Раздел 3. МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

В настоящей главе приведены краткие результаты анализа зарубежного законодательства, стандартов и методических документов, регламентирующих экспертизу отчетов об оценке, а также опыта проведения экспертизы в целом [45] – рис. 10. Рассматривались документы международного уровня, национальные документы США, наиболее экономически развитых стран Европы и бывшего СССР.

Рис. 10. Анализ международного опыта

I. Международные стандарты оценки 2011 (МСО) [77], обобщающие международную практику, до 2011 года содержали стандарт № 11 по экспертизе отчетов об оценке (GN 11 Reviewing Valuations). И в МСО, и в международной практике в целом для термина «экспертиза» применительно к оценочной деятельности используется термин «review», который может быть переведен как «обзор», «рецензия», «отзыв», «проверка». Отличием международной практики от российской является то, что отчет об оценке не рассматривается в качестве объекта экспертизы. Например, в МСО используется термин valuation (оценка стоимости). Это отличие имеет не только формальный, но и смысловой характер, так как эксперт (reviewer или review appraiser) осуществляет экспертизу и делает выводы в контексте проверки именно обоснованности полученной стоимости, в то время как в Российской Федерации значительный акцент делается именно на отчет об оценке и на выявление содержащихся в нем формальных нарушений законодательства, не оказывающих никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки.

С 2011 года данный стандарт как самостоятельный был исключен из МСО с формулировкой, что требования по всем видам работ, связанным с оценкой, в т.ч. по экспертизе оценок, теперь обобщены в переработанных и дополненных МСО 101 и 103. Вместе с тем отмечается, что данный вопрос требует дальнейшей проработки, для чего была создана специальная рабочая группа и определен план ее работы [98].

Стандарт по экспертизе МСО до 2011 года содержал общие принципы экспертизы, ключевые определения и непосредственно руководство по ее проведению. Под экспертизой в МСО указанной редакции понималась проверка и подготовка мнения (заключения, суждения) Оценщика относительно работы другого Оценщика. При этом осуществлялась проверка достаточности, обоснованности, достоверности, корректности, логичности информации, содержащейся в отчете. Проверялись исходные данные, используемая методология, анализ и мнения.

В МСО предполагалось наличие множества вариантов экспертиз в зависимости от их целей, в т.ч. экспертиз, содержащих мнение Эксперта относительно итоговой стоимости. В качестве основных типов выделялись административная, техническая, настольная и полевая экспертиза.

• Административная экспертиза (Administrative, или Compliance Review) предполагала проверку общих требований, в т.ч. общепризнанным принципам оценки (Generally Accepted Valuation Principles – GAVP) и, как правило, проводилась не оценщиком, а клиентом или пользователем.
• Техническая (Technical) экспертиза осуществлялась оценщиком с целью сделать вывод относительно обоснованности и адекватности анализа, мнений и заключений в отчете.
• Настольная (Desk) экспертиза ограничивалась проверкой данных, содержащихся в отчете, которые могли не проверяться независимо, при этом проверялись обоснованность данных, адекватность методологии, точность расчетов, соответствие законодательству и стандартам. Эта экспертиза могла проводиться с использованием контрольного списка.
• Полевая (Field) экспертиза – наиболее полная экспертиза, которая включала настольную экспертизу, а также осмотр объекта оценки, а иногда и аналогов, могла включать проверку информации в отчете и сбор дополнительных рыночных данных.

Как видно из представленных определений, границы предложенных в МСО типов экспертизы достаточно условны. Важно отметить, что как в МСО, так и во всей международной практике по экспертизе субъектом этой деятельности является Оценщик (далее – Эксперт, эксперт-оценщик, рецензент). Исключением являлась административная экспертиза, которая предполагает проверку общих требований к подготовке отчета об оценке и не предполагает профессиональную проверку отчета. Более того, мировая практика не выделяет экспертизу отчетов в отдельную особую деятельность, а основная часть требований, предъявляемых к оценщикам при проведении оценки и подготовке отчетов, распространяется и на Оценщиков, осуществляющих экспертизу и, соответственно, подготовку заключений (например, в части блока допущений и ограничений, области применения результатов, этики и т.д.). При проведении экспертизы Эксперт должен идентифицировать клиента, пользователей и предполагаемое использование экспертизы, объект оценки, дату экспертизы, оцениваемые права, дату составления отчета об оценке, дату оценки и оценщиков, выполнивших отчет.

