: вычитается стоимость того права на земельный участок (ZY), которое содержится в стоимости используемого в расчете единого объекта недвижимости (ЕОН).
3. Стоимость/цена ЕОН может очищаться от стоимости ЗУ двумя методами : «на входе» – цена каждого ЕОН-аналога уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ; «на выходе» – стоимость используемого в расчете ЕОН, в состав которого входит оцениваемый ОКС (ЕОН ОО), уменьшается на стоимость права относящегося к нему ЗУ.
4. Пояснения по методу очищения «на выходе»:
4.1. Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (стр. 4 таблицы) может быть определена с учетом различных прав на ЗУ:
№ стр. | Показатель | Значение|
Вариант |1 Вариант 2 | Вариант 3 |Вариант 4| | |||
---|---|---|---|---|---|
1 | Права на ЗУ у собственника / арендатора ОКС | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки |
2 | Права на ЗУ в цене объектов аналогов-ЕОН | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки |
3 | Корректировка цен аналогов на различие в правах на ЗУ | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки |
4 | Стоимость используемого в расчете ЕОН ОО (результат корректировки цен аналогов) | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки |
5 | Вид прав на ЗУ в формуле | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки |
6 | Комментарий | Текст ячейки | Текст ячейки | Текст ячейки |
4.2. Выбор учитываемого права на ЗУ осуществляется с учетом: вида права на ЗУ в составе ЕОН-аналогов, трудоемкости внесения корректировки на вид права, трудоемкости определения стоимости различных прав на ЗУ в составе используемого в расчете ЕОН ОО. 5. Источники информации о виде права на ЗУ в составе ЕОН-аналога:
5.1. Оферта по соответствующему ЕОН-аналогу;
5.2. Сложившиеся правила делового оборота – например, в Москве абсолютное большинство ЗУ используются на праве долгосрочной аренды. Как правило, в офертах по ЕОН вид права на ЗУ не указывают, когда он не оказывает существенного влияния на цену (арендную плату) ЕОН или является очевидным для большинства участников рынка в силу своей типичности;
5.3. Электронные сервисы Росреестра (косвенно) .
6. При оценке на ретроспективную дату может отсутствовать возможность достоверно установить вид права на ЗУ в составе ЕОН-аналога. При этом:
6.1. В ряде случаев отсутствием этой информации можно пренебречь, поскольку: цена ЕОН-аналогов содержит право собственности на ЗУ либо право долгосрочной аренды (их производные, например, право долевой собственности) разница в полезности этих прав незначительна (возможность эксплуатации соответствующего ОКС и т.д.) разница в стоимости этих прав незначительна величина возможного искажения стоимости несущественна по причине малой доли стоимости прав на ЗУ в стоимости ЕОН, использования в расчетах нескольких объектов-аналогов, применения нескольких подходов к оценке.
6.2. При использовании в расчетах ЕОН-аналогов, по которым невозможно достоверно установить вид права на ЗУ, рекомендуется описать: выполненные для получения соответствующей информации действия, принятые допущения и анализ их возможного влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.
Реквизиты документа
МР–6/18 от 03.11.2018. Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"