Раздел 4. НАРУШЕНИЯ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ

4.1. Причины появления нарушений

Анализ результатов экспертизы отчетов об оценке в ведущих российских СРОО, а также обобщение международного опыта экспертизы [45] позволили выявить следующие четыре укрупненные причины появления нарушений.

1. Неопределенность и непрозрачность рынков, к которым относятся объекты оценки. Оценочная деятельность является элементом социально-экономической системы и характеризуется значительной степенью неопределенности [31], [47]. Оценщик может непреднамеренно использовать в расчетах недостоверную или недостаточную информацию. Например, могут быть использованы оферты по объектам-аналогам, в которых:

• продавец преднамеренно «приукрасил» свой объект;
• содержатся непреднамеренные искажения значений ценообразующих параметров (опечатки, «испорченный телефон» и пр.) – рис. 13.

Рис. 13. Рождение недостоверных данных («испорченный телефон»)

Кроме того, в ряде случаев по объективным причинам информации может быть недостаточно для оценки, например, оценка на депрессивном или неразвитом рынке, на котором присуствуют данные по недостаточному для полноценного анализа числу объектов-аналогов или информация по аналогам отсутствует вовсе.

2. Недостаточная квалификация Оценщика. Отсутствие опыта (практики) оценки конкретного типа объектов оценки может привести к тому, что Оценщик окажется не в состоянии корректно идентифицировать объект оценки, правильно провести оценку и учесть влияние основных ценообразующих показателей, а также провести соответствующие расчеты.

3. Конфликт интересов. Результаты оценки всегда являются точкой столкновения разнонаправленных интересов сторон. Например, продавец заинтересован в максимизации стоимости оцениваемого имущества, покупатель – в ее минимизации («результатом объективной оценки не довольна ни одна из сторон»). Оценщик не всегда способен противостоять давлению со стороны указанных субъектов, что может явиться причиной искажения итоговой стоимости объекта оценки (преднамеренная манипуляция, например, исходной информацией и расчетными параметрами).

4. Причины случайного непреднамеренного характера. Проведение комплексных расчетов может сопровождаться банальными ошибками математического и технического характера. Например, опечатками, некорректными ссылками в расчетных таблицах, источником которых в т.ч. может являться используемое программное обеспечение как общего, так и специализированного назначения.

4.2. Классификация нарушений

I. В зависимости от характера влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки нарушения требований ЗоОД следует разделить на две группы:

• формальные нарушения – нарушения требований ЗоОД, исправление которых не оказывает никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, однако соответствующие требования прямо указаны в ЗоОД (например, в отчете об оценке не указана балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, что является обязательным, в соответствии с требованиями ст. 11 Закона об оценке и п.п. «ж» ФСО №3);
• существенные нарушения – нарушения требований ЗоОД, исправление которых приведет (может привести) к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Крайне важным является использованный в предыдущем предложении оборот «может привести», поскольку из отчета об оценке не всегда однозначно понятно, как повлияет на величину стоимости исправление конкретного нарушения. Более подробно вопрос существенности раскрыт в разделе 4.3.

II. В зависимости от сущности нарушения в экспертной практике выделяют семь типов нарушений в отчетах об оценке – в табл. 7 данные типы рассмотрены на примере отчетов об оценке объектов недвижимости.

Таблица 7.

Классификация нарушений в отчетах об оценке объектов недвижимости