Должны быть определены границы исследования (объем работы), а также допущения и ограничения. Следует заметить, что МСО не акцентирует внимание на этом вопросе, хотя он является одним из важнейших, в связи с тем, что именно этот блок является ключевой связкой между постановкой задачи на экспертизу и составом экспертного заключения. В части проверки непосредственно самого отчета – проверяется достаточность, адекватность исходных данных и корректировок, адекватность методологии, анализа, мнений и заключения. В заключение включается указанная идентифицирующая информация, в нем описываются глубина и границы исследования, включаются результаты анализа отчета и вывод о соответствии выполненной экспертизы этическим и профессиональным требованиям МСО. При проведении экспертизы Эксперт может использовать только информацию, которая была легко доступна во время проведения оценки. При этом МСО не уточняет, что это время должно быть до даты оценки и не включать в себя время с даты оценки до даты составления отчета.

Существенные требования предъявляются к выводам Эксперта: независимо от того, соглашается Эксперт или нет с заключениями Оценщика, они должны быть полноценно обоснованы.

II. Европейские стандарты оценки 2012 [71] не содержат специального стандарта по экспертизе. Проведение экспертизы в небольшом объеме описано в разделе 7 стандарта № 4 «Процесс оценки» и называется «экспертиза оценок» (Valuation Reviews). В стандарте дана общая информация об экспертизе, в частности, указано, что экспертиза может быть различной, при этом типы не выделены. Указывается, что это может быть как простая проверка соблюдения стандартов, так и тщательный анализ. Экспертиза же будет более достоверной, если будет подкреплена собственным осмотром и альтернативной рыночной информацией.

III. Стандарты RICS 2014 (Royal Institution of Chartered Surveyors, Великобритания) [84] содержат небольшой раздел № 2.6 «Критические рецензии» (Critical reviews), не содержащий каких-либо методических рекомендаций. Относительно выделения типов экспертизы указано только, что различают экспертизу, аудит и новую оценку. При этом отмечается, что Эксперт должен обладать информацией, аналогичной той, что имеется у Оценщика.

IV. США. Вопрос экспертизы отчетов об оценке исследован наиболее полно, а сама экспертиза имеет широкое практическое применение.

Стандарты профессиональной оценочной деятельности (USPAP 2014-2015) [92] Фонда оценки США содержат стандарт № 3 «Экспертиза отчета об оценке, подготовка и написание» (Appraisal review, developing and reporting) (Приложение 1), который существенно расширился в 2010 году и в дальнейшем также уточнялся. В отличие от указанных выше документов этот стандарт содержит более развернутые требования. Экспертиза отчета об оценке трактуется в USPAP 2014-2015 как акт и процесс разработки и представления мнения о качестве всей или части работы другого оценщика, выполнившего оценку, экспертизу или оценочное заключение. На экспертизу распространяются общие правила этики и компетенции.

Сопоставительный анализ стандартов по экспертизе USPAP и МСО с учетом дат их разработки показывает, что ранее действующий международный стандарт по экспертизе разработан на базе устаревшего американского (2000 года издания), при этом последний имеет более детальный характер и содержит дополнительные блоки комментариев и ответов на наиболее часто задаваемые вопросы.

В стандарте USPAP четко разделены блоки проведения экспертизы (developing an appraisal review) и написания экспертного заключения (appraisal review report). Первый блок подробно описан в правилах 3-1, 3-2, 3-3. В частности, в стандарте указывается, что при проведении экспертизы (выработки экспертного мнения) Эксперт (reviewer) должен: идентифицировать задачу, определить состав и объем работы (scope of work), выполнить необходимые исследования для подготовки достоверных выводов.

