Раздел 8. СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

8.1. Краткая характеристика процесса государственной кадастровой оценки

Несмотря на кажущуюся схожесть, процесс государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) имеет значительные отличия от индивидуальной рыночной оценки. В данном разделе приведена краткая характеристика процесса ГКО в минимальном объеме, достаточном для перехода к практическим вопросам экспертизы отчетов об определении кадастровой стоимости. Подробное описание процесса ГКО содержится в профильных научных и учебно-методических работах (например, [41]).

Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости проводится на территории каждого субъекта РФ отдельно по видам объектов:

• земельные участки (по категориям земель);
• объекты капитального строительства (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства).

В настоящее время Минэкономразвития России подготовило проект Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Данный законопроект необоснованно предлагает ввести кардинальные изменения в систему ГКО, реализация которых приведет к снижению качества результатов ГКО, увеличению количества конфликтных ситуаций, связанных с налогообложением недвижимости, а также общему росту социальной напряженности. Например, документ не предусматривает экспертизу отчетов об определении кадастровой стоимости.

Инициатива Минэкономразвития России встретила резко негативное отношение профессионального оценочного и предпринимательского сообществ, в т.ч. авторов Учебника, что нашло отражение в множестве отзывов и экспертных мнений на законопроект.

По этой причине в табл. 29 на примере земель населенных пунктов кратко описывается процесс ГКО в его существующем виде, а общий акцент главы делается на методическую часть, которая сохранит актуальность вне зависимости от изменений законодательства (например, контроль качества внутри организации-исполнителя работ по ГКО, проверка результатов ГКО заказчиком).

Таблица 29.

Процесс государственной кадастровой оценки

№ п/п	Этап	Описание
1	Принятие решения о проведении ГКО	Принимает исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (в отдельных случаях – орган местного самоуправления; далее – Заказчик) не реже, чем один раз в пять лет с даты проведения последней ГКО.
2	Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО	Осуществляется Росреестром и его территориальными органами по запросу Заказчика работ (см. ст. 24.13 Закона об оценке и [19]). Типичный перечень содержит информацию о десятках-сотнях тысяч, а в ряде случаев – о миллионах объектов оценки.
3	Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости	Отбор проводится по схеме конкурса или аукциона. К сожалению, основным критерием выбора победителя является цена: чем она меньше, тем выше вероятность получить заказ. С отобранным Исполнителем работ заключается Договор (Государственный контракт) на выполнение работ по ГКО, приложением к которому является Техническое задание на оценку.
4	Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости	Требования к процессу определения кадастровой стоимости и к отчету об определении кадастровой стоимости помимо Закона об оценке устанавливаются в ФСО №4 [10], а также в целой совокупности приказов МЭР, например, [21]. Особенностями оценки кадастровой стоимости являются: большие выборки объектов оценки и рыночных данных; использование относительно сложного математического аппарата, основанного на корреляционно-регрессионном анализе; использование специального программного обеспечения; использование графических ценообразующих параметров (например, «удаление от центра города», которое определяется по карте).
5	Публикация проекта отчета об определении кадастровой стоимости для публичного обсуждения	В соответствии со ст. 24.15 Закона об оценке проект отчета об определении кадастровой стоимости размещается Заказчиком работ на своем сайте с указанием адресов, на которые направляются замечания, представленные к проекту отчета об определении кадастровой стоимости. Замечания к проекту отчета об определении кадастровой стоимости могут подаваться любыми заинтересованными лицами в соответствии с установленными требованиями в течение 20 рабочих дней с даты размещения проекта отчета. По истечении установленных сроков Исполнитель работ составляет отчет об определении кадастровой стоимости, включающий в себя справку, содержащую информацию о всех представленных к такому проекту отчета замечаниях, как учтенных, так и неучтенных, с их соответствующим обоснованием или об отсутствии замечаний к проекту отчета об определении кадастровой стоимости.
6	Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости	Срок проведения – в течение 45 рабочих дней с даты представления отчета (ст. 24.16 Закона об оценке). Объектом экспертизы является отчет об определении кадастровой стоимости, при этом его частью являются отчеты об определении рыночной стоимости объектов недвижимости, для которых кадастровая стоимость определялась индивидуально, а не методами массовой оценки. Количество рыночных отчетов в составе кадастрового может значительно варьироваться: от нуля до нескольких десятков.
7	Утверждение результатов определения кадастровой стоимости	Осуществляется Заказчиком работ по ГКО. Он же обеспечивает опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости. Внесенные в государственный кадастр недвижимости результаты кадастровой оценки земельных участков формируют налоговую базу по земельному налогу с 1 января года, следующего за годом их утверждения, при условии опубликования результатов кадастровой оценки не менее чем за месяц до начала налогового периода (ст. 5 Налогового Кодекса РФ). Данная налоговая база ложится в основу планирования бюджетов разных уровней.
8	Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости	По определению, методы массовой оценки, лежащие в основе ГКО, характеризуются большей погрешностью, чем методы индивидуальной оценки. Следствием этого является тот факт, что результаты ГКО по отдельным объектам оценки могут быть существенно искажены – отличаться от рыночного уровня цен как в сторону занижения, так и в сторону завышения. Например, по данным Росреестра в 2014 году в кадастре содержалась информация о более чем 52 000 000 земельных участков, при этом споры о величине кадастровой стоимости возникали в отношении менее 0,5 % из них. Искажение кадастровой стоимости в любую из сторон имеет негативные последствия: заниженная величина кадастровой стоимости уменьшает величину налоговых поступлений, что затрудняет реализацию различных социальных программ (здравоохранение, образование, развитие инфраструктуры и пр.); завышенная величина кадастровой стоимости повышает налоговую нагрузку на граждан и предприятия, делая последних менее конкурентоспособными. Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной Росреестром на территории соответствующего субъекта РФ. Фактически процедура оспаривания заключается в проведении индивидуальной оценки объекта с целью определения его рыночной стоимости. Обратим внимание, что успешное оспаривание кадастровой стоимости в сторону снижения затрудняет выполнение утвержденных бюджетов (см. п. 7), поэтому встречает жесткое противодействие со стороны органов власти [36].

