Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход

Содержание

1 5.1. Методы доходного подхода
2 5.2. Метод прямой капитализации
3 5.3. Метод дисконтирования денежных потоков
4 5.4. Потенциальный валовый доход
5 5.5. Действительный валовый доход
6 5.6. Операционные расходы
7 5.7. Операционные расходы
8 5.8. Чистый операционный доход
9 5.9. Реверсия (терминальная стоимость)
10 5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь
11 5.11 . Выбор периода дисконтирования
12 5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

5.1. Методы доходного подхода

5.1.1. Основные методы доходного подхода к оценке:

метод дисконтирования денежных потоков (см. тему 5.3);
метод капитализации;
метод равноэффективного функционального аналога.

5.1.2. Метод капитализации подразделяется на:

метод прямой капитализации (см. тему 5.2);
методы капитализации по расчетным моделям (см. тему 5.12).

5.1.3. Метод равноэффективного функционального аналога – метод доходного подхода, который позволяет оценить стоимость объекта, не прибегая к расчету его полного чистого операционного дохода.

5.2. Метод прямой капитализации

5.2.1. Метод прямой капитализации – частный случай метода дисконтирования денежных потоков. Применяется, когда объект оценки генерирует чистый операционный доход, величина которого либо относительно постоянна, либо изменяется равномерно (общая теория оценки). Отметим, что применительно к оценке недвижимости в п.п. «в» п. 23 ФСО №7 указано, что метод применяется для оценки объектов, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию.

Сущность метода:

$LaTeX: {\cyr C = \frac{CHOD}{R}$

где:

$LaTeX: C$ – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr CHOD$ – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

$LaTeX: R$ – общая ставка капитализации, доли ед./год (период).

5.2.2. Отличие метода прямой капитализации от методов капитализации по расчетным моделям заключается в том, что:

в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, которая определяется, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда;
в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, из объектов-аналогов методом рыночной экстракции.

5.3. Метод дисконтирования денежных потоков

5.3.1. Метод дисконтирования денежных потоков – метод расчета стоимости, основанный на приведении (дисконтировании) будущих денежных потоков доходов и расходов, связанных с объектом недвижимости, в том числе от его продажи в конце прогнозного периода, к дате, на которую определяется стоимость.

Дисконтирование денежных потоков – процесс определения стоимости денежных потоков на предыдущий момент (движение влево по оси времени).

Общая формула расчета имеет следующий вид (при возникновении денежных потоков в конце периода):

$LaTeX: C\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{CF_j}{(1+i)^j}+\frac{CF_{\tiny \cyr REV}}{(1+i)^n}$

где:	С –	стоимость объекта оценки, ден. ед.;
	CF_j –	денежный поток j-ого периода, ден. ед.;
	CF_РЕВ –	реверсия, ден.ед.;
	i –	cтавка дисконтирования, доли ед.;

Дисконтный множитель (фактор (коэффициент) дисконтирования) – коэффициент, умножение на который величины денежного потока будущего периода дает его текущую стоимость:

$LaTeX: d=\;\frac1{(1+i)^t}$

где:

d –

Дисконтный множитель, доли ед.

5.3.2. В случае, когда период генерации денежных потоков условно бесконечен, его разделяют на:

· прогнозный период – период времени, в течение которого моделируются денежные потоки от объекта недвижимости. В качестве прогнозного периода могут рассматриваться типичный срок владения подобными активами, период до выхода объекта на стабильные потоки доходов и расходов;

· постпрогнозный период – период времени, наступающий после прогнозного периода.

Для определения денежных потоков постпрогнозного периода может быть использована модель капитализации. Формула расчета (при возникновении денежных потоков в конце каждого периода):

$LaTeX: PV\;=\;\sum_{j=1}^n\frac{FV_j}{(1+i)^j}+\frac{FV_{n+1}}R\times\frac1{(1+i)^n}$

где:	PV –	текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.;
	FV_j –	денежный поток в j-ом периоде, ден. ед.;
	n–	продолжительность прогнозного периода, периодов;
	R–	ставка капитализации, доли ед.

5.3.3. Пример задачи. Определить текущую стоимость следующих денежных потоков. 1 год – 100 ед., 2 год – 150 ед., 3 год – 100 ед., 4 год (первый год постпрогнозного периода) – 120 ед. I = 15%, R = 20%. Дисконтирование выполнять на конец периода.

Решение:

Таблица 10.