Отмечается, что заключение может содержать или не содержать собственное мнение Эксперта о стоимости в зависимости от поставленной задачи. Согласно стандарту № 3 USPAP, в процессе экспертизы Эксперт должен выполнить следующие шаги:

• идентификация клиента, пользователя, использования, определение необходимости подготовки собственного мнения о стоимости;
• идентификация объекта экспертизы, даты экспертизы, объекта оценки, даты оценки, даты отчета, Оценщиков;
• определение объема работ, необходимого для получения достоверного результата и дополнительных допущений. Экспертиза должна проводиться в контексте информации, доступной на дату оценки. В задачи Эксперта может входить подготовка собственного заключения о стоимости, при этом дата оценки может быть другой, а Эксперт не обязан дублировать шаги Оценщика;
• формирование мнения о достаточности информации, об адекватности исходных данных и корректировок, адекватности использованных методов, обоснованности анализа, мнений, результатов.

При подготовке экспертного заключения необходимо включить информацию, сформированную в процессе экспертизы (пункты 1–4), с необходимыми обоснованиями, информацию о привлеченных специалистах и заявление (сертификат, свидетельство) Эксперта о том, что у Эксперта нет заинтересованности в объекте и результатах экспертизы, и содержащее информацию, проводил ли эксперт личный осмотр объекта. Системный анализ USPAP показывает, что экспертиза осуществляется по аналогии и в контексте требований к проведению оценки и подготовке отчетов об оценке. По всему тексту стандартов требования описываются для «appraisal or appraisal review», то есть для оценки или экспертизы оценки.

В Приложении к USPAP содержится таблица соответствия процесса экспертизы требованиям общих стандартов оценки. Так, при проведении экспертизы Эксперт должен соблюдать общие оценочные требования к этике, определениям, компетенции, объему работ, идентификации предполагаемого использования и пользователей, хранению документов. Важным элементом проведения экспертизы является определение объема работы, глубины исследования, ему посвящен отдельный раздел оценочных стандартов (Scope of work rule). Эксперт должен провести идентификацию проблемы (задачи), определить объем работ, необходимый для формирования достоверного результата и затем описать его при подготовке экспертного заключения. Степень, глубина исследования определяются применительно к идентификации, осмотру, собираемой информации и анализу.

Дополнительные комментарии к проведению экспертизы представлены в соответствующих разделах руководства к стандартам, показывающих, как использовать USPAP в конкретных ситуациях. В частности, в разделе, посвященном рекомендациям по экспертизе отчета, когда выражается не только мнение об отчете, но и собственное мнение о стоимости, указывается, что на практике употребляются понятия «настольная», «полевая», «ограниченная», «полная», «техническая», «административная» экспертизы.

При этом, несмотря на то, что множество целей экспертизы формирует множество вариантов экспертиз, наиболее важным является не использование отдельных дефиниций, которые без должной трактовки могут ввести в заблуждение, а корректное определение глубины исследования, необходимой для получения достоверного результата. В Рекомендациях также даны варианты возможных выводов. Если альтернативная оценка не проводилась, выводы должны быть направлены не на выражение мнения о стоимости, а на оценку адекватности и достоверности исходной информации и анализа, соответствие стандартам, наличие ошибок, влияющих на стоимость. В частности, когда Эксперт делает вывод о качестве отчета об оценке и не высказывает свое мнение о стоимости, возможны следующие выводы:

• стоимость, установленная в отчете об оценке, (не)адекватно обоснована;
• заключение о стоимости (не) соответствует и (не) обосновано представленной информацией и анализом;
• установление стоимости в отчете об оценке осуществлено в (не) соответствии со стандартами и правилами;
• информация, анализ и выводы, содержащиеся в отчете об оценке, соответствуют требованиям стандартов и правил;
• я не подтверждаю заключение о стоимости в связи с выявленными ошибками и несоответствиями;
• заключение о стоимости неверное, ввиду (например) существенных ошибок в сравнительном подходе, если посчитать правильно, стоимость составит…;
• я принимаю отчет об оценке для использования… .

Когда Эксперт высказывает собственное отношение к полученной стоимости, могут использоваться, например, следующие выражения:

• я согласен со стоимостью;
• я подтверждаю стоимость;
• по моему мнению, стоимость такая же;
• по моему мнению, стоимость некорректна и должна быть …;
• по моему мнению, стоимость слишком высокая (низкая).

