Движимое имущество:Раздел 4. Сравнительный подход к оценке

Материал из wiki по квалификационному экзамену Оценщиков
Версия от 14:13, 29 ноября 2017; ArinaArina (обсуждение | вклад) (4.2. Выбор аналогов)
Перейти к: навигация, поиск

4.1. Методы сравнительного подхода

4.1.1. Метод прямого сравнения с объектом-аналогом (метод сравнения продаж) – основной метод сравнительного подхода, в рамках которого для целей оценки подбираются объекты-аналоги, обладающие максимально схожими характеристиками, а затем, если между объектами-аналогами и объектом оценки есть различия, вносятся корректировки к ценам объектов-аналогов.

4.1.2. Метод сравнительной единицы (метод расчета по удельному ценовому показателю /по «цене» единицы главного ценообразующего параметра) – метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости воспроизводства/замещения сравнительной единицы (1 ед, 1 КВт и др.) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости воспроизводства/замещения оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц.

4.1.3. Метод расчета по корреляционно-регрессионным моделям полезностного типа – используется для оценки множества однотипных объектов, различающихся значениями отдельных параметров. Математически описывает связь основных технических и функциональных параметров и цены (стоимости) объектов.


4.2. Выбор аналогов

4.2.1. Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 ФСО №1 [2]).

Аналог классификационный – оцениваемый объект и объект сравнения относятся к одной классификационной группе машин по назначению, принципу действия, конструктивному исполнению и техническим характеристикам.

Аналог функциональный – оцениваемый объект и объект сравнения обладают сходством назначения, т.е. они способны выполнять одинаковые функции. При этом могут отличаться по конструкции, принципу действия, потребляемым ресурсам.

Факторы стоимости (элементы сравнения) – качественные и количественные характеристики объекта недвижимости изменение которых приводит к изменению его стоимостной оценки.

Комментарии к определению «объект-аналог»:

Таблица 15.
№ п/п Фрагмент определения Комментарий
1 … сходный объекту оценки … Критерием схожести является разница в значениях факторов стоимости объекта оценки и объектов-аналогов.

В общем виде: LaTeX:  \triangle_{ \cyr {{TS}OP} \rightarrow min,

где:
LaTeX:   triangle_{ \cyr {{TS}OP} – разница в значении ценообразующего параметра между объектом оценки и объектом-аналогом.

Пороговое значение схожести (аналог / не аналог) определяется индивидуально – зависит от значений ценообразующих параметров объекта оценки, объектов-аналогов и рыночной конъюнктуры.

2 … по основным … характеристикам… Основные характеристики, влияющие на стоимость = существенные факторы стоимости \rightarrow критерий существенности.

Критерий существенности зависит от [7, 8]:

  • объектного аспекта – параметров объекта оценки;
  • рыночного аспекта – рыночной конъюнктуры;
  • оценочного аспекта – погрешности исходных данных; погрешности методов расчета; субъективной погрешности, вносимой Оценщиком.
3 … и другим характеристикам … К другим характеристикам, выходящим за рамки групп «экономические», «материальные» и «технические» может быть отнесена группа правовых характеристик: объем прав на объект оценки и его составные части, наличие обременений.

4.2.2. Критерии выбора объектов-аналогов: