Раздел 10. ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ
Экспертное заключение, так же как и отчет об оценке, может быть оспорено.
Важным параметром экспертного заключения является его «устойчивость». Под устойчивостью экспертного заключения, по аналогии с устойчивостью отчета об оценке, понимается способность выдерживать разного рода проверки и критику. На устойчивость оказывает влияние как достоверность использованных в экспертном заключении данных, так и корректность формулировок (однозначность, лаконичность и пр.). Например, если заключение не позволяет его пользователю получить представление о нарушениях без необходимости прочтения самого отчета об оценке или замечания допускают неоднозначное толкование (см. табл. 23) – это не позволит уполномоченному лицу принять на основе экспертного заключения соответствующее решение в штатные сроки. Потребуется, как минимум, дополнительное изучение отчета об оценке, экспертного заключения и рыночной конъюнктуры. Несоблюдение при проведении экспертизы описанных выше принципов и требований ЗоОД приводит к появлению в экспертном заключении ошибок и нарушений, которые снижают его устойчивость и способны привести к его успешному оспариванию (отклонению).
10.1. Классификация ошибок
Практика защиты Оценщиков от недобросовестной или неквалифицированной экспертизы, а также анализ международного опыта экспертизы [45] позволили выявить 14 основных типов ошибок Экспертов – табл. 31.
Таблица 31.
Основные типы ошибок Экспертов
| № п/п | Тип ошибки | Комментарий |
|---|---|---|
| Неверное понимание требований ЗоОД | ||
| 1 | Частичная проверка законодательства | Например, проверка только формальных требований ЗоОД. |
| 2 | Избыточные требования к отчету об оценке и Оценщику | Предъявление к отчету об оценке требований, выходящих за рамки ЗоОД. |
| 3 | Неверная идентификация нарушенного требования | Ошибка корректно выявлена, однако указано не соответствующее ей требование ЗоОД. |
| Неверное понимание методологии оценки | ||
| 4 | Навязывание альтернативных источников информации | 4.1. Использование в экспертизе источников информации, недоступных для Оценщиков (закрытых). Задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке – Эксперт должен указать, что Оценщик сделал неправильно (если нарушения имеются), а не показать, что он умеет делать по-другому/лучше (в т.ч., например, выбирать аналоги). Определение рыночной стоимости (ст. 3 Закона об оценке) подразумевает, что ее величина определяется информацией, доступной в открытых источниках информации. Обоснование нарушения не может опираться на инсайдерскую или другую информацию, которая не могла быть доступна Оценщику, добросовестно выполняющему свою работу.
4.2. Использование источников информации с сопоставимой по сравнению с использованными в отчете или худшей достоверностью. Аргументы Эксперта должны быть сильнее аргументов Оценщика, изложенных в отчете об оценке. В противном случае будет иметь место «пререкание» двух сторон, а дискуссия выйдет из профессиональной плоскости. |
| 5 | Навязывание альтернативной методологии | Фундаментальным принципом оценки является независимость Оценщика – он сам вправе выбирать тот или иной подход или метод расчета при соответствующем обосновании (ст. 14 Закона об оценке).
Эксперт не в праве навязывать Оценщику методологию или свое мнение по дискуссионным вопросам (вопросам, по которым в профессиональном оценочном сообществе отсутствует консолидированное мнение или значительно преобладающее мнение; например, к таким вопросам в определенных ситуациях относятся: методика обоснования величины внешнего износа, период дисконтирования реверсии [32]). Отметим, что принцип независимости Оценщика не должен останавливать Эксперта обоснованно высказывать замечания о том, что использованная в отчете об оценке методология не учитывает специфики конкретной оценочной ситуации. |
| Неверное понимание рыночной конъюнктуры, специфики объекта оценки и его стоимости | ||
| 6 | Замечание, которое невозможно корректно исправить по объективным рыночным причинам, не зависящим ни от Оценщика, ни от Эксперта | Конъюнктура рынка и имеющаяся в открытом доступе информация не позволяют исправить нарушение, например, в связи с отсутствием необходимых для расчетов данных |
| 7 | Указание не всех существенных замечаний | 7.1. В отчете присутствует существенное нарушение требований ЗоОД, однако Эксперт его не выявил.
7.2. В отчете присутствует несколько существенных нарушений требований ЗоОД, однако Эксперт указал не все из них. |
| Неверная формулировка замечания | ||
| 8 | Непонятное замечание | Формулировка замечания не позволяет понять его смысл. |
| 9 | Замечание, допускающее неоднозначное толкование | Формулировка замечания допускает неоднозначное толкование его смысла, что способно привести к различным по логике вариантам его исправления. |
| 10 | Отсутствие обоснования профессиональной позиции Эксперта | В соответствии с принципом экспертизы №1 (презумпция невиновности Оценщика), наличие нарушения в отчете должно быть доказано – позиция Эксперта должна быть обоснована. |
| 11 | Перегрузка заключения избыточной информацией | Аналогично нарушению Оценщиком требований принципа достаточности. |
| 12 | Замечания, вводящие в заблуждение пользователя экспертного заключения | 12.1. Искажение существенности замечаний – идентификация ошибки, которая вообще не оказывает влияния на итоговую стоимость объекта оценки (или оказывает несущественное влияние) в качестве существенной, или наоборот.