Рекомендации относительно необходимости и детальности осмотра при осуществлении оценочной деятельности, в т.ч. экспертизы, изложены в разделе, посвященном осмотру. В частности, указано, что осмотр не является обязательным, а Оценщик должен сам определить уровень исследования (в т.ч. осмотра), необходимого для получения информации, достаточной для решения поставленной задачи. Еще один важный комментарий дается в разделе, посвященном анализу оценочных услуг, на предмет отнесения их к компетенции требований USPAP, в частности, приведен пример рассмотрения критериев отнесения конкретной задачи по экспертизе отчета об оценке в сферу компетенции USPAP.

В результате делается вывод, что деятельность, направленная на предоставление мнения о качестве работы другого Оценщика в виде отчета, экспертизы или заключения, по определению относится к экспертизе отчета об оценке и не может выполняться без соблюдения стандарта по экспертизе вне зависимости от названия работы и ее дальнейшего использования. Это проиллюстрировано в виде схемы, где Appraisal Review (отчеты об оценке) входит в Appraisal Practice (оценочная практика) и далее в Valuation Services (услуги по оценке) – рис. 11.

Рис. 11. Соотнесение отдельных элементов USPAP

Стандарты оценки для государственного выкупа земель UASFLA [91] разработаны на базе редакции USPAP от 2000 года и представляют собой совокупность законодательства в области оценки для целей выкупа земель, а также правил и примеров. Указанные стандарты выпускаются Ассоциацией федеральных агентств, осуществляющих изъятие недвижимости для государственных нужд. В стандартах UASFLA есть раздел С «Стандарты по экспертизе» (Standards for Review of Appraisals), включающий следующие подразделы: введение, типы экспертиз, объем работы, обязанности эксперта, мнение о стоимости.

В стандартах выделяются два типа экспертизы – административная и техническая. Административная экспертиза может иметь разные вариации, но не может содержать мнение об анализе и стоимости, представленных в отчетах, и часто проводится с использованием проверочного листа. Техническая экспертиза осуществляется согласно стандарту № 3 USPAP. Она может быть полевой или настольной, но вне зависимости от вида экспертизы формулировки и характеристики совпадают с понятиями, принятыми ранее в МСО. При этом отмечается, что эти понятия могут быть неверно истолкованы пользователями, поэтому важно раскрывать их и описывать объем проведенных работ.

В результате работы Эксперт может принять, согласовать, рекомендовать к согласованию или не согласовать отчет.

В разделе, посвященном обязанностям Эксперта, есть положение, согласно которому небольшие технические ошибки и несоответствия стандартам могут содержаться почти во всех отчетах, однако если они несущественно влияют на стоимость, то не могут являться основанием для отклонения отчета.

Стандарты наиболее крупных профессиональных организаций оценщиков США – Американского общества оценщиков [54], Института оценщиков бизнеса [76] и Национальной ассоциации сертифицированных аналитиков по оценке [78], – включающих оценщиков бизнеса, не содержат отдельного стандарта по экспертизе.

V. Канада. Стандарты профессиональной оценочной деятельности Канады (CUSPAP) [69] содержат стандарт № 8 «Правила экспертизы» (Review Standard Rules). Указанный стандарт во многом похож на стандарт USPAP. В CUSPAP отмечается, что следует различать техническую экспертизу (проводимую экспертом) и административную (проводимую клиентом или пользователем). CUSPAP регламентирует проведение именно технической экспертизы. Стандарт включает непосредственно сам стандарт, комментарии к нему и практические рекомендации. Канадский институт дипломированных оценщиков бизнеса [68], имеет стандарты № 410, № 420 и № 430, посвященные подготовке ограниченного критического отчета (письменные комментарии Оценщика относительно отчета другого Оценщика, не содержащие собственного заключения о стоимости). В экспертном заключении рекомендуется дать комментарии относительно использованных подходов и техник оценки, преимуществ и недостатков отчета, вычислений, мнений и анализа. Существенные доказательства для обоснования мнения Эксперта могут быть получены путем осмотра, запросов, вычислений и анализа.

VI. Другие страны. Стандарты Австралии и Новой Зеландии содержат отдельные руководства, в состав которых входит руководство по экспертизе оценок [66]. Данное руководство дублирует стандарт по экспертизе USPAP 2000 года. Профильным национальным стандартом Украины [15] (второе по численности профессиональное оценочное сообщество на территории бывшего СССР) установлено, что рецензирование отчетов об оценке проводится «соответственно направлению и специализации квалификационного свидетельства» рецензента – табл. 6.