8.2. Причины низкого качества результатов кадастровой оценки

Исследования процесса ГКО выявили следующие основные причины низкого качества результатов кадастровой оценки:

1. Низкий профессионализм Оценщиков. Как было отмечено выше, процесс ГКО имеет значительные отличия от индивидуальной оценки. На рынке достаточно мало Оценщиков, имеющих необходимые знания, умения и опыт проведения кадастровой оценки. При этом многие коллеги берутся за кадастровую оценку, рассчитывая получить необходимую квалификацию в процессе работ. Помимо очевидных искажений результатов определения кадастровой стоимости, о которых речь пойдет далее, приведем еще два примера низкого профессионализма: некорректное определение трудоемкости и неучет изменений нормативно-правовой базы.

1.1. Некорректное определение трудоемкости. На этапе подготовки заявки на участие в конкурсе на проведение работ по кадастровой оценке Оценщик не всегда может объективно оценить трудоемкость предстоящих работ и собственные возможности. Под возможностями понимается совокупность профессионального уровня и опыта сотрудников, количество сотрудников (кадастровую оценку может осуществить только слаженная команда профессионалов); наличие (возможность получения) необходимой рыночной информации; наличие необходимого специализированного программного обеспечения [103]. Отметим, что аналогичная проблема относится и к другим участникам процесса ГКО, например, к представителям муниципалитета в части проверки и уточнения данных из исходного перечня объектов.

1.2. Полный или частичный неучет изменений нормативно-правовой базы. Например, в конце 2011 года приказом МЭР [21] были установлены дополнительные требования к отчету об определении кадастровой стоимости, которые стали известны отдельным участникам процесса ГКО с запозданием на год-два (!).

