Направление "Недвижимость"

Теоретическая часть

3.1.1. Верно ли утверждение в соответствии с ФСО 7 «Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно и финансово оправдано»?

ответ

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано

3.1.2. Назовите, какой метод оценки в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р, не используется для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка:

• метод предполагаемого использования;
• метод выделения.;
• метод сравнения продаж;
• метод капитализации земельной ренты.

ответ

Метод предполагаемого использования, метод сравнения продаж и метод капитализации земельной ренты применяются для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Метод выделения и метод распределения применяются для оценки только застроенных земельных участков.
Таким образом, среди предложенных вариантов, для определения рыночной стоимости незастроенного земельного участка не используется метод выделения.

3.1.3. В каких случаях допускается перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель?

• В случае расширения границ населенного пункта.
• В случаях, указанных в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
• Если участок не используется более трех лет.
• В случае необходимости строительства промышленного объекта.

ответ

Перевод земель с/х угодий или земельных участков в составе таких земель из земель с/х назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историкокультурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;
5) с включением непригодных для осуществления
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

3.1.4. В соответствии с чем после 2015 года определяются варианты разрешенного использования земельных участков?

3.1.5. Если ожидаемые долгосрочные темпы роста стоимости (в процентах) больше, чем норма возврата капитала (в процентах), то:

• недостаточно данных для ответа;
• ставка дисконтирования (в процентах) будет ниже коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
• ставка дисконтирования (в процентах) будет выше коэффициента капитализации (выраженного в процентах);
• ставка дисконтирования (в процентах) будет равна коэффициенту капитализации (выраженного в процентах).

ответ

СД > CК

3.1.6. Определение эффективного возраста.

ответ

Разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни. Время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов,влияющих на его стоимость.

3.1.7. Проект предусматривает строительство 10-ти этажного здания. В связи с изменением правил землепользования и застройки, нельзя строить больше 8 этажей. Во время строительства внесены изменения в проект. Но на данный момент уже построено 5 этажей. Фундамент рассчитан на нагрузку 10 этажей. Какой вид износа или устаревания имеет место?

• неустранимый функциональный или экономический;
• устранимый функциональный,
• физический.

ответ

3.1.8. Могут ли несобственнику земельного участка принадлежать вещные права на него?

ответ

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3.1.9. Можно ли распоряжаться земельным участком находящимся пожизненном наследуемом владении?

• Можно.
• Нельзя.
• Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

ответ

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

3.1.10. Какие права на землю передаются при приобретении права собственности на здание, расположенное на этом участке?

ответ

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

3.1.11. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок?

• Допускается при условии, что земельный участок и объекты капитального строительства находятся в собственности одного и того же лица.
• Не допускается.
• Допускается.
• Допускается при условии, что объекты капитального строительства используются согласно технической документации.

ответ

Совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного земельного участка (выкуп или аренда).
Прямой ответ на поставленный вопрос в ФСО-7 не представлен. Методом исключения наиболее логичным представляется ответ: «Допускается». Нужна дополнительная информация о зачтенном варианте

3.1.12. Всегда ли НЭИ совпадает с фактическим? Скорее всего, это упрощенная версия следующего вопроса:

Должно ли согласно ФСО-7, наиболее эффективное использование оцениваемого объекта недвижимости всегда соответствовать его фактическому использованию (совпадать с фактическим использованием)?

ответ

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

3.1.13. Как соотносятся ставки капитализации: за единый объект недвижимости, землю, улучшения?

ответ

СК зу < CК еон < CК ул

3.1.14. Исходя из чего согласно Земельному кодексу РФ определяется правовой режим земель?

• Из правоустанавливающих документов.
• Из потребностей правообладателя в том или ином правовом режиме.
• Из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
• Из особенностей использования земельных участков на определенной территории.

ответ

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

3.1.15. В каких случаях согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается?

• В случае наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы, если ее проведение предусмотрено федеральными законами.
• В случае изменения целевого назначения земельного участка.
• В случае отсутствия согласия собственника (собственников) соседнего (соседних) земельного участка (земельных участков).
• В случае отсутствия утвержденных градостроительных регламентов.

ответ

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:
1) установления в соответствии с федеральными "законами" ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными "законами";
3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

3.1.16. Если затраты на исправление дефекта, имеющегося в объекте недвижимости, превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена, то каким считается такой вид износа или устаревания?

• Неустранимым износом или устареванием.
• Физическим износом.
• Полным износом или устареванием.
• Устранимым износом или устареванием.

ответ

3.1.17. Какая поправка вносится в случае, если земельный участок-аналог по сравниваемой характеристике превосходит (лучше) оцениваемый земельный участок?

• Со знаком плюс (повышающая)к цене земельного участка-аналога.
• Со знаком минус (понижающая) к цене земельного участка-аналога.
• Со знаком минус (понижающая) к стоимости оцениваемого земельного участка.
• Со знаком плюс (повышающая) к стоимости оцениваемого земельного участка.

ответ

Денежная (абсолютная) корректировка - денежная сумма, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Денежная корректировка может применяться как цене объекта аналога в целом, так и единице сравнения

3.1.18. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу:

• Метод сравнения продаж.
• Метод прямой капитализации.
• Метод дисконтированных денежных потоков.
• Метод валового рентного мультипликатора.
• Метод сравнительной единицы.

ответ

Метод сравнения продаж - определение рыночной стоимости объекта путем анализа цен продаж/предложений сопоставимых объектов (аналогов) и применения к ним корректировок, учитывающих различия между аналогами и объектом.
Валовый рентный мультипликатор - показатель, равный отношению цены продажи к валовому доходу от объекта недвижимости.

3.1.19. В чьей собственности согласно Лесному кодексу РФ находятся лесные участки в составе земель лесного фонда?

• В федеральной собственности.
• В собственности субъекта РФ.
• В собственности муниципального образования.
• В частной собственности.

ответ

Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности.

3.1.20. Какие права на недвижимое имущество должны регистрироваться:

• право хозяйственного ведения;
• право оперативного управления;
• право бессрочного пользования;
• сервитут;
• все перечисленные.

