Обсуждение:Направление "Недвижимость"
Обсуждение вопросов направление "Недвижимость"
Обсудить спорные или сложные вопросы лучше всего здесь
Но если вы обязательно хотите задать вопрос или возразить непосредственно здесь, то просим соблюдать Правила обсуждения:
- Новые сообщения располагаются ВЫШЕ старых.
- Представляемся (нам же скрывать нечего).
- Указываем номер вопроса/задачи и копируем его условие.
- Все обсуждения одного вопроса делаем в едином блоке (новые мнения дописываем сверху от существующих, но под номером вопросы/условием задачи).
- Если не согласны с решением задачи - приводите максимально подробное свое. Лучше - ссылку на эксель с решением (и описанием!)
Для добавления текста в этот раздел нужно: зарегистрироваться / войти + нажать "править" сверху справа этой страницы.
Добрый день.
Меня зовут Андрей.
3.1.1.43. На какой максимальный срок может быть заключен договор аренды земельного участка для сенокошения и выпаса скота из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности?
3 года
5 лет
7 лет
10 лет
Правильный ответ: 3 года.
При этом по ссылке в описании (см. п.3 ст.9 101-ФЗ) в настоящий момент текст закона следующий:
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до пяти лет.
Возможно правильнее будет указать верный ответ пять лет, при этом сделать сноску, что ранее засчитывался ответ 3 года (если это так).
Здравствуйте!
Вот простой вопрос в базе
3.1.2.8. Какие из перечисленных ниже методов оценки недвижимости относятся к сравнительному подходу:
I. Метод сравнения продаж
II. Метод прямой капитализации
III. Метод дисконтированных денежных потоков
IV. Метод валового рентного мультипликатора
V. Метод сравнительной единицы
Правильный ответ 1 и 4
Однако в глоссарии указан Метод сравнительной единицы
В ФСО-3 п.22 д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Т.е. в ФСО-3 методы вообще не совпадают по крайней мере по словосочетанию с указанными в вопросе
Так где правда, брат?
Добрый день!
Метод сравнительной единицы относится к ЗАТРАТНОМУ подходу, по крайней мере согласно формулировке из глоссария:
"Метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем)".
Применяемый в сравнительном подходе способ расчета, когда сначала считается удельный показатель, а потом стоимость всего объекта, не является самостоятельным методом оценки, т.е. противоречия с п. 24 ФСО №1 не возникает
Также заметим, что чем меньше номер вопроса (порядковый номер в базе), тем более ранним (по времени занесения в базу) является такой вопрос. На момент создания такой ответ был "засчитываемым". Сегодня такого ответа может и не быть, или, что более вероятно, вопрос и ответ будут более корректны. В любой ситуации надо ориентироваться на первоисточники - ФСО, 135-ФЗ, рекомендованные учебники и глоссарий (помните, что в глоссарии есть ошибки, о чем написано в соответствующих разделах нашего сайта Глоссарий Недвижимость, Глоссарий Движимость, Глоссарий Бизнес
Если на экзамене вы недобрали баллов, то обязательно надо идти на апелляцию
Удачи! Команда #оценщикивместе
Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, решить задачу.
Рассчитайте стоимость собственного капитала: По условиям ипотечного кредита в 300 000 ежегодные платежи должны составлять 30 000. Годовой чистый операционный доход равен 40 000 при ставке дохода на собственный капитал в 10 %. Должен получится ответ 10 000.
Добрый день!
1. Таких задач на реальном квалэкзамене нет. См. Народную базу.
2. В указанном Вами условии где-то вкралась ошибка. Стоимость собственного капитала имеет размерность % или доли единицы. 10.000 получиться не может.
Помогите с решением задачи: 3.2.3.22.
115000 вообще не учитывать что ли? (В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади).
Добрый день! Общая логика разобрана на 43 слайде тут.