2. Некачественная информация по объектам оценки в исходном перечне. Практика проведения работ по кадастровой оценке показывает, что общее количество объектов оценки, для которых необходимо собирать (уточнять) недостающую (противоречивую) информацию весьма существенно, например:

• в 2012 году в Московской области 74 тысячи земельных участков населенных пунктов нуждались в уточнении вида разрешенного использования;
• в Тамбовской области до 70 тысяч объектов оценки требовали уточнения их местоположения (адреса), в т.ч. соответствия описания адреса закону(ам) об административно-территориальном делении территории.

В процентном отношении к общему количеству объектов оценки приведенные цифры не выглядят впечатляющими (обычно не более 10%, реже до 20%), но абсолютные значения красноречиво говорят о масштабах работ.

Перечень формируется на основе данных, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. Список параметров объекта недвижимости, которые в обязательном порядке должны быть отражены в кадастре, установлен соответствующим приказом Минэкономразвития России [19]. При этом данный документ не учитывает специфику ряда достаточно распространенных видов объектов оценки. Например, для протяженных (линейных) объектов указание протяженности не является обязательным, а значит, часто отсутствует. А как можно оценить трубопровод, не зная его протяженности?

По закону, Оценщик обязан оценить все объекты оценки, переданные ему в виде исходного перечня, даже в том случае, если по ним нет информации. Таким образом, Оценщик изначально поставлен в условия, когда выполнить работу качественно не представляется возможным.

В ряде случаев Заказчик или другие заинтересованные органы государственной власти (например, муниципалитеты) оказываются способными уточнить информацию по отдельным проблемным объектам, однако этот, на первый взгляд, положительный исход может осложнить выполнение работ Оценщиком. Если уточненная информация поступает на поздних этапах, когда расчетные модели уже сформированы, это приводит к необходимости перестроения моделей и повторного проведения расчетов, которые могут выполняться несколько суток даже на современных многопроцессорных вычислительных системах.

3. Сжатые сроки. Пунктом 23 ФСО № 4 установлено, что «отчет об определении кадастровой стоимости должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки». Из этого периода месяц отводится на проведение экспертизы (статьей 24.16 Закона об оценке). На практике оставшийся период времени включает не только проведение работ по оценке, но и формирование/уточнение перечня объектов оценки, согласование результатов расчетов с Заказчиком работ. При этом, например, уточнение перечня объектов оценки на поздних стадиях может приводить к необходимости изменения группировки, корректировки расчетных моделей, повторного проведения расчетов. Аналогичная проблема относится к сложившимся схемам взаимодействия Оценщика со служащими государственных и муниципальных органов власти. Например, Оценщик отправил куратору со стороны Заказчика запрос на уточнение информации по группе объектов оценки с просьбой предоставить информацию в недельный срок. Однако из-за внутренних регламентов, высокой загрузки сотрудников муниципалитетов и бюрократической волокиты запрос попадает конечному исполнителю со значительной задержкой.

4. Недостаток рыночных данных. Основная часть работ по кадастровой оценке проводится с применением методов массовой оценки, включающих построение эконометрических моделей, базирующихся на больших выборках рыночных данных. Размер выборки рыночных данных оказывает прямое влияние на качество моделей и корректность итогового результата. Для построения моделей обычно собирается информация по тысячам объектов-аналогов, несколько сотен из которых после предварительного отсева отбираются Оценщиком для построения расчетных моделей. Недостаточная прозрачность и развитость российского рынка недвижимости (особенно за пределами городов-миллионников и основных экономически развитых субъектов) значительно осложняет сбор рыночной информации по объектам-аналогам.

5. Сложность проверки отчетов об определении кадастровой стоимости. Данные отчеты имеют значительные отличия от «индивидуальных» отчетов об оценке – для их экспертизы (проверки) требуются специально подготовленные Эксперты. Как выполнить проверку результатов оценки на соответствие рыночным данным, если объектов оценки может быть десятки, сотни тысяч или даже несколько миллионов? Ситуация усугубляется отсутствием полноценной методики проверки отчетов об определении кадастровой стоимости. В результате проверяющие, в том числе Эксперты некоторых СРОО, ограничиваются исключительно проверкой на соответствие отчета формальным требованиям ЗоОД, без анализа достоверности итоговой величины кадастровой стоимости.