ответ

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

3.1.21. Укажите правильный порядок расчета текущей стоимости реверсии объекта при дисконтировании на конец периода:

• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации.
• ЧОД первого постпрогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года.
• ЧОД последнего прогнозного года делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю последнего прогнозного года.
• ЧОД последнего прогнозного года, увеличенный на годовой темп роста, делится на коэффициент капитализации и дисконтируется по дисконтному множителю первого постпрогнозного года.

ответ

3.1.22. На основании каких нормативных документов проводится оценка лесов и земельных участков под ними (лесного фонда)?

• на основании №135-ФЗ;
• на основании коэффициентов Правительства;
• на основании каких-то правил, утвержденных Правительством.

ответ

Оценка лесов (оценка лесных участков и оценка имущественных прав, возникающих при использовании лесов) осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ".

3.1.23. При каких условиях расторгается предварительный договор аренды?

ответ

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

3.1.24. Что приведено в классификаторе ВРИ Минэка (приказ №540)?

ответ

- Наименование вида разрешенного использования земельного участка
- Описание вида разрешенного использования земельного участка
- Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка

3.1.25. Какие из перечисленных ниже объектов с учетом связанных с ними имущественных прав могут выступать объектами оценки согласно Федеральному стандарту «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» и на которые распространяется действие указанного стандарта?

• Застроенный земельный участок.
• Объект капитального строительства.
• Жилые помещения.
• Доли в праве на объект недвижимости.
• Воздушные суда.
• Нежилые помещения.

ответ

Положения настоящего Федерального стандарта оценки не распространяются на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости объектов недвижимости методами массовой оценки.

Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.

3.1.26. Где в соответствии с Градостроительным кодексом РФ указываются границы территориальных зон?

• На карте градостроительного зонирования.
• На кадастровой карте субъекта РФ.
• На карте территориального зонирования.
• На карте развития территорий РФ.

ответ

На карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

3.1.27. В чьей собственности находится пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту РФ (на знание п.2 ст.8 Водного кодекса РФ)?

ответ

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

3.1.28. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?

• Право собственности.
• Право оперативного управления.
• Право аренды.
• Право хозяйственного ведения.

ответ

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3.1.29. Что такое градостроительный регламент?

ответ

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительств...

3.1.30. Допускается ли в соответствии с Федеральным стандартом «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» при проведении оценки недвижимости не проводить осмотр объекта оценки?

• Не допускается.
• Допускается, если указанное предусмотрено законом.
• Допускается, если указанное в процессе проведения оценки согласовано с заказчиком оценки.
• Допускается, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

ответ

При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотр.

3.1.31. Каким образом Оценщиком выбирается единица сравнения в сравнительном подходе?

• В зависимости от типа недвижимости.
• В соответствии с заданием на оценку.
• В зависимости от практики, сложившейся на рынке.
• В соответствии с методическими рекомендациями.
• В соответствии с применяемыми стандартами оценки.

ответ

Для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

Таким образом, единица сравнения в сравнительном подходе выбирается Оценщиком в зависимости от типа недвижимости и от практики, сложившейся на рынке.

3.1.32. Какие из перечисленных вещных прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом РФ подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость?

• Право хозяйственного ведения.
• Право оперативного управления.
• Право постоянного пользования.
• Сервитут.

ответ

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

3.1.33. Для определения рыночной стоимости недвижимости методом дисконтированных денежных потоков какие из перечисленных ниже данных необходимы:

• Информация о планируемом использовании объекта его покупателем.
• Прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект.
• Информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости.
• Требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.

ответ

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.


Таким образом, из перечисленных данных для определения рыночной стоимости недвижимости методом ДДП необходимы прогноз изменения рыночных ставок капитализации для сегмента рынка, к которому относится объект, а также требуемая рыночная норма доходности инвестирования для объектов аналогичных оцениваемому.
Информация о планируемом использовании объекта его покупателем и информация об условиях ипотечного кредита, связанного с приобретением объекта недвижимости необходимы для определения инвестиционной стоимости, а не рыночной.

3.1.34. Может ли земельный участок отчуждаться без находящихся на нем строений, если собственник один?

ответ

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

3.1.35. Может ли земельный участок являться объектом купли-продажи, если он не прошел кадастровый учет?

ответ

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

3.1.36. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету

• должником;
• кредитором;
• должником и кредитором если они юр лица.

ответ

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат
• должником бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, «Об если они являются юридическими лицами, в порядке, ипотеке»
• кредитором установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете
• должником и кредитором, если они юр. лица.

3.1.37. Если объект оценки состоит из множества мелких объектов в соответствии с ФСО №7 можно ли к нему применять методы массовой и индивидуальной оценки?

3.1.38. Какая величина получится, если из потенциального валового дохода вычесть чистый операционный доход?

3.1.39. Для какого вида износа стоимость объекта недвижимости не увеличится даже после проведения его реконструкции?

ответ

Неустранимый износ (устаревание) - износ (устаревание), устранение которого технически невозможно либо экономически нецелесообразно, то есть экономическая выгода от возможного устранения износа меньше производимых затрат.

3.1.40. Каким образом оценивается земельный участок при оценке единого объекта недвижимости затратным подходом?

• по НЭИ как условно свободный;
• по текущему использованию недвижимости как условно свободный;
• по кадастровой стоимости;
• по инвентаризационной стоимости.

ответ

Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования

3.1.41. Какие величины могут дополнительно указываться в задании на оценку по ФСО №7.

ответ

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
- рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
- затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
- убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях; - затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

3.1.42. Если на земельный участок наложен сервитут, то каких прав лишается собственник?

• владения;
• пользования,
• распоряжения,
• сервитут не лишает собственника ни одного из указанных прав.

ответ

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3.1.43. В соответствии с чем, определяется порядок пользования земельным участком при переходе права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам:

• с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение;
• сложившегося порядка пользования земельным участком;
• в соответствии со свидетельством о праве собственности на земельный участок и долей собственников здания и сооружения.

ответ

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3.1.44. Как в затратном подходе при оценке единого объекта недвижимости для целей купли-продажи на активном рынке определяется рыночная стоимость земельного участка?

