Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке

4.1. Методы сравнительного подхода

4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

4.1.2. Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.

4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.

4.2. Выбор аналогов

4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).

Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

Таблица 15.

№ п/п	Фрагмент определения	Комментарий
1	… сходный объекту оценки …	Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов. В общем виде: где: – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом. Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.
2	… по основным … характеристикам…	Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости \rightarrow критерий существенности. Критерий существенности зависит от [7, 8]: объектного аспекта – параметров объекта оценки; рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры; оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
3	… и другим характеристикам …	К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие обременений.

4.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов:

№ п/п	Критерий	Комментарий
1	Обеспечение максимальной точности расчетов	При прочих равных условиях следует выбрать такие аналоги, различия в ценообразующих характеристиках которых с объектом оценки могут быть учтены максимально точно.
2	Информация по объектам-аналогам должна описывать все существенные факторы стоимости.	См. п. 2 табл. 11.
3	Значения существенных факторов стоимости должны быть близки к объекту оценки.	См. п. 1 табл. 11.
4	Выборка объектов-аналогов должна быть репрезентативна текущей ситуации на рынке.	Репрезентативность – соответствие характеристик выборки данных, используемых в расчете характеристикам, генеральной совокупности данных в целом (всех потенциально доступных данных в определенном сегменте рынка). Репрезентативность определяет, насколько возможно распространять результаты моделирования на основе определенной выборки на всю генеральную совокупность, из которой она была взята. При некотором упрощении, ближайшим аналогом термина «репрезентативность» из математической статистики является «достаточность» из законодательства об оценочной деятельности.
5	Источники получения информации по объектам-аналогам должны быть открытыми, либо информация должна быть документально подтверждена.	Текст ячейки
6	Следует использовать аналоги, существенное различие в цене которых относительно друг друга могут быть объяснены известными значениями факторов стоимости.	Должны быть понятны причины отличия цен объектов-аналогов (с учетом рыночной волатильности).
7	Следует использовать аналоги, различия в факторах стоимости которых могут быть учтены в расчетах.	Ряд различий в факторах стоимости не могут быть учтены в расчетах в связи с отсутствием необходимых аналитических и статистических данных. Подобные аналоги не рекомендуется использовать в расчетах.

/br /br