6. Общее несовершенство законодательства Российской Федерации, регулирующего проведение ГКО, и его частое изменение. Одни аспекты не урегулированы вообще, другие регулируются избыточно, присутствуют множественные противоречия между различными документами. Участники процесса ГКО оказываются не в состоянии адекватно реагировать на изменения нормативно-правовой базы – появляются странные, на первый взгляд, казусы и несоответствия. Приведем пример:

• методики проведения кадастровой оценки в ряде случаев устанавливают в качестве даты формирования перечня объектов оценки «1 января года проведения работ» (п.п. 2.1.1 [25] и ряд других методик дату не определяют);
• а согласно ФСО №4 дата оценки – дата формирования перечня объектов оценки (аналогично и в приказе Минэкономразвития [19]).

Таким образом, дата «1 января года проведения работ» как дата, на которую проводится государственная кадастровая оценка, указана только в методических указаниях по ГКО для отдельных видов объектов недвижимости, и, как следствие, может быть определена Заказчиком работ в момент подготовки запроса на формирование перечня объектов оценки. В то же время, с учетом положений налогового законодательства (в настоящий момент только в части земельного налога) налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта «на 1 января года, являющегося налоговым периодом» (ст. 391 Налогового Кодекса РФ).

Отметим, что в настоящее время Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России рекомендовал к практической апробации Методические указания по кадастровой оценке, которые призваны снять ряд описанных проблем.

8.3. Стадийная схема работ по экспертизе

Специфика процесса ГКО требует соответствующей схемы организации работ по экспертизе. Де-факто Оценщик не имеет возможности устранить существенные замечания Эксперта на уже готовый отчет об определении кадастровой стоимости в связи с отсутствием времени. Например, только процесс перерасчета стоимости миллиона объектов по уже сформированным моделям может занимать несколько дней на мощных вычислительных комплексах. Если же замечания относятся к группировке объектов оценки, выбору ценообразующих факторов или к использованным рыночным данным, их устранение будет связано с переделкой большей части ранее выполненных работ.

По этой причине экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости проводится стадийно. Эксперты СРОО сопровождают весь процесс определения кадастровой стоимости, консультируют Оценщика, представителей Заказчика и других участников проекта, участвуют в межведомственных совещаниях и формируют предложения по оптимальному решению возникающих методических задач.

Опыт авторов по сопровождению более 60 проектов по ГКО в различных регионах России с 2001 по 2015 год показал, что в качестве основных этапов процесса экспертизы можно выделить проверку следующих промежуточных результатов работ и фрагментов отчета об определении кадастровой стоимости.

1. Группировка объектов оценки. В связи с большим числом объектов оценки процесс группировки в основном проходит в автоматическом режиме. Из-за различий в наименованиях объектов оценки в кадастре, по причине использования сокращений в названиях и наличия опечаток объекты оценки с одинаковым функциональным назначением могут быть ошибочно отнесены к различным группам. Например, автоматическая группировка может разделить объекты «АЗС» и «автозаправочная станция».

2. Дозапросы информации у заказчика работ по ГКО – проверяется своевременность, существенность, полнота, реальность получения запрашиваемой информации.

3. Результаты анализа рынка и выбор объектов-аналогов – в т.ч. проверяется корректность верификации рыночных данных, например, алгоритмы отсева недостоверной ценовой информации из базы данных Росреестра.

4. Выбор ЦОП для последующего использования в моделях, результаты сбора сведений о значениях ЦОП.

5. Выбор методов расчета для различных групп объектов оценки –моделирование, оценка через эталонные объекты, индивидуальная рыночная оценка.

6. Модели расчета – см. раздел 8.4.3.

7. Выбор эталонных объектов (если такие объекты требуются).

8. Корректность оценки эталонных объектов, корректность индивидуальной рыночной оценки (если расчет производится через эталонные объекты).

9. Итоговые результаты определения кадастровой стоимости – см. раздел 8.4.1.