• Только исходя из текущего использования единого объекта недвижимости.
• Равной его кадастровой стоимости.
• Равной нормативной цене земельного участка.
• Исходя из наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного.

ответ

Для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования

3.1.45. Какое имущество согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» может быть заложено по договору ипотеки имущества?

• автотранспортные средства;
• оборудование;
• машино-места;
• ценные бумаги.

ответ

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
6) машино-места.

3.1.46. В связи с чем собственник земельного участка может требовать отмены сервитута?

ответ

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

3.1.47. Исходя из какого предположения в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» проводится оценка объекта недвижимости в отсутствие документально подтвержденного экологического загрязнения объекта оценки?

• Всегда исходя из предположения об отсутствии экологического загрязнения такого объекта оценки.
• Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
• Исходя из предположения об отсутствии таких загрязнений, при условии что объект недвижимости не содержится в реестре экологически загрязненных объектов недвижимости Федеральной службы экологического надзора.
• ФСО № 7 не регламентирует данный вопрос.

ответ

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.

3.1.48. Какие методы оценки земельных участков относятся к сравнительному подходу к оценке?

ответ

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.

3.1.49. Чем в соответствии с Земельным кодексом РФ устанавливается публичный сервитут?

• Законом или иным нормативным правовым актом РФ.
• Нормативным правовым актом субъекта РФ.
• Нормативным правовым актом органа местного самоуправления.
• Договором.
  

ответ

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

3.1.50. Есть ли в ФСО-7 положение о том, что при оценке большого количества недвижимости можно использовать массовые методы оценки только при оценке кадровой стоимости?

3.1.51. Что не является элементом сравнения при оценке земельного участка методом сравнения продаж?

• Дата оценки.
• Местоположение.
• Передаваемые права.
• Прибыль предприятия собственника земельного участка.
  

ответ

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
- местоположение и окружение;
- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
- транспортная доступность;
- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
- изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

3.1.52. Если необходимо оценить большой массив объектов, можно ли в соответствии с ФСО 7 использовать методы массовой и индивидуальной оценки?

3.1.53. Какие из нижеперечисленных расчетных величин в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», могут быть указаны в задании на оценку?

• Рыночная арендная плата.
• Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства.
• Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода).
• Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
  

ответ

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в т.ч.:
- рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
- затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
- убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
- затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

3.1.54. На каких допущениях основана оценка рыночной стоимости объекта недвижимости?

• О наилучшем использовании объекта оценки.
• О совершении сделки купли продажи объекта типичным покупателем и типичным продавцом.
• Учета условий продажи предлагаемых текущим собственником.
• Учета предполагаемого использование объекта покупателем.
• Продажи объекта в течение определенного возможными участниками сделки периода времени.
  

ответ

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

3.1.55. В соответствии с Гражданским Кодексом РФ сделками признаются действие граждан и юридических лиц, направленные на:

• Установление гражданских прав и обязанностей.
• Изменение гражданских прав и обязанностей.
• Прекращение гражданских прав и обязанностей.
• Уточнение прав и обязанностей.
  

ответ

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

3.1.56. Как называется временной период с даты оценки до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным?

ответ

3.1.57. Как определяется валовый рентный мультипликатор?

• Отношение цены к валовой доходности.
• Отношение цены к чистому операционному доходу.
• Отношение чистого операционного дохода к цене.
• Еще один неправильный ответ.
  

ответ

3.1.58. Какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства предусмотрены Градостроительным кодексом РФ?

• Основные, вспомогательные виды разрешенного использования и условно разрешенные виды использования.
• Допустимые и недопустимые виды разрешенного использования.
• Постоянные и временные виды разрешенного использования.
• Ограниченные и неограниченные виды разрешенного использования.
  

ответ

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

3.1.59. Какие виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства бывают? (правильный ответ ~ основные, условно разрешенные, вспомогательные виды разрешенного использования;

ответ

3.1.60. Как изменится рыночная стоимость земельного участка, если увеличится его кадастровая стоимость?

• Уменьшится.
• Увеличится.
• Не изменится.
• Не хватает данных.

ответ

Правильным засчитывается ответ: «уменьшится». Логика такова: Величина кадастровой стоимости прямо влияет на размер платы за землю. Чем выше плата за землю, тем ниже ее рыночная стоимость.

3.1.61. Как изменится тек. стоимость объекта недвижимости, определенная методом дисконтирования денежных потоков, если он не будет сдаваться в аренду 2 года, период прогнозирования увеличится на 2 года?

• Не хватает данных.
• Уменьшится.
• Увеличится.
• Не изменится.

Вопрос странный, возможно неверно передана формулировка. Видимо, подразумевается. что текущая стоимость объекта не зависит от периода прогнозирования.

ответ

Правильным засчитывается ответ: «не изменится».

3.1.62. В границах каких зон, согласно требованиям Водного Кодекса РФ, устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности?

ответ

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.

3.1.63. Если ставка дисконтирования уменьшится, а терминальная ставка капитализации увеличится, то рыночная стоимость:

• Уменьшится.
• Увеличится.
• Не изменится
• Недостаточно данных (верный).

3.1.64. Кому принадлежит согласно Водному кодексу РФ пруд, расположенный в середине земельного участка, принадлежащего юридическому лицу?

ответ

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.

3.1.65. На каком праве могут принадлежать земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам?

• право собственности;
• право оперативного управления;
• право аренды;
• право хозяйственного ведения.

ответ

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3.1.66. С какой даты согласно Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» считается состоявшимся перевод земель или земельных участков из одной категории в другую?

• С даты принятия соответствующего решения на публичных слушаниях.
• С даты принятия акта о переводе земель или земельных участков.
• С даты изменения правил землепользования и застройки.
• С даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

ответ

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о категории земель или земельных участков.

3.1.67. Указать формулу определения стоимости земельного участка по методу капитализации земельной ренты.

ответ

3.1.68. Как повлияет на рыночную стоимость изменение следующих показателей: коэффициент капитализации уменьшился на 1%, норма дохода выросла на 1%?

3.1.69. Укажите корректное соотношение между коэффициентами капитализации единого объекта недвижимости (ККеон), земли (Кзу), улучшений (Кул) (при условии, что ожидаемые темпы роста по каждому указанному сегменту одинаковые, земельный участок, улучшения и единый объект недвижимости находятся в собственности).

