Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.10.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

 

<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>

где:	С  –	рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	ЧОД  –	чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
	R –	ставка капитализации, доли ед./год (период);
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
	iВОЗВР –	норма возврата, доли ед./год (период). </tbody>

 

3.10.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

·         в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;

·         в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

3.10.3. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.

Решение:

<tex>PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>

<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>

3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

3.11.1. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта.

Используется в методах капитализации по расчетным моделям:

<tex>C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}</tex>

где:	С  –	рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;
	ЧОД  –	чистый операционный доход, ден.ед./год (период);
	R –	ставка капитализации, доли ед./год (период);
	i –	ставка дисконтирования, доли ед./год (период).
	iВОЗВР –	норма возврата, доли ед./год (период).

 

Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

3.11.2. Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

 

<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac1T\times100\%</tex>

где:	iВОЗВР –	норма возврата, %;
	T –	оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

 

3.11.3. Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

 

<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i_{\tiny \cyr vBR}}{\left(1+i_{\tiny \cyr BR}\right)^T-1}</tex>

где:

iБР –

безрисковая ставка доходности, доли ед.

 

3.11.4. Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

 

<tex>i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}</tex>

где:

i –

требуемая норма доходности (норма отдачи) на собственный капитал, доли ед.