Раздел 9. СПЕЦИФИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ИНВЕСТИЦИОННЫХ АКТИВОВ

9.1. Специфика объекта оценки

В настоящей главе для краткости под «инвестиционными активами» понимаются следующие объекты оценки:

• вклады в инвестиционные контракты (проекты) в виде застроенных или свободных земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях;
• права требования на долю в составе объекта перспективного строительства (реконструкции), предусмотренную условиями инвестиционного контракта.

Отчеты об оценке инвестиционных активов характеризуются значительным разнообразием, определяемым видами инвестиционных проектов – например, проект по застройке свободного земельного участка, проект по реконструкции существующего имущественного комплекса, создание системы трубопроводов или создание крупных производственных линий. Дальнейшее описание специфики экспертизы отчетов об оценке инвестиционных активов приведено на примере наиболее часто встречающихся в оценочной практике инвестиционных проектов – проектов по застройке свободных земельных участков, если иное не указано по тексту.

С позиции экспертизы отчетов об оценке, в качестве основных особенностей инвестиционных активов можно выделить следующее.

1. Сложность распознавания инвестиционного актива в объекте оценке (рис. 34). Приведем два примера.

Ситуация А. В отчете об оценке в качестве объекта оценки зафиксирован объект, незавершенный строительством (недостроенное здание телебашни в г. Екатеринбурге), а точнее даже не сам объект, а затраты на его строительство. В ходе экспертизы было установлено, что данный объект недвижимости вовлекается в инвестиционный проект на следующих условиях: инвестору передают права на постройку многофункционального комплекса вокруг телебашни, взамен чего он обязуется достроить телебашню. Следовательно полезность для инвестора данного актива заключалась в разнице между стоимостью прав на строительство комплекса и затратами на достройку телебашни.

Ситуация Б. В отчете об оценке оценено здание больницы на окраине г. Москвы, незавершенное строительством. Проведенный Экспертом анализ показал, что собственно здание (ни в недостроенном, ни в достроенном виде) инвестора не интересует – к отчету об оценке прилагается инвестиционный договор, согласно которому инвестор обязан достроить, оснастить необходимым оборудованием и сдать в эксплуатацию рассматриваемую больницу, обеспечить перебазирование из центра города в данный объект нескольких медицинских учреждений аналогичного профиля; после этого инвестор получит право снести освободившиеся старые здания медицинских учреждений, а на соответствующих участках построить объекты торгового назначения. Полезность сделки для инвестора заключается в разнице прав на застройку (с учетом необходимости сноса существующих улучшений) участков городских больниц коммерческими объектами и обязательств по перебазированию больниц в достраиваемое и оснащаемое новое здание, причем с учетом существенного временного лага между этими процессами.