• ККеон < ККул < ККзу;
• ККзу < ККул < ККеон;
• ККзу < ККеон < ККул;
• ККул < ККзу < ККеон;
• ККеон < ККзу < ККул.

ответ

ККзу < ККеон < ККул

3.1.70. На какой максимальный срок может быть заключен договор аренды земельного участка для сенокошения и выпаса скота из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности?

• 3 года.
• 5 лет.
• 7 лет.
• 10 лет.

ответ

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.

3.1.71. На какой срок земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования?

ответ

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем пять лет.

Практическая часть

Затратный подход к оценке

3.2.1. В 2010 году компания А приобрела и смонтировала зарегистрированный объект недвижимости – наливную эстакаду за 4 000 руб. (с учетом всех косвенных расходов и без учета НДС). Срок службы эстакады – 16 лет. В 2014 году компания А передала объект на баланс дочерней компании Б по остаточной стоимости.

Все данные в условии задачи приведены на середину года. Индекс изменения цен (к базовому ХХ году, на середину года):

Год	Индекс
2009	84
2010	85
2011	87
2012	98
2013	103
2014	116
2015	117
2016	118
2017	119

С использованием приведенных данных определите рыночную стоимость данной эстакады по состоянию на 2017 год (с учетом косвенных расходов и без учета НДС, округленно). Экономическое и функциональное устаревание, прибыль предпринимателя принять равными нулю. Результат округлить до рублей.

• 5600.
• 2450.
• 3150.
• 2500.

3.2.2. Физический износ объекта оценки составляет 10%, функциональное устаревание составляет 15%, внешнее устаревание составляет 5%. Сколько составляет накопленный износ, определяемый мультипликативным методом?

• 30%;
• 27,3%;
• 70,0%;
• 72,7%.
  

3.2.3. Вследствие ухудшения экологической ситуации в районе расположения оцениваемого объекта, чистый операционный доход от объекта снизился с 500 до 400 руб. с 1 кв. м аренде при годной площади в год. Арендопригодная площадь объекта составляет 1 000 кв. м. Среднерыночная ставка капитализации для подобных объектов составляет 10% и не зависит от фактов ухудшения экологической ситуации. Доля земельного участка в стоимости объекта составляет 30%. Предполагается, что негативное внешнее воздействие сохранится в течение неопределенно долгого периода времени. В результате действия негативных факторов происходит снижение стоимости земельного участка и появляется внешнее устаревание улучшений. Определить величину внешнего устаревания, относящуюся к зданию. Результат округлить до тысяч рублей.

• 700 000
• 1 000 000
• 300 000
• 1 300 000
• 100 000

Правильный ответ подразумевал, что начисление внешнего износа должно осуществляться и на улучшения, и на земельный участок.

3.2.4. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Коэффициент, учитывающий стоимость доставки и монтажа резервуара, составляет 1.7. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночную стоимость смонтированного резервуара объемом 150 куб. м с использованием коэффициента торможения. Данные для расчета износа: хронологический возраст 10 лет, полный срок жизни 28 лет, остаточный срок экономической службы 15 лет.

3.2.5. Затраты на создание конструкции зарегистрированного объекта недвижимости - металлического резервуара объемом 100 м3 составляет 100 000 руб., объемом 175 м3 - 140 000 руб. Затраты стоимости доставки и монтажа резервуара, составляет 70% от затрат на создание резервуара. Затраты на ускоренную доставку металлоконструкций - 15 000 руб. Надбавка за срочное оформление документации - 10% от стоимости металлоконструкций. Необходимо рассчитать рыночные затраты на создание смонтированного резервуара объемом 160 куб. м с использованием коэффициента торможения. Даны хронологический возраст, экономический срок жизни, эффективный возраст. Внешний и функциональный ноль.

3.2.6. Определить рыночную стоимость затратным подходом. Стоимость земельного участка 28 млн руб. затраты на создание здания с учетом прибыли предпринимателя ПП 90 млн. Совокупный износ здания 20%.

3.2.7. На земельном участке юридически и физически можно построить:
Вариант 1. офисное здание с общей площадью 6000 кв.м, арендопригодной площадью - 5000 кв.м, рыночная ставка аренды - 10000 руб./кв.м арендуемой площади в год, стабилизированная загрузка 90%, совокупные операционные расходы, оплачиваемые собственником и капитальный резерв - 1500 руб./кв.м, арендуемой площади, рыночная ставка капитализации -12%, совокупные затраты на девелопмент и продажу здания - 30 тыс. руб./кв.м общей площади.
Вариант 2. жилой дом с общей площадью 6000 кв.м, продаваемой площадью 4500 кв.м, средняя цена продажи - 90 тыс. руб./кв.м продаваемой площади.
Определите все значения совокупных затрат на девелопмент жилого здания и продажу площадей в расчете на кв.м общей площади, для которых девелопмент жилого здания будет являться НЭИ рассматриваемого земельного участка, если рыночная прибыль предпринимателя при девелопменте офисного здания составляет 20% от цены продажи здания, при девелопменте жилого здания - 25% (от выручки от продажи)? Предположить, что на момент продажи офисное здание имеет стабилизированную загрузку на рыночных условиях, а фактор разновременности денежных потоков учтен в прибыли предпринимателя Результат округлить до сотен рублей.

• Менее 33 400
• Менее 39 000
• Более 39 000
• Менее 55 800
• Более 33 400
  

3.2.8. Посчитать стоимость резервуара из нержавеющей стали, подземный, объем 30куб м, масса 8 тонн. Стоимость металлоконструкции 10руб /кг из металла, 18 руб /кг из нержавеющей стали. Затраты на доставку 7% от металлоконструкции. Затраты на сборку 100% от металлоконструкции для наземных резервуаров и 200% для подземных. Выемка земли для резервуара 1000 руб/куб м. (считать весь объем резервуара). Дополнительно указаны возрасты / сроки службы для расчета величины физического износа.

