Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

6.1. Метод выделения

6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny \cyr EON} - C_{\tiny \cyr UL,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;

СЕОН – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;

СУЛ – стоимость улучшений, ден. ед.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

6.2. Метод капитализации земельной ренты

6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = \frac{Renta}R,</tex>

где: СЗУ – стоимость земельного участка, ден. ед.;

Рента – земельная рента, ден. ед./год;

R – cтавка капитализации, доли ед./год.

6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

6.3. Метод капитализации земельной ренты

6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

<tex> {\cyr C_{zu}} =\sum_{j=1}^n\frac{{\cyr {DX}}_j-PX_j}{(1+i)^{t_j}} </tex>

где:

<tex>\cyr C_{zu}</tex> -стоимость земельного участка, ден. ед.;

<tex>\cyr {DX}_j</tex> -j-ый доход от использования земельного участка, ден. ед.;

<tex>PX_j </tex> -j-ый расход от использования земельного участка, ден. ед.;

<tex>t_j</tex> -интервал времени, период;

<tex>i</tex> -cтавка дисконтирования, доли ед./период.

6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

6.5. Метод распределения

6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU} = C_{\tiny {\cyr EON}} - d_{\cyr \tiny zu} ,</tex>

где:

<tex> \cyr C_{\tiny \cyr ZU}</tex> – стоимость земельного участка, ден. ед.;

<tex> C_{\tiny {\cyr EON}}</tex> – стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.;

<tex> d_{\cyr \tiny zu}</tex> – наиболее вероятная доля стоимости земельного участка, доли ед.

6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

<tex> C_{\cyr {zu}}=\frac{{\cyr CHOD}-{\cyr Z}{\left({\cyr V} \right)}_{\cyr ul}\times R_{\cyr ul}}{R_{\cyr zu}} </tex>

где:

<tex>C_{\cyr {zu}} </tex>

<tex> \cyr CHOD </tex>

<tex> \cyr Z}{\left({\cyr V} \right)}_{\cyr ul} </tex>

<tex> R_{\cyr ul} </tex>

<tex> R_{\cyr zu} </tex>