По вопросу разницы рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости
по вопросу разницы рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости
(МЕТОДИЧЕСКИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ)
НП «СРОО «Экспертный совет» рассмотрело ряд обращений и фактов, связанных с ошибочной трактовой разницы рыночной и кадастровой стоимостей объектов недвижимости, в том числе как основание для определения ущерба, и сообщает следующее.
- Рыночная и кадастровая стоимость объектов недвижимости не равны между собой и могут совпадать лишь случайным образом или при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в результате оспаривания.
- Расчет кадастровой стоимости основан
- на методах массовой оценки, которые предполагают усредненный расчет с высокой степенью погрешности и значительным количеством допущений;
- на данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, который не содержит описание ряда факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость. Кроме того, значительная часть имеющихся в ГКН характеристик часто бывает не заполнена или содержит ошибки.
Каждый объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками, которые можно учесть только при индивидуальной рыночной оценке.
Кадастровая стоимость в ряде случаев искажается под влиянием заказчиков и в результате некачественного исполнения работ.
- 3 Учитывая описанную выше специфику кадастровой оценки, связанную с отличиями в составе и качестве исходных данных, методологии и практике реализации оценки, законодательством предусмотрен порядок оспаривания кадастровой стоимости путем установления кадастровой в размере рыночной, что находит свое отражение в массовой статистике таких оспариваний. Например, по данным сайта Росреестра (rosreestr.ru) за 2015 год:
Учитывая описанную выше специфику кадастровой оценки, связанную с отличиями в составе и качестве исходных данных, методологии и практике реализации оценки, законодательством предусмотрен порядок оспаривания кадастровой стоимости путем установления кадастровой в размере рыночной, что находит свое отражение в массовой статистике таких оспариваний. Например, по данным сайта Росреестра (rosreestr.ru) за 2015 год:
- Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости удовлетворили заявления о снижении кадастровой стоимости (установлении ее в размере рыночной) по более чем 21 000 объектов недвижимости;
- в судах удовлетворено порядка 4 000 исков по снижению величины кадастровой стоимости.
- 4 При анализе отличия кадастровой и рыночной стоимости конкретного объекта недвижимости следует также принимать во внимание период времени между датами, на которые определены стоимости, а также динамику соответствующего сегмента рынка за указанный период.
Таким образом, величина кадастровой стоимости не может использоваться как замена рыночной стоимости в вопросах совершения сделок, определения ущерба и т.д.
реквизиты документа
МР–2/16 от 08.02.2016
Утвержден Председателем Экспертного совета В.И. Лебединским Ассоциации "СРОО "ЭС"