10. Анализ ответов на замечания, поступившие на проект отчета об определении кадастровой стоимости в т.ч. от представителей Заказчика и в ходе процедуры его публичного обсуждения.

11. Итоговая проверка готового отчета об определении кадастровой стоимости, в том числе на предмет соответствия формальным требованиям ЗоОД (см. раздел 8.4.6).

8.4. Практические вопросы экспертизы

8.4.1. Проверка результатов расчетов на соответствие рыночным данным. В большинстве случаев количество объектов оценки таково, что при проверке отчета об определении кадастровой стоимости физически невозможно проверить результаты расчета по каждому объекту оценки – выполняется укрупненная проверка результатов, включающая несколько этапов.

8.4.1.1. Проверка среднего уровня определенной в отчете удельной величины кадастровой стоимости на соответствие среднему уровню рыночных цен (по группам объектов). Более объективную картину позволяет получить анализ средневзвешенной по площади величины (например, если в составе объектов оценки имеется явное преобладание объектов определенной площади). Для повышения точности проверки целесообразно выполнить группировку результатов оценки и рыночных данных:

• по вариантам разрешенного использования;
• по месту расположения (например, по районам области и крупным населенным пунктам);
• по площади (например: до 1 га, 1 – 10 га, свыше 10 га);
• по прочим особенностям (например, земельные участки под линейными объектами).

8.4.1.2. Анализ экстремумов (min, max) удельных показателей кадастровой стоимости – их значение должно быть логически объяснимо (например, у соответствующих земельных участков значения ЦОП хуже, чем у большинства объектов-аналогов, присутствующих на рынке).

8.4.1.3. Анализ объектов оценки, по которым получена наибольшая величина кадастровой стоимости (не удельная, а именно за весь объект – рис. 32). На них следует обращать наиболее пристальное внимание по следующим причинам:

• большая величина кадастровой стоимости означает большую абсолютную величину земельного налога и арендных платежей (при наличии таковых);
• по данным земельным участкам вероятность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости наиболее высока;
• результаты успешного оспаривания кадастровой стоимости по данным объектам будут наиболее болезненно восприняты органами государственной власти из-за абсолютной величины снижения налоговых поступлений.

Рис. 32. Последствия искажения кадастровой стоимости

8.4.1.4. Анализ соотношения результатов расчета удельной кадастровой стоимости по участкам с различным функциональным назначением. Например, обычно наблюдается следующее соотношение (Суд – удельная стоимость):

• Суд земельных участков с/х назначения < Суд земельных участков промышленного назначения;
• Суд земельных участков промышленного назначения < Суд земельных участков, предназначенных для многоэтажного жилищного строительства.

Пример реального нарушения второго из указанных соотношений описан в [36].

8.4.2. Анализ изменения средних показателей кадастровой стоимости относительно результатов предыдущей кадастровой оценки:

• анализ относительного изменения средних показателей на предмет соотнесения с динамикой рынка;
• отличающиеся от среднего уровня изменения по отдельным группам объектов оценки должно быть объяснимы. Например, изменением методики расчета (в предыдущем туре была использована другая, законодательно закрепленная на тот момент методика) или переводом значительной части земель конкретного муниципального образования в другую категорию (разрешенное использование).

На этапах 8.4.1 и 8.4.2 целесообразно использовать аналитические таблицы, пример которой приведен в табл. 30.

Таблица 30.

Пример формы табличного представления результатов оценки

Подгруппа	УПКС по результатам вашей оценки, руб./кв.м			УПКС по результатам предыдущей оценки, руб./кв.м			изменение, раз
	мин.	среднее	макс.	мин.	среднее	макс.
1
2

8.4.3. Проверка расчетных моделей

8.3.3.1. При кадастровой оценке используются те же эконометрические модели, которые могут применяться и в «индивидуальных» отчетах об оценке рыночной стоимости. Таким образом, может быть использован общий алгоритм, описанный в разделе 5.6. На практике имеется ряд отличий:

• расчетные модели при кадастровой оценке сложнее за счет использования:
  • большего числа факторов на этапе построения модели;
  • картографических факторов, требующих оцифровки;
  • большего числа объектов оценки и объектов-аналогов;
  • более развитого математического аппарата (например, повсеместно используются нелинейные многофакторные модели регрессии);
• расчеты производятся с применением специализированного программного обеспечения – без аналогичного программного обеспечения проводить проверку моделей крайне затруднительно (невозможно).