Показатель	Значение
	Прогнозный период			Первый год постпрогнозного периода
	1 год	2 год	3 год	Первый год постпрогнозного периода
Денежный поток, ден.ед.	100	150	100	120
Период дисконтирования, лет	1	2	3	3
Ставка дисконтирования, %	15	15	15	15
Дисконтный множитель, доли ед.	0,8696	0,7561	0,6575	0,6575
Текущая стоимость, ден.ед.	87	113	66
Ставка капитализации, %				20
Будущая стоимость реверсии, ден.ед.				600
Текущая стоимость реверсии, ден.ед.	395
Текущая стоимость денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов, ден.ед.	661

5.4. Потенциальный валовый доход

5.4.1. Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который способен приносить объект при сдаче его или его элементов в аренду и получении арендной платы в полном объеме:

$LaTeX: \cyr {PVD} = AC \times S$

где:

$LaTeX: AC$ – арендная ставка, ден.ед./ед.площади/год;

$LaTeX: S$ – площадь, ед. площади.

5.4.2. Связь ПВД с другими уровнями дохода от эксплуатации объекта описывается следующими формулами:

$LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD$

$LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD$

где:

$LaTeX: \cyr PVD$ – потенциальный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NP$ – потери от неплатежей, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NZ$ – потери от недозагрузки, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR}$ – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DVD$ – действительный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr OP$ – операционные расходы, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr PZ$ – расходы на замещение, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr CHOD$ – чистый операционный доход, ден.ед..

5.4.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь. Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду. Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

5.5. Действительный валовый доход

5.5.1. Действительный валовый доход (ДВД) – потенциальный валовый доход (ПВД) за вычетом потерь от недозагрузки, неплатежей арендаторов, а также с учетом дополнительных видов доходов.

5.5.2. Связь ДВД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

$LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD$ $LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD$

где:

$LaTeX: \cyr PVD$ – потенциальный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NP$ – потери от неплатежей, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NZ$ – потери от недозагрузки, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR}$ – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DVD$ – действительный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr OP$ – операционные расходы, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr PZ$ – расходы на замещение, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr CHOD$ – чистый операционный доход, ден.ед..

5.5.3. На что обратить внимание в оценочной практике: при определении дохода от сдачи недвижимости в аренду необходимо соблюдать соответствие между ставкой аренды и базой для ее начисления. Ставке аренды за общую площадь соответствует общая площадь, за полезную площадь – полезная площадь.

Полезная (арендопригодная площадь) – площадь объекта недвижимости, которая может быть сдана в аренду.

Коэффициент арендопригодной площади здания – отношение площади, которую можно сдать в аренду, к общей площади здания

5.6. Операционные расходы

5.6.1. Операционные расходы (ОР) – расходы, связанные с владением и эксплуатацией объекта недвижимости, в т.ч. налог на имущество, земельные платежи (земельный налог или арендная плата) и расходы на страхование, управление, коммунальные услуги и электричество, техническое обслуживание, уборку, охрану, текущий ремонт и пр.

5.6.2. Связь ОР с различными уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами:

$LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD$

$LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD$

где:

$LaTeX: \cyr PVD$ – потенциальный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NP$ – потери от неплатежей, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NZ$ – потери от недозагрузки, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR}$ – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DVD$ – действительный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr OP$ – операционные расходы, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr PZ$ – расходы на замещение, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr CHOD$ – чистый операционный доход, ден.ед..

5.6.3. На что обратить внимание в оценочной практике: «неоценщики» (например, риэлторы, собственники объектов недвижимости) часто под ОР понимают расходы, которые понесет арендатор сверх выставленной ставки арендной платы. Например: арендатор уплачивает арендную плату + операционные расходы в составе платы за электричество и водоснабжение, определяемые по фактическим показаниям счетчика.

5.7. Операционные расходы

5.7.1. Постоянные расходы – не зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, арендные или страховые платежи). 5.7.2. Переменные расходы – зависят от интенсивности эксплуатации машин и оборудования (например, оплата электроэнергии).

5.8. Чистый операционный доход

5.8.1. Чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход от приносящей доход недвижимости за вычетом операционных расходов и расходов на замещение.

5.8.2. Связь ЧОД с другими уровнями дохода от эксплуатации недвижимости описывается следующими формулами: $LaTeX: {\cyr PVD - NP - NZ + DH_{\tiny \cyr PR} = DVD$

$LaTeX: {\cyr DVD - OP - PZ = {CH}OD$

где:

$LaTeX: \cyr PVD$ – потенциальный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NP$ – потери от неплатежей, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr NZ$ – потери от недозагрузки, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DH_{\tiny \cyr PR}$ – прочие доходы от нормального рыночного использования объекта недвижимости, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr DVD$ – действительный валовый доход, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr OP$ – операционные расходы, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr PZ$ – расходы на замещение, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr CHOD$ – чистый операционный доход, ден.ед..