3.2.9. Определить рыночную стоимость земельного участка, на котором расположено отдельно стоящее здание. Стоимость единого объекта недвижимости составляет 12 500 000 руб. Затраты на воспроизводство для здания без учета износов и устареваний составляют 10 000 000 руб., физический износ оценивается в 1 000 000 руб., функциональное устаревание - 500 000 руб. (других видов износов и устареваний не выявлено). Модель расчета совокупного износа и устареваний - аддитивная. Прибыль предпринимателя принять равной нулю. Рыночную стоимость земельного участка округлить до тысяч рублей.

3.2.10. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости по состоянию на 2017 год (на середину периода). Затраты на строительство данного объекта недвижимости в 2010 году составили 1 000 000 руб. Срок жизни 70 лет. Индексы роста цен (на середину периода): 2009 – 82, 2010 – 85, 2011 – 87, 2011 – 92, 2012 – 95, 2013 – 101, 2014 – 106, 2015 – 110, 2016 – 115, 2017 – 119.

3.2.11. Определить рыночную стоимость зарегистрированного объекта недвижимости - магистрального нефтепровода протяженностью 120 километров. Диаметр трубы - 820 мм, толщина стенки трубы -10 мм. Стоимость трубы с учетом изоляции по состоянию на дату публикации ценовой информации - 57 рублей/тонну. Масса трубы диаметром 820 мм с толщиной стенки -10 мм - 202 тонн/километр. Индекс перехода цен от даты публикации ценовой информации к дате оценки -1,15.
Стоимость строительно-монтажных работ по состоянию на дату оценки - 16 000 рублей/километр.
Возраст трубы -10 лет, полный срок службы - 29 лет, оставшийся срок службы 12 лет. Функциональное и экономическое устаревание и прибыль предпринимателя принять равной нулю. Результат округлить до тысяч рублей.

• 1 366 000;
• 1 452 000;
• 2 057 000;
• 2 299 000;
• 572 000.
  

3.2.12. Определите рыночную стоимость объекта недвижимости, представленного земельным участком и стоящем на нем зданием. Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, без учета износа и устареваний рассчитаны на уровне 11 000 000 руб., обнаружены признаки физического износа (физ. износ на уровне 10%). Затраты на воспроизводство здания с учетом прибыли предпринимателя, физ. износа и всех видов устареваний уценены на уровне 8 800 000 руб. рыночная стоимость земельного участка составляет 2 000 000 руб.

• 10 800 000
• 9 040 000
• 12 560 000
• 13 000 000
  

3.2.13. Определить в ценах 2016 года затраты на замещение / воспроизводство с учетом физического износа складского здания из железобетона. Здание расположено в Саратовской области. Следует использовать только один наиболее близкий аналог и учесть корректировку на объем.
Отрасль – деревообработка. Строительный объем объекта оценки 8000 куб.м. В справочнике приведены удельные показатели стоимости строительства в ценах Московской области по состоянию на 2014 год. Возраст объекта оценки 10 лет, полный срок службы 40 лет, оставшийся срок службы 27 лет. Износ определить по методу эффективного возраста. Прибыль предпринимателя, функциональное и внешнее устаревание равны нулю. Результат округлить до сотен тысяч.
Данные об объектах-аналогах из отраслевого справочника

Наименование	Материал	Строительный объем	Удельный показатель
Административно-бытовой корпус	ж/б	8 000	5 600
Склад для хранения пиломатериалов	ж/б	6 500	3 253
Склад готовой продукции для деревообрабатывающих предприятий	кирпич	7 500	2 319
Цех для производства технологических брикетов из коры	кирпич	8 370	4 331
Склад для хранения пиломатериалов	сэндвич-панели	11 000	1 611

Поправка на разницу в объеме

Отношение объема объекта оценки к объекту-аналогу	Поправка на разницу в объеме
0,30 – 0,49	1,20
0,50 – 0,79	1,16
0,80 – 1,20	1,00
1,21 – 2,00	0,87
> 2,01	0,86

Регионально-экономическая корректировка по материалу стен

Регион	кирпич	ж/б	сэндвич панели	древесина
Москва	0,7	0,5	1,0	0,9
Московская область	1,0	1,0	1,0	1,0
Саратовская область	0,9	0,8	0,7	0,4
Томская область	0,5	0,1	0,9	0,6

Индексы цен в строительстве по РФ по отношению к некому базовому году

Группа индексов (строительство объектов с несущими конструкциями из …)	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016
кирпича	172	180	174	177	185	192	195
ж/б	167	175	181	174	176	177	184
сэндвич панелей	198	203	212	211	214	221	226
древесины	113	120	122	129	132	128	136

• 11 200 000;
• 15 200 000;
• 8 400 000;
• 14 700 000;
• 12 800 000.
  

3.2.14. Оценивается здание, незавершенное строительством, у которого возведены фундамент, стены и 40% перекрытий. Оценщик нашел информацию по удельным весам конструктивных элементов аналогичного построенного здания: фундамент – 10%; стены – 15%; перекрытия – 20%; крыша – 15%; прочие элементы –40%. Определите удельный вес перекрытий в восстановительной стоимости объекта оценки.

• 8%;
• 18%;
• 20%;
• 24%.
  

Сравнительный подход к оценке

3.2.15. Объект оценки - право собственности на коттедж и земельный участок. Сопоставимый объект был продан за 1 000 000 руб. и отличается тем, что имеет на 50 кв.м большую площадь дома, а также отдельно-стоящий гараж. Из анализа продаж оценщик выяснил, что наличие гаража увеличивает рыночную цену на 150 000 руб., а каждый дополнительный кв. м площади коттеджа прибавляет 8 000 руб. к рыночной цене объекта. Считать, что иные характеристики объекта и аналога сопоставимы. Определить рыночную стоимость Объекта оценки. Результат округлить до тысяч рублей.

• 750 000;
• 1 550 000;
• 850 000;
• 1 250 000;
• 450 000.
  

3.2.16. Определить рыночную стоимость 5-х звёздочной гостиницы с годовым ЧОД 1300000 руб. Аналог 1: 5-х звёздочная гостиница продана за 8 400 000 руб., её годовой ЧОД составлял 900 000 руб. Аналог 2: 3-х звёздочная гостиница продана за 8 000 000 руб., её годовой ЧОД составлял 1 200000 руб.