8.4.3.2. В ходе проверки модели Эксперту следует убедиться, что в ней учтены все существенные ЦОП, по которым есть информация для большинства объектов оценки. Конкретный набор ЦОП определяется типом объекта оценки и рыночной конъюнктурой. При кадастровой оценке земельных участков, расположенных как в городских (ГНП), так и сельских (СНП) населенных пунктах, учитываются следующие группы параметров:

• физические характеристики (прежде всего – площадь земельного участка);
• социально-экономические характеристики (например, численность населения в населенном пункте, численность населения в муниципальном районе, городском округе, среднемесячная заработная плата);
• характеристики, описывающие местоположение населенного пункта внутри субъекта РФ (например: расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ, расстояние от населенного пункта до центра муниципального района, городского округа);
• характеристики, описывающие наличие центральных коммуникаций (например: электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализация и др.);
• параметры, оказывающие влияние на стоимость объектов в конкретном регионе (например, «Расстояние до морского побережья», «Расстояние до МКАД»);
• функциональное назначение земельного участка (характеристику включают при группировке объектов оценки по виду разрешенного использования).

Для ГНП обычно дополнительно учитываются характеристики месторасположения внутри населенного пункта (для СНП это, как правило, невозможно в связи отсутствием графической информации и рыночных данных). Такими характеристиками могут быть:

• расстояние от объекта до исторического или административного центра населенного пункта;
• расстояние до ближайших ж/д вокзала и/или остановки общественного транспорта;
• близость к водным и другим объектам, оказывающим влияние на коммерческую привлекательность участков.

При кадастровой оценке объектов капитального строительства (ОКСов), помимо перечисленных выше параметров, важны физические характеристики, прежде всего:

• площадь;
• протяженность (для линейных сооружений);
• техническое состояние (год постройки);
• этаж;
• этажность здания, в котором расположено оцениваемое помещение;
• материал стен и др.

Для сооружений могут использоваться дополнительные физические характеристики, например, для трубопроводов – диаметр труб.

8.4.3.3. Приведем несколько специфических примеров, относящихся непосредственно к отчетам об определении кадастровой стоимости.

Пример 1. Искажения стоимости часто вносятся в модель расчета на этапе ее формирования и проверки на предмет соответствия принятым Оценщиком критериям (например, требование по однородности выборки). Выполнялась оценка земельных участков в регионе, центр которого является крупным городом. Оценщик принял решение построить отдельную модель расчета для кадастровой оценки земельных участков в центре субъекта. В результате проверки рабочего варианта расчетной модели было установлено, что она плохо описывает поведение некоторой группы объектов-аналогов. Оценщиком было предложено классифицировать данные объекты-аналоги в качестве несистемного выброса и удалить их из выборки рыночных данных, на основе которых строится расчетная модель.

Проведенный Экспертом анализ показал, что указанная группа объектов-аналогов относится к городу-спутнику, характеризующемуся специфической рыночной конъюнктурой (большое число элитных объектов). Удаление данных объектов из выборки с последующей оценкой объектов, расположенных как в центре субъекта, так и в городе-спутнике, по единой модели привнесло бы в итоговые результаты значительное искажение (рис. 33). Выходом из ситуации стало формирование отдельной расчетной модели для города-спутника.

Рис. 33. Модель расчета и описываемые ею рыночные данные.