5.9. Реверсия (терминальная стоимость)

5.9.1. Реверсия (синонимы: терминальная, продленная, постпрогнозная стоимость) – стоимость объекта на момент окончания периода прогнозирования денежных потоков от объекта. 5.9.2. Наиболее часто встречаются следующие варианты расчета величины реверсии:

капитализация денежного потока первого года постпрогнозного периода;
на основе сравнительного подхода (определение стоимости объекта на дату оценки с прогнозом ее изменения на конец прогнозного периода);

5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь

5.10.1. Ставка дисконтирования:

процентная ставка, используемая для приведения прогнозируемых денежных потоков (доходов и расходов) к заданному моменту времени, например, к дате оценки;
процентная ставка, характеризующая требуемую инвестором доходность при инвестировании в объекты и проекты.

Синонимы – требуемая норма (ставка) доходности, норма отдачи на вложенный капитал. Размерность – проценты или доли единицы. В зависимости от учета инфляционной составляющей выделяют реальную (очищенная от инфляционной составляющей) и номинальную (без очищения) ставку дисконтирования. Взаимосвязь между ними имеет следующий вид (формула Фишера):

$LaTeX: i_P= \frac{i_H - i_{\tiny \cyr INF}}{1 + i_{\tiny \cyr INF}},$

где:

$LaTeX: i_P$ – реальная ставка дисконтирования, доли ед.

$LaTeX: i_H$ – Номинальная ставка дисконтирования, доли ед.;

$LaTeX: i_{\tiny \cyr INF}$ – Темп инфляции, доли ед.

5.10.2. Ставка капитализации (коэффициент капитализации) – выраженное в процентах отношение чистого операционного дохода объекта к его рыночной стоимости.

5.10.3. Метод кумулятивного построения – метод расчета ставки дисконтирования, учитывающий риски, связанные с инвестированием в объекты.

5.10.3.1. Ставка дисконтирования определяется как сумма "безрисковой" доходности, премии за низкую ликвидность, премии за риск вложения в объект.

$LaTeX: i_P= i_{\tiny \cyr BR} + i_{\tiny \cyr NL} + i_{\tiny BH} ,$

где:

$LaTeX: i$ – ставка дисконтирования, %;

$LaTeX: i_{\tiny \cyr BR}$ – безрисковая ставка, %;

$LaTeX: i_{\tiny \cyr NL}$ – премия за низкую ликвидность, %;

$LaTeX: i_{\tiny BH}$ – премия за риск вложения, %.

5.10.3.2. Безрисковая ставка (ставка безрисковой доходности) – процентная ставка доходности, которую инвестор может получить на свой капитал, при вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием или минимальным возможным риском невозвращения вложенных средств.

5.10.3.3. Премия за низкую ликвидность – премия, учитывающая невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект инвестиций. В заданиях квалификационного экзамена рассчитывается по формуле:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr BR}= \frac{i_{\tiny \cyr BR}{12} \times N,$

где:

$LaTeX: N$ – срок экспозиции объекта на рынке, мес.;

$LaTeX: i_{\tiny \cyr BR}$ – безрисковая ставка, %;

Срок экспозиции объекта на открытом рынке (срок экспозиции) – период времени от выставления объекта на продажу до поступления денежных средств за проданный объект или типичный период времени, который необходим для того, чтобы объект был продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении всех рыночных условий.

5.10.3.4. Премия за риск вложений (инвестиций) в объект – премия на отраслевой риск инвестирования (инвестирование в объект).

5.10.4. Метод рыночной экстракции – метод определения коэффициента капитализации на основе анализа соотношения чистого арендного дохода и цен продаж по данным реальных сделок или соответствующим образом скорректированных цен предложений объектов при условии, что существующее использование объектов соответствует их наилучшему и наиболее эффективному использованию:

$LaTeX: R= \frac{\cyr CHOD}{C} ,$

где:

$LaTeX: R$ – общая ставка капитализации, доли ед.;

$LaTeX: C_{\tiny \cyr BR}$ – рыночная стоимость, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr CHOD}$ – чистый операционный доход, ден.ед./год.

Результаты, полученные по различным аналогам, взвешиваются.

5.10.5. В рамках методов капитализации по расчетным моделям взаимосвязь ставки дисконтирования и капитализации имеет следующий вид:

$LaTeX: R= i + i_{\tiny \cyr VOZVR} ,$

где:

$LaTeX: R$ – ставка капитализации, доли ед. (%) / год (период); $LaTeX: i$ – ставка дисконтирования, доли ед. (%) / год (период); $LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}$ – норма возврата, доли ед. (%) / год (период).

5.10.6. На что обратить внимание в практической деятельности:

величины ставок дисконтирования и капитализации должны соответствовать типу денежного потока (например, в части учета инфляционной или налоговой составляющей);
в п. 5.10.3.1 структура рисковой составляющей приведена в соответствии с глоссарием Минэкономразвития. В реальной оценке она может быть другой.

