Недвижимое имущество:Раздел 5. Сравнительный подход к оценке

5.2. Корректирование цен аналогов

5.2.1. Направление внесения корректировок:

• повышающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости хуже, чем у объекта оценки (объект оценки дороже аналога);
• понижающая корректировка – вносится в цену объекта-аналога, если значение его фактора стоимости лучше, чем у объекта оценки (объект оценки дешевле аналога).

5.2.2. Основные группы корректировок, применяемых в сравнительном подходе к оценке недвижимости (п.п. «е» п. 22 ФСО №7 [5]:

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	Условия рынка	Например: изменения цен за период между датами сделки и оценки; скидки к ценам предложений.
2	Условия финансирования, продажи	Например: график оплаты (разовый платеж / совокупность платежей); необходимость уплаты налоговых сборов и прочих платежей.
3	Передаваемые имущественные права на объект и его составные части	Право на земельный участок, право на улучшения земельного участка.
4	Сервитуты и обременения	Сервитут (применительно к оценке недвижимости) – право ограниченного пользования чужим объектом недвижимости.
5	Вид использования и (или) зонирование
6	Площадь	Может быть комплексной корректировкой: общая площадь, полезная площадь, площади различных функциональных зон
7	Характеристика конструктивных элементов	Материал, конструктивные решения.
8	Соотношение площади земельного участка и площади его застройки
9	Техническое состояние
10	Инженерные коммуникации
11	Наличие дополнительных улучшений, наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью	Например, наличие системы центрального кондиционирования или гаража
12	Местоположение объекта	Может быть комплексной корректировкой, например, учитывать: удаление от административного центра населенного пункта; доступная инфраструктура; характеристика подъездных путей; экология.

5.2.3. По характеру влияния на стоимость корректировки подразделяют на:

• денежные (абсолютные) – денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и объекта оценки. Денежная корректировка может применяться:
  • к цене объекта аналога в целом;
  • к единице сравнения (например, к цене кв.м).
• процентная (относительный) – корректировка, вносимая путем умножения цены продажи объекта аналога

или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.  

5.2.4. Основными методами определения величины корректировок являются:

Таблица 18.

№ п/п	Наименование	Комментарий
1	На основе аналитических / статистических данных	Прямое определение величины корректировки, например, по данным аналитических исследований и справочников, в которых указывается размер корректировки для конкретной ситуации.
2	Метод компенсационных издержек	<tex> \cyr k </tex>=<tex>\sum_{i=1}^n \cyr Izd</tex><tex>_i</tex> где: <tex> \cyr k </tex> – корректировка, ден. ед.; <tex> \cyr Izd</tex><tex>_i</tex> – i-ые издержки на устранение соответствующего различия, ден. ед.
3	Парное сравнение продаж	<tex> \cyr k = C_2-C_1 </tex> где: <tex> C_{1,2} </tex> – цена объектов, отличающихся по значению единственного ценообразующего параметра, на различие в котором определяется величина корректировки, ден. ед./год.
4	Метод капитализации потерь	<tex> \cyr k = \frac { \cyr Poteri_ \tiny CHOD}{R} </tex> где: <tex> \cyr Poteri_{\tiny \cyr CHOD </tex> – потери чистого операционного дохода, обусловленные различием в значениях ценообразующего параметра, ден. ед./год; <tex> P </tex> – ставка капитализации, доли ед.
5	Регрессионный анализ
6	Группа экспертных методик	Например: прямое определение величины износа (устаревания) на основе экспертного мнения; использование шкал экспертных оценок; метод анализа иерархий (метод Саати) и пр.

5.2.5. Аддитивная модель внесения относительных корректировок – модель, предполагающая расчет совокупной корректировки как суммы всех вносимых относительных корректировок:

<tex> k_{\triangle\;\;}=\;\sum_{i=1}^nk_i </tex>

где:

<tex> k_{\triangle\;\;} </tex> – совокупная корректировка, доли ед. (%);

<tex> k_i </tex> – i-ая относительная (процентная) корректировка, доли ед. (%).

5.2.6. Мультипликативная модель внесения корректировок :

<tex> k_{\triangle\;\;}=1 - \cyr P_i(1-k_i). </tex>

5.4. Метод валового рентного множителя (мультипликатора)

Валовый рентный множитель (валовый рентный мультипликатор) – показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

<tex> \cyr C\;=\;PVD\;\times\;VRM, </tex>

где: С – стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;

ПВД – потенциальный валовый доход, ден. ед.;

ВРМ – валовый рентный мультипликатор, ед.