Недвижимое имущество:Раздел 3. Доходный подход

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Версия от 12:02, 18 декабря 2017; ArinaArina (обсуждение | вклад) (→‎3.10. Методы капитализации по расчетным моделям)
Перейти к: навигация, поиск 
Навигация по разделу "недвижимость:" общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее.

3.1. Потенциальный_валовый_доход

3.2. Действительный валовый доход

3.3. Операционные расходы

3.4. Чистый операционный доход

3.5. Функции сложного процента

3.6. Ставка дисконтирования и капитализации (метод кумулятивного построения, метод рыночной экстракции

3.6.1. Ставка дисконтирования:

  • процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
  • процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

LaTeX: i_p=\frac{i_{\tiny H}-i_{\tiny \cyr inf}}{1+i_{\tiny \cyr inf}}

где:
LaTeX: i_p - реальная ставка, доли ед.
LaTeX: i_{\tiny H} - номинальная ставка, доли ед.;
LaTeX: i_{\cyr inf} - темп инфляции, доли ед.

3.6.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

3.6.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты недвижимости. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в недвижимость, премии за инвестиционный менеджмент:

LaTeX: i_{\tiny \cyr NL}=\frac{i}{12} \times N

где:
LaTeX: N - срок экспозиции объекта на рынке, мес.;
LaTeX: i_{\tiny \cyr BR} - безрисковая ставка, %.

Срок экспозиции объекта недвижимости на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект недвижимости – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в недвижимость). Премия за инвестиционный менеджмент – премия, учитывающая сложность управления оцениваемым объектом.

3.6.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов недвижимости при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

LaTeX: R=\frac{\tiny \cyr CHOD}{C}

где:
LaTeX: R - общая ставка капитализации, доли е
LaTeX: C - рыночная стоимость, ден.ед.;
LaTeX: i_{\tiny \cyr CHOD} - чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

3.6.5. На что обратить внимание в практической деятельности: величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей).

3.7. Метод прямой капитализации для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

3.8. Ипотечно-инвестиционный анализ

3.8.1. Основные определения.

3.8.1.1. Ипотечный кредит – кредит, обеспечением (залогом) по которому выступает недвижимое имущество. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) кредитору как гарантия возврата кредита.

Основные виды кредитов:

  • с постоянным платежом (самоамортизирующийся кредит) – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется равными платежами;
  • с переменными платежами – погашение процентов и основного тела кредита осуществляется платежами, величина которых изменяется с течением времени под действием различных факторов (например, изменение остатка основного тела кредита или процентной ставки). Одним из вариантов кредита данного вида является кредит с шаровым платежом, погашение которого осуществляется единым платежом в конце срока.

3.8.1.2. Ипотечная постоянная – отношение ежегодных расходов по обслуживанию ипотечного кредита к первоначальной сумме (величина аннуитетного платежа, определяемого по функции «взнос на амортизацию единицы»):

LaTeX: {\cyr P}_{\tiny \cyr I}\;=\;\frac{{\cyr P}_{\tiny \cyr G}}K\times100\%

где:

ПИ  –

ипотечная постоянная, %

 

ПГ  –

годовой платеж, ден.ед.;

 

К  –

начальная сумма ипотечного кредита, ден.ед.

</tbody>
 

3.8.1.3. Эффективная ставка по кредиту – показатель, определяющий реальную стоимость кредита. Помимо номинальной процентной ставки по кредиту учитывает и все сопутствующие расходы по его обслуживанию (комиссии за открытие и ведение счета, за прием в кассу наличных денег, за получение наличности в банкомате и пр.).

3.8.1.4. Коэффициент ипотечной задолженности – отношение суммы кредита к стоимости объекта недвижимости, выступающего залогом по соответствующему кредиту:

LaTeX: {\cyr K}_{\tiny \cyr IZ}\;=\;\frac{\cyr K}C_{\tiny H} \times100\%

где:

КИЗ  –

коэффициент ипотечной задолженности, доли ед.;

 

К  –

сумма кредита, ден.ед.;

 

СН  –

стоимость объекта недвижимости, ден.ед.

</tbody>
 

3.8.2. Основной математический аппарат ипотечно-инвестиционного анализа:</p>

LaTeX: C_{\tiny H}\;=\;K+CK

где:

СН  –

стоимость объекта недвижимости;

 

К  –

сумма кредита;

 

СК  –

сумма собственного капитала.

</tbody>
 

LaTeX: R_H\;=\;\frac{\cyr CHOD}{C_H}

где:

RН  –

ставка доходности недвижимости, доли ед.;

 

ЧОД  –

чистый операционный доход, ден.ед./год.

</tbody>
 

LaTeX: R_{CH}\;=\;\frac{\cyr CHOD\;-\;POK}{CK}


где:

RСК –

ставка доходности на собственный капитал, доли ед.;

 

РОК –

расходы на обслуживание кредита, ден.ед./год.

</tbody>
 

3.8.3. Финансовый леверидж (применительно к ипотечно инвестиционному анализу) – соотношение ставок доходности на собственный капитал и недвижимости в целом:

  • положительный – RСК > RН (свидетельствует об эффективном инвестировании собственного капитала);
  • отрицательный – RСК<RН.


3.8.4. Пример задачи. Определить знак финансового левериджа при следующих условиях: ставка доходности недвижимости 15%; коэффициент ипотечной задолженности 70%; кредит получен на 20 лет под 10% годовых, в течение срока кредитования уплачиваются только проценты, тело кредита возвращается единым платежом в конце.Решение:

LaTeX: C_H\;=\;x.

LaTeX: K=K_{\tiny \cyr iz}\times C_H=x\times0.7=0.7x. LaTeX: CK=C_H\;-\;K\;=\;x\;-\;0.7x\;=\;0.3x.

LaTeX: \begin{array}{l}POK=0.1\times K=0.1\times0.7x=0.07x.\\\end{array}

LaTeX: \begin{array}{l}R_{CK}=\frac{{\cyr CHOD}\;-\;POK}{CK}=\frac{0.15x\;-\;0.07x}{0.3x}=0.26(6)\sim26.7\%\\\end{array}

LaTeX: R_{CK}\;>\;R_{H\;}\rightarrowлеверидж положительный

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям

3.10.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

 

LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}

где:

С  –

рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

 

ЧОД  –

чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

 

R –

ставка капитализации, доли ед./год (период);

 

i –

ставка дисконтирования, доли ед./год (период).

 

iВОЗВР –

норма возврата, доли ед./год (период).

 

3.10.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что:

·         в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;

·         в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

3.10.3. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда.

Решение:

LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}


LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}=\frac{i}{\left(1+i\right)^T-1}=\frac{0,15}{\left(1+0,15\right)^{10}-1}\approx 0.05


LaTeX: PV=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i + i_{\tiny \cyr VOZVR}}=\frac{100 000}{0.15 + 0.05}= \frac{100 000}{0.2}=500000


3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

читать


3.9. Метод дисконтирования денежных потоков

3.10. Методы капитализации по расчетным моделям


3.11. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

читать


Навигация по разделу "недвижимость:" общие темы, базовые понятия, затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее
Источник — «http://kvalexam.ru/index.php?title=Недвижимое_имущество:Раздел_3._Доходный_подход&oldid=3028»