5.11 . Выбор периода дисконтирования

Формулировка вопроса допускает неоднозначное толкование – под «периодом дисконтирования» может подразумеваться продолжительность прогнозного периода или шаг дисконтирования. 5.11.1. Выбор продолжительности прогнозного периода осуществляется с учетом:

оставшегося срока экономической жизни объекта оценки;
прогнозной динамики изменения денежных потоков объекта оценки;
детальности исходной информации по денежным потокам объекта оценки.

Как правило, продолжительность прогнозного периода выбирается таким образом, чтобы к его концу денежные потоки объекта оценки стабилизировались.

5.11.2. Выбор шага дисконтирования осуществляется с учетом:

ставшегося срока экономической жизни объекта оценки;
периодичности генерации денежных потоков объектом оценки;
детальности исходной информации по денежным потокам объекта оценки.

Обычно в качестве шага дисконтирования используют: год, квартал, месяц.

5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

5.12.1. Методы капитализации по расчетным моделям – группа методов определения стоимости денежных потоков на предыдущую дату. Применяются в следующих условиях: генерация объектом оценки чистого операционного дохода, который либо относительно постоянен, либо изменяется линейно (равномерно снижается либо увеличивается).

Сущность методов:

$LaTeX: C=\frac{\cyr CHOD}R=\frac{\cyr CHOD}{i \pm i_{\tiny \cyr VOZVR}}$

где:

$LaTeX: C$ – рыночная стоимость объекта оценки, ден.ед.;

$LaTeX: \cyr CHOD$ – чистый операционный доход, ден.ед./год (период);

$LaTeX: R$ – ставка капитализации, доли ед./год (период);

$LaTeX: i$ – ставка дисконтирования, доли ед./год (период).

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}}$ – норма возврата, доли ед./год (период).

5.12.2. Отличие методов капитализации по расчетным моделям от метода прямой капитализации заключается в том, что: • в методах капитализации по расчетным моделям величина ставки капитализации рассчитывается на основе величины ставки дисконтирования и нормы возврата капитала, определяемой, например, по моделям Ринга, Инвуда, Хоскольда; • в методе прямой капитализации величина ставки капитализации определяется напрямую, например, на основе данных по объектам-аналогам методом рыночной экстракции.

5.12.3. Норма возврата капитала (норма возврата) – величина ежегодной потери стоимости капитала за время ожидаемого периода использования объекта. Выделяют следующие основные методы расчета величины нормы возврата капитала: Ринга, Хоскольда, Инвуда.

5.12.4. Метод Ринга – метод расчета нормы возврата капитала. Предусматривается возмещение инвестированного капитала равными суммами:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{1}{T} \times 100%$

где:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR}$ – норма возврата, %;

$LaTeX: T$ – оставшийся срок экономической жизни объекта оценки, лет.

5.12.5. Метод Хоскольда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i_{ \tiny \cyr BR}}{(1+i_{\tiny \cyr BR\;})^T-1}\end{array}$

где:

$LaTeX: i_{ \tiny \cyr BR}$ – безрисковая ставка доходности.

5.12.6. Метод Инвуда – метод расчета нормы возврата капитала. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по ставке, равной требуемой норме доходности (норме отдачи) на собственный капитал:

$LaTeX: i_{\tiny \cyr VOZVR} = \begin{array}{l}\\\frac{i}{(1+i)^T-1}\end{array}$

5.12.7. Пример задачи. Определить рыночную стоимость объекта оценки методом капитализации по расчетной модели при следующих условиях: ЧОД = 100 000 ден.ед., i = 15%, срок экономической жизни 10 лет, норму возврата определить по модели Инвуда. Решение:

$LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{ \cyr CHOD}{R} = \frac{ \cyr CHOD}{i+i{\tiny \cyr VOZVR}}$

$LaTeX: i{\tiny \cyr VOZVR} = \frac{0,15}{(1+0,15)^T-1} \approx 0,05.$

$LaTeX: PV = \frac{CHOD}{i{\tiny \cyr VOZVR}} = \frac{100 000}{0,15+0,05} = \frac{100 000}{0,2} = 5000 000$

Движимое имущество:Раздел 5. Доходный подход

Содержание

5.1. Методы доходного подхода

5.2. Метод прямой капитализации

5.3. Метод дисконтирования денежных потоков

5.4. Потенциальный валовый доход

5.5. Действительный валовый доход

5.6. Операционные расходы

5.7. Операционные расходы

5.8. Чистый операционный доход

5.9. Реверсия (терминальная стоимость)

5.10. Ставка дисконтирования и капитализации, их взаимосвязь

5.11 . Выбор периода дисконтирования

5.12. Норма возврата капитала (методы Ринга, Хоскольда, Инвуда)

Навигация

Персональные инструменты

Пространства имён

Варианты

Просмотры

Ещё

Поиск

Навигация

Квалэкзамен

Материалы

Инструменты