3.2.17. Влияние общей площади на стоимость квартиры описывается зависимостью C = 500 – 2*S. Площадь аналога 70 кв.м., объекта оценки – 50 кв.м. Определить величину корректировки на разницу в площади (в процентах, с учетом знака).

3.2.18. Объект продан 6 мес. назад. Рост цен 2% в мес. какую нужно сделать корректировку в % (со знаком).

3.2.19. Арендная плата в 2003 г. -1000 руб. индекс 2003-2005 – 1,5, индекс 2005 -2017 -3.45. Какова арендная плата на 2017 г.?

3.2.20. Определить рыночную стоимость двухкомнатной квартиры во введенном в эксплуатацию доме эконом-класса, находящемся в Юго-восточном администратином округе населенного пункта. Общая площадь квартиры 60 кв.м, жилая площадь квартиры 41 кв.м. Разница между ценами сделок и ценами предложений составляет 7%. Для расчета удельной стоимости объекта скорректированные цены аналогов учитывайте с одинаковыми весами, корректировки применяйте последовательно. Результат расчета округлите до десятков тысяч рублей.
Данные для расчета приведены в таблицах далее. Считать, что никакие корректировки, кроме перечисленных в табл. 1, не требуются. Табл.1. Расчет удельной стоимости квартир сравнительным подходом

параметр	объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3
Тип	квартира	квартира	апартаменты	квартира
Кол-во комнат	2	3	2	2
Класс	эконом	эконом	комфорт	эконом
Местоположение	ЮВАО	ЮВАО	ЮВАО	СВАО
Стадия строит-ва	3	3	3	1
Цена предложения, руб./кв.м общей площади	-	170 000	170 000	120 000
Корректировки
- на уторгование
- на тип недвижимости
- на кол-во комнат
- на класс объекта
- на местоположение
- на стадию

Табл.2. Средние цены на квартиры и апартаменты по округам

округ	квартиры, руб./кв.м	апартаменты, руб./кв.м
ЮВАО	181 500	165 000
ВАО	169 400	154 000
СВАО	154 000	140 000

Табл.3. Средние цены на квартиры по классам (при прочих равных условиях)

класс	средняя цена, руб./кв.м
Эконом	152 000
Комфорт	160 000
Бизнес	193 000

Табл.4. Скидка к цене за кв.м в зависимости от стадии готовности дома

стадия	корректировка относительно последующей стадии
Начаты земляные работы	-10%
Начато строительство наземной части	-15%
Введен в эксплуатацию	0%

Табл.5. Скидка к цене в зависимости от количества комнат (при прочих равных условиях)

Количество комнат	Скидка относительно 1 комнатной квартиры
1	0
2	-5%
3	-10%

В различных вариантах задачи величины скидок даются относительно разных баз (например, для табл. 4 может быть вариант – к цене последней стадии).

• 10 080 000
• 9 120 000
• 9 530 000
• 9 800 000
• 9 930 000
  

3.2.21. Определить рыночную стоимость здания с дебаркадером площадью 1000 кв. (без учета площади дебаркадера). Цена аналога (здания без дебаркадера) – 40 000 руб./кв.м. При прочих равных, объекты, состояние которых аналогично состоянию оцениваемого здания, на 30% дешевле объектов с состоянием, аналогичным состоянию аналога. Абсолютная корректировка на наличие дебаркадера - 50 000 руб. Для решения данной задачи первой вносится относительная корректировка. Внесение иных корректировок не требуется. Результат округлить до тысяч рублей.

• 40 050 000
• 27 950 000
• 52 050 000
• 28 050 000
• 28 000 000
  

3.2.22. Найти коэффициент уторгования для торгового помещения, расположенного на 1 этаже. Даны следующие данные для расчета:

• офисное помещение на 2 этаже. Продавалось за 1,2 млн. руб., было продано за 980 тыс. руб.;
• торговое помещение на 1 этаже. Продавалось за 2,2 млн. руб., было продано за 1,6 млн. руб.;
• магазин на 1 этаже. Продавался за 600 тыс. руб., был продан за 600 тыс. руб.;
• помещения фитнес центра, вроде без указания этажа. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,9 млн. руб.;
• помещения супермаркета на 1 этаже. Продавался за 2 млн. руб., был продан за 1,7 млн. руб.
  

3.2.23. Рассчитать стоимость арендной ставки по состоянию на начало 2017 года, если известно, сто величина арендной ставки по состоянию на начало 2003 года составляла 1000 руб., индекс перехода цен с 2003 по 2005 год составляет 1,54. Индекс перехода цен с 2005 по 2017г. составил 2,56.

3.2.24. Определить рыночную стоимость земельного участка площадью 2 га, категории земли поселений, разрешенное использование – строительство торговых объектов. Имеется информация о следующих предложениях на продажу земельных участков (цена, предложения, площадь, категория, разрешенное использование).

аналог	цена предложения	площадь, га	категория	разрешенное использование
1	450 тыс. руб.	2	земли поселений	строительство офиса
2	700 тыс. руб.	2,2	земли поселений	строительство ТЦ
3	400 тыс. руб.	1,8	земли промышленности	строительство станции с производственного объекта с торговыми площадями
4	500 тыс. руб.	1,8	земли поселений	строительство автозаправочной станции с объектами придорожного сервиса
5	600 тыс. руб.	2	земли поселений	строительство торговых объектов

Для расчета предположить, что НЭИ для всех предложений соответствует разрешенному использованию, корректировка на уторговывание 5%, корректировка цены единицы в сравнении – 1га – аналога на площадь при отклонении площади аналога от площади объекта на +/10% составляет соответственно +/-3%. Значения прочих характеристик считать одинаковыми, веса использованных аналогов взять равными. Результат округлить до десятков тысяч.

• 540;
• 600;
• 580;
• 630;
• 620.
  