На экзамене встречается несколько вариантов задачи. Например:
- на указанном слайде разобран вариант, где нужна капитализация (бесконечно долгая аренда);
- А в задаче, про которую Вы спрашиваете, моделируется продажа в конце прогнозного периода - не через капитализацию, а именно через продажу по той самой величина 115 тыс.руб./кв.м.
Максим
Содержание
Помогите разобраться
Задача:
Определите рыночную стоимость здания площадью 100 кв.м.
Цена здания-аналога на рынке составляет 50 000 руб./кв.м., среднерыночные цены на подобные объекты в районе расположения аналога на 25% выше, чем в районе расположения объекта и в отличие от оцениваемого здания в аналоге проведен ремонт (абсолютная корректировка по данному фактору от местоположения не зависит и составляет 5 000 руб./кв. м).
В задаче Зумберга ответ 3500000. В других задачах правильный ответ 3500000 при 20% в условиях задачи.
Какой же правильный алгоритм решения?
В тестах всегда решала такие задачи )))
я решаю так эту задачу: 1.50000*(1-0,25)=37500 2.37500-5000=32500 3.32500*100=3250000
Добрый день. Найдите похожую задачу здесь и разберите решение. Удачи.
Команда #оценщикивместе
Опечатка или нет?
Здравствуйте коллеги!
Хочу уточнить касательно задачи с номером 3.2.2.10. База вопросов "Недвижимость".
В решении в расчёте для аналога №2 после корректировки на торг, получившуюся сумму делят на 2.2, то есть на площадь земельного участка.
После корректировки на площадь, всё это дело умножается на 2. А разве оно не должно умножаться снова на 2.2?
Тем самым если рассчитать с данным умножением, то в итоговая сумма будет ≈ 620.
Кто нибудь может объяснить, это опечатка или я просто решение задачи не так понял?
Добрый день. На сайте в базе, ответах и решениях нет смысловых опечаток.
Все решения и ответы верные.
Удачи! Команда #оценщикивместе
ставка капитализации для ЗУ - 18% (в условиях задачи этого нет)
3.2.3.25. Рыночная стоимость расположенного на земельном участке здания составляет 3 млн руб., оставшийся срок его экономической жизни 25 лет. Норма возврата капитала определяется по методу Ринга. Ставка дисконтирования составляет 18%. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости в первый год эксплуатации составил 700 тыс. руб. Определите рыночную стоимость земельного участка. Варианты ответа:
154 000 руб. 222 222 руб. 888 888 руб. 1 555 555 руб. ответ
222 222 руб. Ставка капитализации для здания: 18% + 1/25 = 22% ЧОД для здания: 3 000 000 * 22% = 660 000 ЧОД для ЗУ: 700 000 - 660 000 = 40 000 Ставка капитализации для ЗУ = 18% Стоимость ЗУ = 40 000 / 18% = 222 222 руб.
Откуда взялась ставка капитализации дл ЗУ = 18% ?
По условиям задачи этого же нет.
Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общей площадью 5 000 кв.м, арендопригодная площадь 4 000 кв.м. Известно, что затраты на строительство составят 380 млн. руб. и будут понесены в течение 2 лет равными долями, после чего объект будет введен в эксплуатацию. Потенциальный арендный доход для собственника составляет 25 000 руб. за кв.м арендопригодной площади в год (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают имеющиеся арендаторы независимо от общей загрузки), в первый год эксплуатации загрузка составит 85%, начиная со следующего, стабилизируется на 90%. В конце прогнозного периода объект будет продан за 115 000 рублей за 1 кв.м общей площади. Все ценовые показатели сохраняются неизменными. Затраты на продажу и брокерскую комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода 17%, инвестиционного периода - 22%. Дисконтирование выполнять на конец периодов модели, период прогнозирования - 3 года, результат округлить до миллионов рублей.
Не могу понять ПП 115000*5000 далее нужна величина терминальной капитализации?