12.2. Указание на нарушение, которое по факту в отчете отсутствует. |
| 13 | Непроверяемое замечание | Формулировка замечания не позволяет проверить его корректность. Например, невозможно соотнести данное замечание с конкретным фрагментом отчета об оценке или положением ЗоОД. |
| 14 | Отсутствие указаний на нарушение требований ЗоОД | Не указано, какое именно требование ЗоОД нарушено. |
Из п. 6 табл. 31 вытекает важное следствие – Эксперт не должен писать замечание, если не знает, как можно устранить соответствующее нарушение. Поясним данный тезис:
- во-первых, Эксперт должен быть достаточно квалифицированным, чтобы решить любую оценочную задачу – при необходимости проконсультировать Оценщика о возможном способе устранения выявленного нарушения;
- во-вторых, если Эксперт выявил нарушение, но не знает, как оно может быть устранено, то это может быть следствием следующего:
- Эксперт не понимает специфику конкретной оценочной ситуации, а значит – замечание ошибоoчно;
- уровень профессионализма Эксперта недостаточен для проведения экспертизы конкретного отчета об оценке.
В любом случае, подобная ситуация является поводом проанализировать отчет об оценке и рыночную конъюнктуру еще раз, а также обсудить проблему с коллегами.
В реальной практике достаточно часто встречаются ошибки в экспертных заключениях, которые одновременно могут быть отнесены к различным типам – см. раздел 10.2.
Обратим внимание на следующую закономерность: больше объем формулировки текста замечания → → выше вероятность оспаривания всего заключения.
Сам факт наличия объемной формулировки замечания не является нарушением, если она не перегружает заключение избыточной информацией (п. 11 табл. 31). При этом практика показывает, что с увеличением объема обоснования позиции Эксперта возрастет вероятность того, что заключение или его отдельный фрагмент будут допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.
10.2. Примеры и анализ ошибок
Источником всех приведенных в настоящем Учебнике примеров некорректных замечаний являются реальные экспертные заключения, заключения судебных экспертов или претензии потребителей оценочных услуг. Отметим, что в табл. 32 и табл. 35 приведены ссылки на предыдущие версии ФСО №1-3, действовавшие на момент составления соответствующего заключения.
Таблица 32.
Примеры реальных замечаний
| № п/п | Замечание | Комментарий |
|---|---|---|
| 1 | Отчет не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, поскольку в нем допущено значительное число грамматических, синтаксических, фонетических и арифметических ошибок | Тип ошибки:
ЗоОД не регламентирует допустимое количество грамматических и синтаксических ошибок. Абстрактное указание на наличие арифметических ошибок является бездоказательным без приведения конкретных примеров, вводящих пользователей отчета об оценке в заблуждение, с ссылками на соответствующие страницы отчета об оценке. |
| 2 | В Отчете приведено недостаточное обоснование отказа от применения доходного подхода к оценке, что ошибочно | Тип ошибки:
В ЗоОД не установлены требования о том, как именно должен быть обоснован отказ, замечание носит субъективный характер (один специалист считает, что обоснование достаточно, а другой – что нет). Из формулировки замечания неясно, чего именно недостает в приведенном отказе – замечание невозможно исправить. |
| 3 | Выбранные в качестве объектов-аналогов офисные помещения не могут быть признаны таковыми | Тип ошибки:
Формулировка нарушения допускает двоякое толкование его сути:
|
| 4 | При проведении расчетов по определению рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным подходом оценщиком применен метод (корреляционно-регрессионного анализа), не предусмотренный методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков (распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 г. №568-р). Применение указанного метода не позволяет пользователю отчета, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком действий для установления стоимости объекта оценки, что нарушает положения Федеральных стандартов оценки ФСО №3 | Тип ошибки: некорректное (ошибочное) замечание.
Корреляционно-регрессионный анализ не является самостоятельным методом расчета стоимости, а является методом обоснования величины корректировок (внесения корректировок). Корреляционно-регрессионный анализ не относится к специальным познаниям в области оценочной деятельности, а является распространенным инструментом математической статистики, который изучают в большинстве высших учебных заведений. Распоряжение Минимущества, на которое ссылаются в замечании, носит форму рекомендации и не является обязательным к применению. |
| 5 | В нарушение п.8 ФСО №3 при определении стоимости прав на земельный участок оценщик не обосновал отказ от использования затратного подхода и доходного подхода
[Объектом оценки является единый объект недвижимости – здание на земельном участке] || Тип ошибки: некорректное (ошибочное) замечание. Земельный участок не является самостоятельным объектом оценки, выступает в качестве одного из элементов объекта оценки. Пункт 8 ФСО №3 не устанавливает обязательность обоснования отказа от использования подхода к оценке отдельных элементов объекта оценки. В полном соответствии с требованиями законодательства обоснование отказа от применения одного из подходов к оценке объекта оценки приведено на стр. Х. | |
| 6 | В расчетах сравнительного подхода к оценке использовано всего пять объектов-аналогов, что ошибочно, поскольку малое число объектов-аналогов снижает точность расчетов. | Тип ошибки:
Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает требования к минимально допустимому числу объектов-аналогов. |
| 7 | При применении метода прямой капитализации осуществляется капитализация чистого операционного дохода. При определении чистого операционного дохода учитываются все денежные потоки, включая как доходы, так и расходы. Затраты на капитальный ремонт (реконструкцию) также относятся к расходам, поэтому неясно, почему оценщик проводит оценку рыночной стоимости объекта оценки без учета затрат на капитальный ремонт, а затем из полученной величины рыночной стоимости вычитает эти затраты. Тем самым нарушается основная логика таких расчетов и принципов доходного подхода в оценке недвижимости (табл. 5-35 отчета). Если бы оценщик верно определял чистый операционный доход, то эта величина вследствие необходимости осуществления затрат на капитальный ремонт в первом году привела бы к отрицательной величине стоимости | Тип ошибки:
Можно предположить: Эксперт имел в виду, что метод дисконтирования денежных потоков в данной ситуации более применим, чем метод прямой капитализации, который использован в отчете. Но важно то, что:
|