3.2.25. В качестве аналога для оценки объекта недвижимости – офисного 8-этажного здания (права собственности) класса С, 1960 года постройки. общей площадью 5 тыс кв.м и арендопригодной площадью 4500 кв.м используется предложение на продажу офисного 9-этажного здания (права собственности) класса В, 1990 года постройки, общей площадью 10 тыс. кв.м. и адендопригодной площадью 8 тыс. кв. м. Здание аналога сдано в долгосрочную аренду по ставкам выше рыночных для этого здания. Исходя из приведенного описания, перечислите все корректировки к цене аналога, которые необходимо применить, предполагая, что все иные характеристики, кроме описанных в условии у объекта недвижимости и аналога идентичны?

• Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, метаположение, общую площадь
• Корректировка на физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение общую и адендопригодной площади, передаваемые права с учетом обременений.
• Корректировка на уторговывание, физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение площадей и арендопригодные площади
• Корректировки на уторговывание, класс, физическое состояние, …. соотношение общей и адендопригодной площади
• Корректировка на уторговывание, передаваемые права с учетом …. физическое состояние, класс, общую площадь, соотношение адендопригодной площади.
  

3.2.26. Валовый рентный мультипликатор для рынка офисных помещений составляет 5. Определить рыночную стоимость офисного помещения общей площадью 100 кв. м., если известно, что оно сдано в аренду по ставке 1000 руб/кв.м., общей площади в месяц, дополнительно арендатор возмещает операционные расходы из расчета 100 руб/кв.м. общей площади в месяц. Ставки аренды и возмещения операционных расходов соответствуют рыночным. Результат округлить до сотен тысяч руб.

• 6 000 000;
• 5 400 000;
• 6 600 000;
• 7 920 000;
• 5 500 000.
  

3.2.27. Рассчитать стоимость 1 кв.м бизнес-центра класса В (находится в центре, отделка евростандарт, данные характеристики типичны для данного класса). Аналог класс С, 50 000 руб./кв.м (находится на окраине, простая отделка, данные характеристики типичны для данного класса). Класс С дешевле В на 25%, евроотделка лучше простой на 16%, центр лучше окраины на 14%. Определение класса включает в себя характеристики отделки и местоположения. (эту фразу постаралась точно передать).

3.2.28. Оценщиком обнаружен аналог, который продается в рассрочку на 5 лет под 10%, выплаты в конце года, данный процент ниже рыночного. Рыночная ставка по кредиту 13%. Рассчитать корректировку на способ финансирования, если объект оценки продается при условии моментальной оплаты.

3.2.29. Определить рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 1000 кв.м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 800 кв. м, в котором проведен косметический ремонт. Аналог был продан за 600 000 руб. Для решения данной задачи предположить, что различие в площадях влияния на удельную стоимость не оказывает. Имеются также следующие данные по парным продажам для расчета абсолютной корректировки на состояние:

объект	состояние	цена, руб
Одноэтажное кирпичное офисное здание 200 кв.м	Требуется косметический ремонт	120 000
Одноэтажное кирпичное офисное здание 400 кв.м	Проведен косметический ремонт	260 000

Результат округлить до тыс. рублей.

• 667 000
• 700 000
• 800 000
• 750 000
• 600 000

3.2.30. Рассчитайте валовый рентный мультипликатор для объекта недвижимости, если он был продан за 0.8 млн руб., полностью сдан в аренду и арендный доход составляет 200 тыс. руб., чистый операционный доход -150 тыс. руб., чистая прибыль -100 тыс. руб. Результат округлить до десятых.

• 0,19;
• 4,00;
• 0,25;
• 8,00;
• 5,30.
  

Доходный подход к оценке

3.2.31. Определить годовой потенциальный валовой доход для объекта недвижимости (есть вариант задачи на определение действительного валового дохода). - Общая площадь помещений 450 кв. м. Арендопригодная площадь помещений 410 кв. м. Рыночная арендная плата 7000 руб./кв. м арендопригодной площади в год. Вакантная площадь 5%. Результат округлить до тысяч рублей.

• 2 727 000;
• 2 870 000;
• 2 432 000;
• 3 150 000;
• 3 014 000.
  

3.2.32. Рассчитать стоимость земельной ренты, если ЧОД ЕОН = 300 000 руб., стоимость улучшений – 600 000 рублей, R для улучшений – 15%, R земли – 10%.

3.2.33. Рассчитать коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости. На дату оценки срок физической жизни здания составлял 15 лет, эффективный возраст объекта - 30 лет. Полный срок экономической жизни объекта - 60 лет. Безрисковая ставка инвестирования 6%, срок рыночной экспозиции объекта 3 месяца, премия за риск вложения в недвижимость - 4%, премия за инвестиционный менеджмент - 3%, средняя ставка кредитования по залог аналогичных объектов - 12%. Возврат инвестиций осуществляется по методу Инвуда. Результат округлить до сотых долей процента.

• 19,01%;
• 15,54%;
• 20,51%;
• 14,75%;
• 16,69%.
  

3.2.34. Определить рыночную стоимость офисного здания, если известно что его общая площадь составляет 5 тыс кв.м, арендопригодная площадь 4 тыс кв. м. Предполагается, что первый и второй годы прогнозного периода, здание сдается в краткосрочную аренду на рыночных условиях, рыночная ставка аренды – 25 тыс руб/кв. м/год, при этом загрузка площадей составляет 70% в первый и 50% во второй годы. Начиная с третьего года, все здание будет сдано одному арендатору в аренду на 49 лет. В первый год ставка аренды составит 10 тыс руб/кв.м арендопригодной площади/год, а начиная со второго и далее на весь срок аренды – 30 тыс руб/кв.м адендопригодной площади / год. Можно считать, что в течение всего срока аренды поступления платежей по договору полностью гарантировано. Дополнительно к арендной плате все арендаторы оплачивают операционные расходы в размере 2 тыс.руб/год/кв.м арендуемой площади, что соответствует рыночной практике. Фактические операционные расходы по зданию составляют 8 тыс руб/год/кв.м общей площади все ставки аренды, возмещаемые и фактические расходы предполагаются постоянными, ставка терминальной капитализации – 12%, затраты на продажу не учитывать, требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций -14%. Период прогноза предположить равным трем годам. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до миллионов.

• 472 млн.руб.;
• 1 178 млн.руб.;
• 542 млн.руб.;
• 482 млн.руб.;
• 548 млн.руб.

