Направление "Недвижимость"

Теоретическая часть

3.1.1. Верно ли утверждение в соответствии с ФСО 7 «Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно и финансово оправдано»?

3.1.2. Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:

• метод предполагаемого использования;
• метод выделения.;
• метод сравнения продаж;
• метод капитализации земельной ренты.
  

3.1.3. В каком случае допускается перевод земельных участков с/х назначения в другую категорию?

3.1.4. В соответствии с чем устанавливаются варианты разрешенного использования земельных участков?

3.1.5. Если ожидаемые долгосрочные темпы роста стоимости (в процентах) больше, чем норма возврата капитала (в процентах), то:

• недостаточно данных для ответа;
• ставка дисконтирования (в процентах) будет ниже коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
• ставка дисконтирования (в процентах) будет выше коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
• ставка дисконтирования (в процентах) будет равна коэффициенту капитализации (выраженного в процентах).
  

3.1.6. Определение эффективного возраста.

3.1.7. Проект предусматривает строительство 10-ти этажного здания. В связи с изменением правил землепользования и застройки, нельзя строить больше 8 этажей. Во время строительства внесены изменения в проект. Но на данный момент уже построено 5 этажей. Фундамент рассчитан на нагрузку 10 этажей. Какой вид износа или устаревания имеет место?

• неустранимый функциональный или экономический;
• устранимый функциональный,
• физический.
  

3.1.8. Могут ли несобственнику земельного участка принадлежать вещные права на него?

3.1.9. Можно ли распоряжаться земельным участком находящимся пожизненном наследуемом владении?

• Можно.
• Нельзя.
• Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.
  

3.1.10. Какие права на землю передаются при приобретении права собственности на здание, расположенное на этом участке?

3.1.11. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок?

• Допускается при условии, что земельный участок и объекты капитального строительства находятся в собственности одного и того же лица.
• Не допускается.
• Допускается.
• Допускается при условии, что объекты капитального строительства используются согласно технической документации.
  

3.1.12. Всегда ли НЭИ совпадает с фактическим?

3.1.13. Как соотносятся ставки капитализации: за единый объект недвижимости, землю, улучшения?

3.1.14. Исходя из чего согласно Земельному кодексу РФ определяется правовой режим земель?

• Из правоустанавливающих документов.
• Из потребностей правообладателя в том или ином правовом режиме.
• Из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
• Из особенностей использования земельных участков на определенной территории.
  

3.1.15. В каких случаях согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается?

• В случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.
• В случае изменения целевого назначения земельного участка.
• В случае отсутствия согласия собственника (собственников) соседнего (соседних) земельного участка (земельных участков).
• В случае отсутствия утвержденных градостроительных регламентов.
  

3.1.16. Если затраты на исправление дефекта, имеющегося в объекте недвижимости, превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, то каким считается такой вид износа или устаревания?

• Неустранимым износом или устареванием.
• Физическим износом.
• Полным износом или устареванием.
• Устранимым износом или устареванием.
  

3.1.17. Какая поправка вносится в случае, если земельный участок-аналог по сравниваемой характеристике превосходит (лучше) оцениваемый земельный участок?

• Со знаком плюс (повышающая)к цене земельного участка-аналога.
• Со знаком минус (понижающая) к цене земельного участка-аналога.
• Со знаком минус (понижающая) к стоимости оцениваемого земельного участка.
• Со знаком плюс (повышающая) к стоимости оцениваемого земельного участка.
  

3.1.18. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу:

• Метод сравнения продаж.
• Метод прямой капитализации.
• Метод дисконтированных денежных потоков.
• Метод валового рентного мультипликатора.
• Метод сравнительной единицы.
  

3.1.19. В чьей собственности согласно Лесному кодексу РФ находятся лесные участки в составе земель лесного фонда?

• В федеральной собственности.
• В собственности субъекта РФ.
• В собственности муниципального образования.
• В частной собственности.
  

3.1.20. Какие права на недвижимое имущество должны регистрироваться:

• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право бессрочного пользования;
• сервитут;
• все перечисленные.
  

3.1.21. Укажите правильный порядок расчета текущей стоимости реверсии объекта при дисконтировании на конец периода:

• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации.
• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года.
• ЧОД последнего прогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года.
• ЧОД последнего прогнозного года, увеличенный на годовой темп роста, делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю первого постпрогнозного года.
  

3.1.22. На основании каких нормативных документов проводится оценка лесов и земельных участков под ними (лесного фонда)?

• на основании №135-ФЗ;
• на основании коэффициентов Правительства;
• на основании каких-то правил, утвержденных Правительством.
  

3.1.23. При каких условиях расторгается предварительный договор аренды?