Выделены объекты-аналоги, расположенные в городе-спутнике

Пример 2. Ошибкой является формирование моделей, включающих ЦОП, информация о значении которых у объектов оценки отсутствует в распоряжении Оценщика (например, уровень отделки, этаж расположения помещений, доступные инженерные коммуникации для земельных участков). Например, для объектов офисного назначения важным ценообразующим параметром является состояние (износ). Оценщик располагает информацией о значении данного ЦОП у объектов-аналогов (такие данные указываются в объявлениях о купле-продаже). Построена модель расчета, включающая данный ЦОП, при этом модель характеризуется высокими показателями математической статистики. Вместе с тем информация о состоянии объектов не содержится в государственном кадастре недвижимости. Таким образом, Оценщик не может подставить в модель значение данного ЦОП у объектов оценки.

В ряде отчетов об определении кадастровой стоимости выполнялись следующие действия, приводящие к искажению результатов расчетов:

• неуказание значения данного ЦОП (если модель позволяла производить расчеты без указания значения одного из ЦОП);
• указание наиболее часто встречающегося значения данного ЦОП (например, у 60% объектов-аналогов уровень отделки «евроремонт» → для всех объектов оценки указывается такой же уровень отделки).

Следует отметить, что для построения математической модели должны использоваться адекватные факторы стоимости. Например, фактор стоимости «Наличие канализации» с большим коэффициентом влияния больше подходит для ИЖС или дач, однако экономически обосновать данный фактор при оценке объектов промышленного или офисного назначения будет проблематично. Причина заключается в том, что в большинстве случаев в границах определенной территории (например, города) у земельных участков промышленного или офисного назначения различие по данному фактору не наблюдается.

8.4.4. Использование специального программного обеспечения (СПО). Полноценная проверка отчетов об определении кадастровой стоимости невозможна без использования того же СПО, в котором выполнялись расчеты, а также итоговой базы данных по объектам оценки и объектам-аналогам.

Количество объектов оценки и сложность расчетных моделей не позволяют Эксперту выполнить проверку с использованием общедоступных программ, например, Microsoft Excel. Обычно, проверка включает загрузку в СПО представленных Оценщиком моделей и баз данных с последующим анализом графической и числовой информации, выдаваемой СПО (например, облако распределения аналогов и его соотнесение с зависимостями, положенными в основу расчета; теснота связи стоимости с теми ЦОП, которые Оценщиком были исключены из расчетов). Обратим внимание, что базы данных должны предоставляться Эксперту в том формате, который позволяет выполнить их загрузку в СПО.

Отметим, что нарушения (ошибки в расчетах) могут привноситься самим СПО в автоматическом режиме – т.е. Оценщик все сделал правильно, однако на выходе расчетов получен некорректный результат по причине ошибок в алгоритмах СПО. Для предотвращения возникновения данной проблемы следует использовать только то СПО, которое прошло необходимый контроль качества.

Например, НП «СРОО «Экспертный совет» в рамках системы добровольной сертификации (регистрационный № РОСС RU.И797.04ФАК0 от 14.06.2011 г.) проводит сертификацию СПО, используемого в оценочной деятельности. На момент выхода учебника сертифицировано три программных продукта, предназначенных для кадастровой оценки [103]:

• программный комплекс «Массовая оценка» (ООО «Центр менеджмента, оценки и консалтинга»);
• специальное программное обеспечение «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения» (ЗАО «ИКАС-АГРО»);
• комплекс специального программного обеспечения «Расчет кадастровой стоимости земельных участков» (ООО «Группа комплексных решений»).

8.4.5. Проверка расчетов стоимости эталонных объектов – Эксперту следует проверить корректность выбора эталонных объектов, используемых при построении моделей массовой оценки. Они должны являться максимально типичными (усредненными относительно выборки объектов оценки, для которых строится соответствующая модель).

8.4.6. Проверка соблюдения формальных требований ЗоОД – к содержанию и оформлению отчета об определении кадастровой стоимости предъявляется ряд специфических требований, устанавливаемых:

• Федеральным стандартом оценки №4 «Определение кадастровой стоимости» [10];
• Приказом Минэкономразвития России «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости» [21].

Проверочная таблица, содержащая свод специфических требований указанных документов к отчетам об определении кадастровой стоимости, приведена в приложении 5. Обратим внимание, что отчет об определении кадастровой стоимости обязательно составляется и в электронной форме, подписанный усиленной цифровой подписью.