3.2.35. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 300 000 руб. в год, Затраты на замещение для улучшений с учетом износа и устареваний в текущих ценах составляют 600 000 руб., коэффициенты капитализации для земли и улучшений составляют 10% и 15% соответственно. Рассчитать ЧОД от з/у.

3.2.36. Определить стоимость земельного участка методом остатка. Рыночная стоимость единого годового объекта 2 млн. руб. Затраты на строительство улучшений 500 тыс. руб. Проценты за пользование кредитом 20% от затрат на строительство. Сумма кредита 300 тыс. руб. ПП 25% от стоимости годового объекта.

3.2.37. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5000 кв.м, арендопригодная площадь 4000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 400 млн руб. и будут 20 понесены в течение двух лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25000 руб за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Ставка терминальной капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать, ставка дисконтирования операционного периода 16%, инвестиционного периода - 20%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.

3.2.38. Рассчитай ставку капитализации, если объект недвижимости был продан за 1 млн руб., потенциальный валовый доход составляет 200 тыс. руб. в год, действительный валовый доход – 190 тыс. руб. в год, чистый операционный доход – 150 тыс. руб. в год. Результат округлить до процентов.

• 15 %
• 20 %
• Недостаточно данных для решения
• 5 %
• 19 %

3.2.39. Определить рыночную стоимость. ЧОД в течение ближайших десяти лет составит 150 тыс. руб. В конце десятого года объект можно будет продать за 1 200 тыс. руб. Инвестор получает ипотечный кредит в сумме 900 тыс. руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 15%.

3.2.40. Какая максимальная сумма может быть уплачена за здание на текущий момент, если предполагается, что через 4 года оно может быть продано не дороже чем за 2,8 млн. руб. В течение этих 4 лет доходы от здания позволят только покрывать расходы по его обслуживанию, а требуемая норма доходности для подобных проектов составляет 26% годовых (дисконтирование на конец периода). Среднерыночная ставка кредитования для аналогичных инвестиций составляет 18%. Результат округлить до тысяч рублей.

• 1 400 000
• 1 111 000
• 1 444 000
• 1 628 000
• 1 373 000
  

3.2.41. Рассчитать ставку дисконтирования, номинированную в рублях, в качестве безрисковой взять доходность облигаций. Безрисковая доходность ОФЗ – 3,1%, валютная доходность - 3,5%, премия за риск-вложения и премия за инвестиционный менеджмент – 2,5%. Срок экспозиции – 4 месяца.

3.2.42. Известно, что для офисных помещений на дату оценки ВРМ составляет 5. Рассчитать стоимость офисного помещения, которое сдаётся в аренду по 1000 руб./ кв м в месяц. Дополнительно арендатор возмещает 100 руб. / кв м в месяц. операционных расходов. Площадь здания 100 кв. м.

3.2.43. Рассчитайте ставку капитализации для земли, если рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 2 млн. руб., стоимость замещения улучшений с учетом износа и устареваний составляет 1,5 млн. руб, арендный доход, приносимый единым объектом недвижимости, составляет 200 тыс. руб./год а ставка капитализации для улучшений составляет 12%. Результат округлить до целых %.

• 1%;
• 11%;
• 5%;
• 4%;
• 10%.
  

3.2.44. Оценивается земельный участок с учетом обязательства продавца построить и передать покупателю готовое к эксплуатации складское здание общей площадью 5 тыс кв.м., затраты на девелопмент – 220 млн руб. цена здания с участком – 60 тыс руб/кв.м. общей площади здание оплачивается в момент передачи готового здания. Определить вклад в рыночную стоимость участка данного обязательства, если известно, что в случае если бы здание было построено и предполагалось для сдачи в аренду, то затраты на девелопмент составили бы 200 млн руб, на момент ввода в эксплуатацию рыночная ставка аренды для него составила бы 6 тыс руб за кв. м/ год общей площади (все операционные расходы компенсируются арендатором дополнительно собственник расходов не несет) и склад выйдет стабилизированную загрузку в размере 95%. Рыночная ставка капитализации составляет 11%. Период строительства в обоих случаях-1,5 года, затраты несутся равномерно. Ставка дисконтирования инвестиционного периода- 20% годовых. Длительность одного периода модели – полгода, количество-3. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, результат округлить до сотен тысяч руб.

• 9 600 000;
• 14 400 000;
• 4 000 000;
• 16 600 000;
• 10 100 000.
  

3.2.45. Методом предполагаемого использования рассчитать рыночную стоимость земельного участка, предназначенного под строительство торгового центра. Полные затраты на создание объекта – 10 млн руб., срок строительства 2 года, в начале первого и в конце второго года строительства предполагается понести по 50% от величины полных затрат. Прогнозируемая выручка от продажи объекта на момент завершения строительства за вычетом затрат на продажу – 25 млн руб., требуемая рыночная норма доходности для подобных инвестиций 20 %. Денежные потоки дисконтировать на начало периода. Результат округлить до тысяч.

• 8 194 000.
• 1 167 000.
• 10 417 000.
• 8 889 000.
• 9 722 000 <

3.2.46. Рассчитать ЧОД от земельного участка, если ЧОД ЕОН 200 000 руб., стоимость улучшений 800 000 рублей, R для улучшений 15%, R земли 10%.

3.2.47. Рассчитать годовой потенциальный доход, если площадь общая 450 кв.м., площадь арендопригодная 410 кв.м., арендная ставка годовая 7000 руб/кв.м., незанятых площадей 5%.

3.2.48. Рыночная ставка аренды для торгового помещения на начало 2003 года составляла 100 руб. Индекс изменения рыночных ставок аренды для соответствующего сегмента рынка недвижимости с начала 2001 года по начало 2017 года составил 3.54. Индекс изменения рыночных ставок аренды с начала 2001 года по начало 2003 года составил 1.18. Рассчитайте рыночную ставку аренды для этого помещения на начало 2017 года.

• 118;
• 236;
• 300;
• 354;
• 472.
  

3.2.49. Определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Стоимость земельного участка 110 000 руб. Годовой чистый операционный доход от улучшений 55 000 руб. Норма доходности 13%. Норму возврата определить по методу Хоскольда при том, что оставшийся срок экономической жизни 35 лет, безрисковая ставка 8%.

---