3.1.24. Что приведено в классификаторе ВРИ Минэка (приказ №540)?

3.1.25. Какие из перечисленных ниже объектов с учетом связанных с ними имущественных прав могут выступать объектами оценки согласно Федеральному стандарту «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» и на которые распространяется действие указанного стандарта?

• Застроенный земельный участок.
• Объект капитального строительства.
• Жилые помещения.
• Доли в праве на объект недвижимости.
• Воздушные суда.
• Нежилые помещения.
  

3.1.26. Где в соответствии с Градостроительным кодексом РФ указываются границы территориальных зон?

• На карте градостроительного зонирования.
• На кадастровой карте субъекта РФ.
• На карте территориального зонирования.
• На карте развития территорий РФ.
  

3.1.27. В чьей собственности находится пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ (на знание п.2 ст.8 Водного кодекса РФ)?

3.1.28. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?

• Право собственности.
• Право оперативного управления.
• Право аренды.
• Право хозяйственного ведения.
  

3.1.29. Что такое градостроительный регламент?

3.1.30. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при проведении оценки недвижимости не проводить осмотр объекта оценки?

• Не допускается.
• Допускается, если указанное предусмотрено законом.
• Допускается, если указанное в процессе проведения оценки согласовано с заказчиком оценки.
• Допускается, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
  

3.1.31. Каким образом Оценщиком выбирается единица сравнения в сравнительном подходе?

• В зависимости от типа недвижимости.
• В соответствии с заданием на оценку.
• В зависимости от практики, сложившейся на рынке.
• В соответствии с методическими рекомендациями.
• В соответствии с применяемыми стандартами оценки.
  

3.1.32. Какие из перечисленных вещных прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость?

• Право хозяйственного ведения.
• Право оперативного управления.
• Право постоянного пользования.
• Сервитут.
  

3.1.33. Для определения рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков какие из перечисленных ниже данных необходимы:

• Информация о планируемом использовании объекта его покупателем.
• Прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект.
• Информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости.
• Требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.
  

3.1.34. Может ли земельный участок отчуждаться без находящихся на нем строений, если собственник один?

3.1.35. Может ли земельный участок являться объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет?

3.1.36. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету:

• должником;
• кредитором;
• должником и кредитором если они юр лица.
  

3.1.37. Если объект оценки состоит из множества мелких объектов в соответствии с ФСО №7 можно ли к нему применять методы массовой и индивидуальной оценки?

3.1.38. Какая величина получится, если из потенциального валового дохода вычесть чистый операционный доход?

3.1.39. Для какого вида износа стоимость объекта недвижимости не увеличится даже после проведения его реконструкции?

3.1.40. Каким образом оценивается земельный участок при оценке единого объекта недвижимости затратным подходом?

• по НЭИ как условно свободный;
• по текущему использованию недвижимости как условно свободный;
• по кадастровой стоимости;
• по инвентаризационной стоимости.
  

3.1.41. Какие величины могут дополнительно указываться в задании на оценку по ФСО №7.

3.1.42. Если на земельный участок наложен сервитут, то каких прав лишается собственник?

• владения;
• пользования,
• распоряжения,
• сервитут не лишает собственника ни одного из указанных прав.
  

3.1.43. В соответствии с чем, определяется порядок пользования земельным участком при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам:

• с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение;
• сложившегося порядка пользования земельным участком;
• в соответствии со свидетельством о праве собственности на земельный участок и долей собственников здания и сооружения.
  

3.1.44. Как в затратном подходе при оценке единого объекта недвижимости для целей купли-продажи на активном рынке определяется рыночная стоимость земельного участка?

• Только исходя из текущего использования единого объекта недвижимости.
• Равной его кадастровой стоимости.
• Равной нормативной цене земельного участка.
• Исходя из наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного.
  

3.1.45. Какое имущество согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть заложено по договору ипотеки имущества?

• автотранспортные средства;
• оборудование;
• машино-места;
• ценные бумаги.
  

3.1.46. В связи с чем собственник земельного участка может требовать отмены сервитута?

3.1.47. Исходя из какого предположения в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» проводится оценка объекта недвижимости в отсутствие документально подтвержденного экологического загрязнения объекта оценки?

• Всегда исходя из предположения об отсутствии экологического загрязнения такого объекта оценки.
• Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
• Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений, при условии что объект недвижимости не содержится в реестре экологически загрязненных объектов недвижимости Федеральной службы экологического надзора.
• ФСО № 7 не регламентирует данный вопрос.
  

3.1.48. Как оценивается объект оценки с ФСО №7 при отсутствии документов подтверждающих экологическое загрязнение?

3.1.49. Какие методы оценки земельных участков относятся к сравнительному подходу к оценке?