1. Читайте правила размещения вопросов - новые пишутся выше старых.
2. RЗУ = i, поскольку нет нормы возврата.
3. Нет, далее "реверсию" (цену продажи) дисконтируем на текущую дату.
Вопросы такие, что рекомендуем посмотреть онлайн курс с самого начала: https://stepik.org/course/8278/syllabus
Задача 3.2.3.29
Помогите, пожалуйста, разобраться, как в задаче 3.2.3.29 получается 588, у меня получается 571 (свое решение прикрепила)
Ошибка в расчете компенсации операционных расходов. Читайте внимательно условие. Разместите, пожалуйста, правильное решение задачи, с получением ответа:588
Комментарий от 18.04.2021 года:
Чтобы получился ответ 588 млн, надо обратить внимание на тонкость формулировки. Просто иной логики не вижу. Обратите внимание на "арендатор оплачивает операционные расходы в размере 5000 руб. за кв.м АРЕНДОПРИГОДНОЙ (!) площади в год". Арендопригодная площадь 4000 кв.м, они платят, соответственно, с этой площади. Если будет стоять формулировка "Арендуемая", то тут надо учесть недозагрузку. Тогда ответ получится. Расчет прикреплен
Большое спасибо за разъяснение!
Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473
Прикрепите пожалуйста, правильное решение задачи 3.2.3.30. с ответом: 473.
Присоединяюсь к просьбе. 474 получается, если инвестор несёт первую часть затрат в конце первого года, но по условиям задачи первая часть инвестируется в начале первого года.
Здравствуйте, просьба помочь решить задачу 3.2.3.30. Условия задачи приведены ниже. Рассчитать рыночную стоимость земельного участка, НЭИ которого заключается в строительстве офисного здания общая площадь которого 5000 кв.м, аренднопригодная 4000 кв.м. Предполагается, что затраты на строительство в размере 100 млн рублей будут понесены в течение первых двух лет, причём в первый год в начале периода, во второй год в конце периода. После этого объект будет сдан в аренду за 25 000 за кв.м (все расходы по эксплуатации и содержанию здания оплачивают арендаторы независимо от общей загрузки). В первый год эксплуатации загрузка составит 70%, а начиная со следующего стабилизируется на уровне 85%. Ставка терминальный капитализации составляет 10%, затраты на продажу и брокерское комиссию за сдачу площадей в аренду не учитывать. Ставка дисконтирования операционного периода составляет 16%, инвестиционного 20%. Дисконтирование выполнять на начало периода, период прогнозирования 3 года, результат округлить до миллионов рублей. Заранее спасибо
Комментарий от 26.04.2021 г. Мы с коллегами думаем решается так, как описано ниже, но мы не уверены! Если есть другой вариант, то, пожалуйста, прикрепите! В общем, дисконтирование должно быть на начало, соответственно, в инвестиционном периоде в первый год возводим в степень 0, во второй год затраты будут понесены в конце года, соответственно, тут степень 2. Далее, наступает операционный период. Для первого года мы помним, что будет 0 степень для ставки операционного года, не забываем умножить на дисконтный множитель инвестиционного периода за 2 год. Далее, у нас будет дисконтный множитель для следующего периода, возведенный в степень 1 (у нас дисконтирование на начало, т.е 2-1=1, умноженный на предыдущий период). Для наглядности прикрепляем скрин. Опять же, мы не уверены в правильности решения, мы рассуждали логически.
Большое спасибо, коллеги, за Ваш вариант решения и размышления!
Дисконтный множитель для первого периода = 1/(1+20%)^0 = 1 Дисконтный множитель для второго периода = 1/(1+20%)^2) Дисконтный множитель для третьего периода = 1/(1+20%)^2) - начало третьего периода = конец второго, или 1/(1+20%)^2 * 1/(1+16%)^0 Дисконтный множитель для реверсии равен 1/(1+20%)^2 * 1/(1+16%)^1