3.1.50. Чем в соответствии с Земельным кодексом РФ устанавливается публичный сервитут?

• Законом или иным нормативным правовым актом РФ.
• Нормативным правовым актом субъекта РФ.
• Нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
• Договором.
  

3.1.51. Есть ли в ФСО-7 положение о том, что при оценке большого количества недвижимости можно использовать массовые методы оценки только при оценке кадровой стоимости?

3.1.52. Что не является элементом сравнения при оценке земельного участка методом сравнения продаж?

• Дата оценки.
• Местоположение.
• Передаваемые права.
• Прибыль предприятия собственника земельного участка.
  

3.1.53. Если необходимо оценить большой массив объектов, можно ли в соответствии с ФСО 7 использовать методы массовой и индивидуальной оценки?

3.1.54. Какие из нижеперечисленных расчетных величин в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», могут быть указаны в задании на оценку?

• Рыночная арендная плата.
• Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства.
• Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода).
• Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
  

3.1.55. На каких допущениях основана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости?

• О наилучшем использовании объекта оценки.
• О совершении сделки купли продажи объекта типичным покупателем и типичным продавцом.
• Учета условий продажи предлагаемых текущим собственником.
• Учета предполагаемого использование объекта покупателем.
• Продажи объекта в течение определенного возможными участниками сделки периода времени.
  

3.1.56. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ сделками признаются действие граждан и юридических лиц, направленные на:

• Установление гражданских прав и обязанностей.
• Изменение гражданских прав и обязанностей.
• Прекращение гражданских прав и обязанностей.
• Уточнение прав и обязанностей.
  

3.1.57. Как называется временной период с даты оценки до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным?

3.1.58. Как определяется валовый рентный мультипликатор?

• Отношение цены к валовой доходности.
• Отношение цены к чистому операционному доходу.
• Отношение чистого операционного дохода к цене.
• Еще один неправильный ответ.
  

3.1.59. Какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрены Градостроительным кодексом РФ?

• Основные, вспомогательные виды разрешенного использования и условно разрешенные виды использования.
• Допустимые и недопустимые виды разрешенного использования.
• Постоянные и временные виды разрешенного использования.
• Ограниченные и неограниченные виды разрешенного использования.
  

3.1.60. Какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства бывают? (правильный ответ ~ основные, условно разрешенные, вспомогательные виды разрешенного использования; ст. 37 ГрК).

3.1.61. Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость?

• Уменьшится.
• Увеличится.
• Не изменится.
• Не хватает данных.
  

3.1.62. Как изменится тек. стоимость объекта недвижимости, определенная методом дисконтирования денежных потоков, если он не будет сдаваться в аренду 2 года, период прогнозирования увеличится на 2 года?

• Не хватает данных.
• Уменьшится.
• Увеличится.
• Не изменится.
  

3.1.63. В границах каких зон, согласно требованиям Водного Кодекса РФ, устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности?

3.1.64. Если ставка дисконтирования уменьшится, а терминальная ставка капитализации увеличится, то рыночная стоимость:

• Уменьшится.
• Увеличится.
• Не изменится
• Недостаточно данных (верный).
  

3.1.65. Кому принадлежит согласно Водному кодексу РФ пруд, расположенный в середине земельного участка, принадлежащего юридическому лицу?

3.1.66. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?

• право собственности;
• право оперативного управления;
• право аренды;
• право хозяйственного ведения.
  

3.1.67. С какой даты согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» считается состоявшимся перевод земель или земельных участков из одной категории в другую?

• С даты принятия соответствующего решения на публичных слушаниях.
• С даты принятия акта о переводе земель или земельных участков.
• С даты изменения правил землепользования и застройки.
• С даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.
  

3.1.68. Указать формулу определения стоимости земельного участка по методу капитализации земельной ренты.

3.1.69. Как повлияет на рыночную стоимость изменение следующих показателей: коэффициент капитализации уменьшился на 1%, норма дохода выросла на 1%?

3.1.70. Укажите корректное соотношение между коэффициентами капитализации единого объекта недвижимости (ККеон), земли (Кзу), улучшений (Кул) (при условии, что ожидаемые темпы роста по каждому указанному сегменту одинаковые, земельный участок, улучшения и единый объект недвижимости находятся в собственности).

• ККеон < ККул < ККзу;
• ККзу < ККул < ККеон;
• ККзу < ККеон < ККул;
• ККул < ККзу < ККеон;
• ККеон < ККзу < ККул.
  

3.1.71. На какой максимальный срок может быть заключен договор аренды земельного участка для сенокошения и выпаса скота из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

• 3 года.
• 5 лет.
• 7 лет.
• 10 лет.
  

3.1.72. На какой срок земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования?


== Практическая часть ==